Контрольная работа по "Ипотечному кредитованию"

НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ 
АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт  открытого дистанционного образования 
 
 

РЕФЕРАТ И КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

ПО  ДИСЦИПЛИНЕ  «ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ». 
 
 
 
 

Выполнил студент  гр. БУ408/1                                       Елена Николаевна Шульпинова 
 

Проверил                                                                             Е. М. Дарьин 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      г. Нижний Новгород 2010г.

Содержание

1. Введение.
2. История развития ипотечного кредитования в США.
3. Ипотечное кредитование в США.
4. Классическая схема ипотечного кредитования.
5. Первичный рынок ипотечных кредитов.
6. Двухуровневая модель ипотечного кредитования.
7. Аннуитентный кредит.
8. Кредиты с переменными выплатами.
9. Секьюритизазия.
10. Ипотечное кредитование молодых семей.
11. Заключение
12. Расчетная часть
13. Список литературы.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Ипотека – это кредит на покупку недвижимости под залог этой самой (покупаемой) недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором ипотечным банком. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с  момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме. Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом. Существует ипотека "без первоначального взноса", хотя и с                 повышенным риском для заемщика. Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т.д.) различные у разных банков. Кроме того они постоянно меняются. Появляются новые ипотечные программы, изменяются требования к заемщикам, снижаются процентные ставки. На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

История развития  ипотеки  в США

     В Соединенных Штатах Америки еще  во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства  и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов.                                                                                 

     С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Фредди Мэк) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае) Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена Американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Financ Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (Fannie Мае) - Федеральная Национальна Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация.                                                                                                          

     В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства. В 1968 году Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Мае, изъяв из обращения государственные акции и став полностью коммерческим налогоплательщиком и полностью частной компанией. Ее акциями торгует Нью-йоркская биржа. Другое предприятие стал Государственной Национальной Ипотечной Ассоциацией (Government National Mortgai Association - GNMA - или Ginnie Мае) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.).                                                            

     Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур. Это как частные участники рынка, так и разного уровня агентства. Особое место среди них занимают такие организации, как Департамент жилищного строительства и Городского - HUD. Основной целью деятельности HUD является: 
достижение наилучших форм выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскому строительству и развитию других населенных пунктов;  
оказание помощи Президенту в достижении максимальной координации различных форм деятельности на федеральном уровне. 
HUD является федеральным агентством, в его состав входят Федеральная Жилищная Администрация и «Джинни Мэй». 
 
 
 
 

Ипотечное кредитование в США.

     В основу организации ипотечной системы  США легли следующие принципы: 
-перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;  
-помощь кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью; выравнивание потоков ипотечных средств.

     В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур - как разного уровня агентства, так  и частные участники рынка. Существуют компании, специализирующиеся на формировании пулов ипотек для последующей  перепродажи FNMA, GNMA и другим аналогичным  участникам рынка, а также компании, занимающиеся проверкой юридической  чистоты правового титула недвижимости. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных  кредитов и способствуют получению  отдельными категориями граждан  льготных ипотечных кредитов.

     Система ипотечного кредитования, сводится к  механизму перераспределения денежных средств от конечного инвестора  к заемщику - покупателю недвижимости.

Основные  участники ипотечного кредитования:

• заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;
• кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;
• посредник - специализированная организация, задача которой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;
• конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

   Первичный рынок определяется взаимодействием  заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными  ресурсами кредиторов с целью  увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка, особенностям которого посвящена данная статья.

   Крупнейшим  в мире ипотечным рынком является ипотечный рынок США. Это один из наиболее развитых и сложных как  по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных  инструментов рынок.  
 
 
 
 

Классическая  схема ипотечного кредитования в США

     В настоящее время ипотечные кредиты  в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение . При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.

     В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки  дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное  кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При  этом собственно строительство (так  же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими  банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков .

     По  данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина .

     Технология  оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает  наличие двух документов:

1) долгового  обязательства (в нем фиксируются  вопросы, относящиеся к задолженности:  размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора  об ипотеке (в нем излагаются  условия залога недвижимости, права  и обязанности сторон), в котором  обязательно содержится указание  на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать  предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения  закладной, под которую могут  быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях  ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым  является недвижимость.

Первичный рынок ипотечных  кредитов

По сравнению  с другими видами кредитов в США  ипотечные инструменты отличаются:

• долгосрочностью (обычно 20-30 лет);
• относительно низким кредитным риском, связанным с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
• неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.     Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать, полностью или частично, остаток основного долга в любой момент времени. Это обстоятельство позволяет рассматривать ипотечный кредит как кредит со встроенным опционом на досрочное погашение со стороны заемщика (call option). Наличие такого опциона выгодно для заемщика, поскольку позволяет ему регулировать объем своих долговых обязательств в зависимости от соображений экономического или частного порядка. Для кредитора, напротив, досрочное погашение связано с проблемой рефинансирования незапланированных поступлений.

В настоящее  время в США используются различные  виды ипотечных инструментов, которые  позволяют максимально учитывать  специфические возможности и  потребности заемщика.