Понятие, содержание и виды договора купли-продажи

Договор продажи  недвижимости является видом купли-продажи, а основным признаком, позволяющим  выделить этот вид договора, является его объект – недвижимое имущество.

Ст. 550 ГК РФ. Договор  продажи имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Для договора продажи  недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции.

Это связано  с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную регистрацию прихода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания.

Ст. 522 ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности  на такую недвижимость передаются права  на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например: земельный участок прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимый для прохода к зданию.

Ст. 554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:

• Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• Данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;
• Данные, недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

 

При отсутствии этих данных в договоре, условие  о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается заключенным. Договор продажи должен быть составлен  с особой тщательностью, содержать  все необходимые характеристики: 

• Местонахождение (подробный адрес);
• Категорию земли;
• Цели использования земельного участка;
• Общую площадь;
• При продаже зданий, сооружений и нежилых помещений:
• Местоположение;
• Наименование;
• Назначение;
• Площадь;
• Этажность и другие параметры.

 

Ст. 555 ГК РФ. Договор  продажи недвижимости должен предусматривать  цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене недвижимости – договор, о ее продаже считается незаконным.

Ст. 557 ГК РФ. В  случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать  существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

Но в любом  случае покупатель не вправе требовать  замены недвижимого имущества, а  устанавливается разумный срок для  выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки. 
 

Договор купли-продажи предприятия. 

Институт продажи  предприятия по договору как имущественного комплекса является относительно новым  по сравнению с ГК 1964г.

Продажа предприятий  широко применялась в старой предпринимательской практике – в годы НЭПА. В последние годы, до введения в действие нового ГК РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий по договору, использовалась как один из способов приватизации.

Согласно ст. 132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, такие как:

• Земельные участки;
• Здания;
• Сооружения;
• Оборудование;
• Инвентарь;
• Долги,

 

а так же: 

• Фирменное наименование;
• Товарные знаки;
• Знаки обслуживания.

 

Ст. 559 ГК РФ. По договору продажи предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс.

Права на фирменное  наименование, товарный знак, и другие средства индивидуализации продавца и товара, работ и услуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Ст. 560 ГК РФ. Договор  продажи предприятия заключается  в письменном виде, путем составления  одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, т.е.:

• Счет инвентаризации;
• Бухгалтерский баланс;
• Заключение независимого аудита;
• Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований.

 

В отличие от договора продажи недвижимости для  договора продажи предприятия установлена не только государственной регистрация перехода прав и имущества, но и государственной регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации.

Ст. 561 ГК РФ. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия.

Поскольку предприятие  представляет собой сложный объект, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор – заключенным. Данная статья, перекликается со ст. 554 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Также договор  не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами  свободно.

Ст. 563 ГК РФ. Поскольку  договор продажи предприятия  считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Право собственности предприятия переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии;

• Государственную регистрацию договора;
• Передача предприятия;
• Государственная регистрация права собственности на него.

 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 

    Итак, в курсовой работе мы пришли к выводу,  что  значимость  института

договора купли-продажи  все время растет и растет, беря  свое  начало  еще  с

классического римского права. В этой курсовой работе  показана актуальность выбранной  темы.  Не  зря  законодатель так широко поддерживает  институт договора купли-продажи. Нужно отметить и большое  распространение  института договора купли-продажи и в  международном  праве,  в  международных  обычаях товарооборота. Здесь большое значение имеет Венская  конвенция  о договорах международной купли-продажи, вступившая  в  силу  с  1  января  1988г.  с  1 сентября 1991г. к Венской конвенции присоединился СССР.

     Институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права. Из него «выросла» практически вся общая часть обязательственного права; купля-продажа породила множество смежных договоров (поэтому их порой не просто отличить на практике).

    Договор купли-продажи - соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

     Во-первых договор купли-продажи  это консенсуальное, возмездное, двухсторонне обязывающее соглашение.

Во-вторых, это двухсторонняя сделка, контрагентами которой выступают продавец и покупатель.

В-третьих, к  существенным отнесены только условия  о количестве товара и его наименовании.

     Основная обязанность продавца – передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Обязанность продавца передать товар состоит из ряда отдельных  обязательств:

• передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять товар, обремененный такими правами;
• передать товар покупателю в ассортименте, согласованном сторонами (по видам, моделям, размерам, цвету);
• передать товар, качество которого должно соответствовать договору, в течение определенного им срока (договорная гарантия);
• передать товар, пригодный в пределах разумного срока для целей, в которых такие товары обычно используются (законная гарантия);
• передать товар, соответствующий условиям договора о комплектности.

Среди дополнительных обязанностей продавца, имеющих место  в случае нарушения прав покупателя, можно выделить обязанность:

• в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии товара третьим лицом.

  Основная обязанность покупателя – оплатить покупаемый товар и принять его. При этом порядок и способ оплаты (предварительная оплата, оплата в рассрочку, оплата в кредит), валюта сделки оговариваются в соглашении.

    Итак, покупатель обязан принять переданный ему товар. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (принять товар со склада продавца, перевозчика и т.д.).

    Оплата товара должна быть произведена непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

        Риск случайной гибели или случайного повреждения товара при действии договора купли-продажи связывается с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче товара (ст. 458 ГК РФ), а не переходом права собственности к покупателю, как это определено в ст. 211 ГК РФ.

        Моментом исполнения обязанности продавца передать товар, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, является время (ст.458 ГК РФ):

• вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
• предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Стороны договора купли-продажи, и, прежде всего, хозяйствующие  субъекты в рамках правоотношений заключения, изменения, исполнения соглашения, должны опираться на материалы судебно-арбитражной практики. 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы. 

Правовые акты.