Экономика недвижимости

     Введение

     С формированием рыночных отношений  понятия «недвижимость» и «оценка  различных объектов недвижимости»  стали широко использоваться на практике.  Понятие «недвижимость» было введено  в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием  «Закона о собственности в СССР», согласно которого признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.

     Недвижимое  имущество- это физические объекты с фиксированным местом положения в пространстве и все, что неотделимо связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

• Фиксированность места положения;
• Уникальность;

У конкретного объекта недвижимости не может быть абсолютного аналога.

• Долговечность и длительность создания объектов;

• Непотребляемость самого объекта недвижимости или его элементов. Физическое тело объекта сохраняется частично  для зданий и сооружений или полностью – для земельных участков.

• Сложность.                                                                                                                   

В объектах недвижимости сочетаются природные и искусственно созданные элементы.

     Под объектом недвижимости понимается предприятие в целом как имущественный комплекс, а так же земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• Здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного и находящихся на нем зданий к объектам инфраструктуры квартала или города.
• Стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. [4]

     «Рынок», в общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением  спроса и предложения. В более узком значении рынок используется специалистами как место купли - продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости состоит в том, что он не имеет определенного места купли – продажи. Понятие «рынок недвижимости»  означает куплю – продажу различных объектов недвижимости.

     Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

     Рынок недвижимости имеет ряд особенностей:

• Локальность рынков;

• Спрос на рынке определяется не только и столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;
• Низкая эластичность предложения объектов недвижимости;
• Открытая информация о состоянии рынка недвижимости бывает неполной и не всегда достоверной;
• Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка, а так же возможность обременения объектов недвижимости правами третьих лиц.

     Кроме того, характерной чертой рынка недвижимости является его разделение на первичный (совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания) и вторичный (сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися или находившимися какое-то время в эксплуатации). [2]

     В последние годы рынок недвижимости  повысил свою активность с помощью  действия кампаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. [4]

     Итоги экономического развития России на протяжении последних лет позволяют делать вывод об улучшении ситуации в экономике и ее стабилизации. В этих условиях для предприятий и организаций, которые планируют расширять и укреплять свои позиции, важным моментом становится привлечение заемного финансирования в виде банковских кредитов. Получение банковских кредитов на покупку дорогостоящих товаров становится привлекательным и для населения. При получении кредита в банке особую роль может играть залоговое обеспечение, которым часто становится недвижимость.

     Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Необходимость оценки может возникать в следующих ситуациях:

     -  отражение в отчетности, купля-продажа,  мена;

     -  аренда, права аренды, лизинг;

     -  залог; раздел, наследование, дарение;

     -  страхование;

     -  исчисление налогов, пошлин, сборов;

     - ликвидация;

     -  разрешение имущественных споров;

     -  передача прав собственности;

     -  определение доли имущественных  прав;

     -  инвестиционное проектирование  и т.д.

     В зависимости от сложившейся ситуации могут определяться различные виды стоимости. В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости объектов является рыночная стоимость. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке недвижимости.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в РФ", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Стоимость замещения - это сумма затрат в рыночных ценах на определенную дату на создание объекта, аналогичного оцениваемому, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений (стоимость функционального аналога объекта оценки в ценах на дату оценки; предусматривает замену улучшений подходящим субститутом).

     Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных ценах на определенную дату на создание объекта, идентичного оцениваемому с применением идентичных материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, что и у объекта оценки (стоимость воспроизводства точной копии имущества в ценах на дату оценки).

     На  базе стоимости воспроизводства  или стоимости замещения может быть рассчитана восстановительная стоимость объекта недвижимости - это сумма затрат в рыночных ценах на определенную дату на создание объекта как нового (без учета накопленного износа).

     Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) - это стоимость полного возмещения ущерба имуществу, исходя из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования.

     Стоимость объекта при существующем использовании - рыночная стоимость объекта, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

     Инвестиционная  стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая интересами конкретного инвестора при заданных инвестиционных целях.

     Стоимость для целей налогообложения - это стоимость объекта оценки, используемая для определения налогооблагаемой базы. Рассчитывается в соответствии с методиками, утвержденными государственными органами налогообложения (как правило, определяется с применением методов массовой оценки).

     Ликвидационная  стоимость- это оцениваемая сумма, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции, (стоимость имущества при его вынужденной продаже).

     Утилизационная  стоимость - это стоимость объекта оценки, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

     Важными этапами при разработке схемы  кредитования является оценка суммы залога и выплат по кредиту. В связи с этим в курсовом проекте предлагается оценить залоговую стоимость объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита.[1]

     В связи с развитием рынка недвижимости  возникла необходимость в оценочной  деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

     В настоящее время существует большое  количество разрозненных нормативных актов разного уровня, посвященных тому или иному виду недвижимости. Единого регулирующего документа нет. Правовая база совершенствуется.

     Основные  законодательные  и нормативные  акты  о недвижимости:

• Гражданский кодекс РФ. (Ч. 1, Ч. 2).
• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " Об оценочной 
  деятельности в Российской Федерации ".
• Приложение № 1, 2 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.83. № 
  94.
• Постановление мэрии г. Новосибирска от 30. 04. 02. № 1005 "О 
  пересмотре с 1. 05. 02. коэффициентов пересчета для определения стоимости строительства, ремонта и реконструкции объектов мэрии в текущих ценах".
• Ведомственные строительные нормы 53 - 86(р). Правила оценки 
  физического износа жилых зданий.
• Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами 
  оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519).
• Положение о продаже и временном порядке определения цены 
  приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду. Утверждено распоряжением Госкомимущества РФ от 16.12.94 № 353-р.
• Сборник №18 укрупнённых показателей восстановительной 
  стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства для переоценки основных фондов.
• О государственном земельном кадастре и регистрации документов 
  о правах на недвижимость. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993г. №2130