Оценка недвижимости

7. Цены

В июне 2012 г. индекс потребительских  цен к декабрю 2011 г. составил 103,2%.

При этом прирост цен на продовольственные товары сложился на уровне       3, 6% (по России - 4, 7%). Цены на непродовольственные товары повысились на     3, 2% (по России – на 2, 3%). Прирост цен и тарифов по платным услугам населению составил 2, 6% (по РФ - 2, 3%).

8. Транспорт

Автомобильным транспортом  организаций всех видов деятельности за I полугодие 2012 года перевезено 16,2 млн. тонн грузов (114,3% к уровню соответствующего периода прошлого года). Грузооборот  составил 785 млн. т-км (106%).

Автомобильным транспортом  общего пользования с учетом индивидуальных предпринимателей, занимающихся коммерческими  перевозками, перевезено 101 млн. пассажиров (102,7%).

9. Финансовые результаты деятельности крупных и средних организаций региона

Сальдированный финансовый результат крупных и средних  организаций области за январь-май 2012 года составил 31,4 млрд. рублей прибыли, что на 41,3% ниже уровня соответствующего периода прошлого года.

Объем прибыли прибыльных организаций - 36,5 млрд. рублей, в том  числе на транспортные организации  приходится 48,3%, организации по добыче полезных ископаемых - 21,2%, обрабатывающие производства -11,9%.

Сумма убытков убыточных  организаций сложилась в размере 5, 1 млрд. рублей, в том числе по видам экономической деятельности: вспомогательная и дополнительная транспортная деятельность - 1, 5 млрд. рублей, обрабатывающие производства - 1, 2 млрд. рублей, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг - 0, 7 млрд. рублей, добыча полезных ископаемых - 0, 6 млрд. рублей. Удельный вес убыточных организаций составил 30,3%.

Дебиторская задолженность  за 5 месяцев 2012 года увеличилась со 162,7 до 188,3 млрд. рублей, в том числе  просроченная задолженность с начала года возросла с 7, 3 до 9, 3 млрд. рублей.

Кредиторская задолженность  за тот же период сократилась со 192,4 до 188,9 млрд. рублей. Просроченная кредиторская задолженность составила 8, 5 млрд. рублей.

10. Социальная сфера

В области обеспечивается стабильное функционирование отраслей социальной сферы.

Растет численность детского населения, при этом сохраняется  положительная динамика удовлетворения потребности в услугах для  детей дошкольного возраста (95% от числа желающих посещать дошкольные учреждения). В текущем году после  реконструкции открыты 2 детских  сада на 410 мест.

В сфере профессионального  образования развиваются взаимовыгодные отношения с работодателями. По запросам работодателей открыто обучение по 36 профессиям и специальностям. К  преподаванию специальных дисциплин  привлечено 47 специалистов реального  сектора экономики.

В здравоохранении реализуются  мероприятия по повышению доступности  и качества медицинской помощи, эффективности  использования материальных и кадровых ресурсов отрасли.

Для улучшения качества и  продолжительности жизни граждан  развивается высокотехнологичная  медицинская помощь, в регионе  оказываются практически все  виды этой помощи, внедряются все более  современные технологии лечения.

Продолжаются работы по созданию в областном центре единого инфраструктурного  комплекса медицинских учреждений (Медицинского городка). Ведется строительство  нового корпуса областного онкологического  диспансера, морфологического центра.

В каждом муниципальном районе и городском округе действуют  центры физкультурно-оздоровительной  работы по месту жительства.

Жителям региона своевременно и в полном объеме предоставляются  меры социальной поддержки, предусмотренные  действующим федеральным и областным  законодательством.

Особое внимание уделяется  семьям с детьми. В области действует  закон о предоставлении регионального  материнского капитала в размере 30 тыс. рублей на ребенка при рождении и (или) усыновлении третьего и последующих детей. В I полугодии 2012 года пособие выплачено 1835 получателям. За счет средств областного бюджета предоставляется материальная помощь на обеспечение полноценным питанием беременных женщин, кормящих матерей, а также детей в возрасте до трех лет, нуждающихся в нем по заключению врачей.

В области продолжается работа по оказанию социальной помощи малоимущим семьям на основании социального  контракта. По состоянию на 1 июля 2012 года заключено 299 контрактов.

10.1. Уровень жизни населения

Денежные доходы населения  в расчете на одного жителя за январь-июнь 2012 года по предварительным данным составили 20,5 тыс. рублей и выросли  по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 8%. Реальные располагаемые  денежные доходы населения повысились на 6%.

Потребительские расходы  на душу населения за I полугодие 2012 года составили 18,2 тыс. рублей, что на 14,2% выше, чем в аналогичном периоде  прошлого года.

Номинальная среднемесячная заработная плата за январь-май текущего года составила 26,8 тыс. рублей и на 17,3% превысила уровень соответствующего периода 2011 года. Реальная заработная плата выросла на 13,6%.

Просроченная задолженность  по заработной плате на 1 июля 2012 года по кругу наблюдаемых органами статистики видов экономической деятельности отсутствует.

10.2. Рынок труда

По состоянию на 1 июля 2012 года численность официально зарегистрированных безработных составила 3, 7 тыс. человек, что на 21,1% ниже аналогичного показателя на соответствующую дату прошлого года. Уровень регистрируемой безработицы - 0, 53% от численности экономически активного  населения при 0, 71% годом ранее. Заявленная работодателями потребность в работниках составила 23628 единиц, что на 12,2% больше, чем на соответствующую дату предыдущего  года.

По итогам I полугодия 2012 года коэффициент напряженности  на рынке рабочей силы с начала года снизился с 0, 3 до 0, 2 человек на 1 вакансию. На протяжении всего отчетного  периода 2012 года регион имеет самое  низкое значение данного показателя среди субъектов Российской Федерации.

10.3. Демография

Продолжается рост численности  населения региона. Численность  населения на 1 июня 2012 года по предварительным  данным составила 1368,7 тыс. человек и  увеличилась по сравнению с аналогичной  датой предыдущего года на 1, 4%.

Естественный прирост  за январь-май текущего года составил 2144 человека (3,7 промилле на 1000 населения), что на 24,1% превышает уровень соответствующего периода 2011 года. Миграционный прирост  за 5 месяцев 2012 года увеличился на 14,5% до уровня 4929 человек. [11]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ местоположения

Объект оценки расположен в городе Тюмени, в Центральном  районе по адресу: ул. Республики 133, кв 57. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 4 этаже.

Объект расположен в центре города и имеет хорошую транспортную развязку. От дома до остановки 1 минута ходьбы. Он беспечен большим числом автобусов с маршрутами № 30, № 25, № 14, № 54, №1, которые позволяют без  пересадок добраться практически  в любую точку города.

В районе очень хорошо развита  инфраструктура. Рядом с домом  находится школа, детский сад, немного  подальше медицинский колледж, что  решает проблему устройства ребенка.  В 7 минутах пешего хода с одной  стороны располагается крупный  торгово-развлекательный центр «Гудвин», и с другой торговый центр «Минский», так же в районе  имеется много  других разнообразных объектов торговли – продуктовые и промышленные магазины.

 Рядом с объектом  располагаются отделения крупных  банков России, Драматический театр,  несколько кафе и ресторанов, культурно -развлекательные объекты, салоны красоты.  Напротив дома расположена детская площадка и автомобильная стоянка.

В 100 метрах от объекта расположен Текутьевский парк, предназначенный не только для пеших прогулок, но и снабженный велосипедной дорожкой. Наличие парка что улучшает экологическую ситуацию в данном районе.

За Текутьевским парком расположено старое Текутьевское кладбище, которое ограждено забором и находится под охраной, в дальнейшем планируется его снос.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Описание объекта  оценки

Адрес оцениваемого объекта  город Тюмень, улица Республики дом 133, квартира 57. Двухкомнатная квартира состоит : две жилые комнаты, кухня, коридор, раздельный санузел, балкон. Общая площадь квартиры составляет 51,9 кв.м. Квартира расположена на 4 этаже в пятиэтажном кирпичном доме.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование оцениваемого объекта  это использование в качестве жилой квартиры. Объект оценки расположен в Центральном районе, в  жилом  районе, находящимся в центре города с хорошей транспортной доступностью (проходят автобусы № 1,15,14,25,24,30,54,49, остановка  находится за домом) и достаточно развитой инфраструктурой : промышленные и продовольственные магазины, детские  сады, школа, торгово-развлекательный  центр, торговые центры, самые ближайшие  магазины находятся в соседних домах, что занимает 1-3 минуты ходьбы.( см приложение 1)

Плотность застройки в  этом районе достаточно высокая. Возраст  домов разный, в районе от 40 – 60 лет  ( застройка среднеэтажная и высокоэтажная).

Основные характеристики объекта представлены в таблице 1. План квартиры находится в приложении 2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с объектами - аналогами объекта  оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту  оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [4]

Общая модель метода сравнения продаж

С_он = Ц_i +(-) П_i                                                                    (формула 1)

С_{он –} рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

Ц_i – цена продаж i-ого объекта аналога,руб.

П_i - совокупная поправка. [9]

 

Согласование результатов рассчитывается по формуле

     С = ƩС_i / n                                                (формула 2)

С – средняя стоимость объектов аналогов, руб.

 ƩС_i – сумма стоимости объектов аналогов, руб.

n – количество объектов аналогов. [9]

 

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется по формуле:

С_он= С*к-во единиц ОН                                  (формула 3)

С_{он –} рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

С – средняя стоимость объектов аналогов, руб.

к-во единиц ОН – площадь объекта  недвижимости, кв.м. [9]

 

         Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным. 
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. [8]

Основные требования к  аналогу:

-  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; 
-  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка; 
-  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; 
-  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 
-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; 
-  установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок  производится на основе логического  анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение  поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3. Статически обоснован. 
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж. 
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4. Зависимость от активности рынка. 
5. Зависимость от стабильности рынка.  
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. [8]

         В данной курсовой работе объект оценки  - жилая квартира площадью 51,9 кв.м. в хорошем состоянии расположенная на 4-ом этаже 5-этажного кирпичного дома, в центральном районе города Тюмень.