Оценка недвижимости

В ходе анализа рынка жилой  недвижимости было отобрано 5 объектов-аналогов (Приложение 3), которые максимально  схожи с оцениваемыми характеристиками объектом недвижимости.

Характеристика объектов аналогов и объекта оценка представлена в таблице.

Таблица 1

Характеристики	ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5
1) Местоположение	Коммунаров	Мельникайте	Серова	Советская	Мельникайте
2) Этажность кв/ дома	3/5	2/5	3/5	4/5	2/5
3) Площадь, м2	48	51	53	47,6	51
4) Цена продажи на рынке(стоимость), руб.	2950000	2850000	3200000	3200000	2900000
5) Состояние квартиры	Хорошее состояние	Хорошее состояние	Хорошее состояние		Хорошее состояние
6)Источник информации	КВ№44 от 29.10.12 стр. 80	КВ№44 от 29.10.12 стр. 81	КВ№44 от 29.10.12 стр. 83	КВ№44 от 29.10.12 стр. 83	КВ№44 от 29.10.12 стр. 81

 

Примечание: для объекта  аналога №1, в объявлении отсутствует  цена. По но меру указанному в объявлении был произведен звонок, в результате чего установлено, что цена данного объекта 2950 тыс. руб.

 

 

 

 

В сравнительном подходе  существуют следующие элементы сравнения:

1) Оцениваемое право собственности.  Все объекты, аналоги и оцениваемый, находятся в праве собственности, следовательно, корректировка на них не требуется, поправка равна нулю.

2) Условия финансирования. Для всех отобранных объектов  и объекта и оценка характерны  типичные условия финансирования, следовательно, поправка равна  нулю.

3) Условия продажи. У  отобранных объектов аналогов представлена их стоимость, цена фактической сделки может быть скорректирована на торг. Величина торга может быть достигнута до 5 % ( По результатам исследования агентства недвижимости « Лотос» ).

4) Время продажи. Объекты  аналоги выставлены в один  период времени – конец октября.  Оценка осуществляется тоже в  конце октября месяца, поправка  не требуется.

5) Местоположение. Все отобранные  объекты аналоги и объект оценки  находятся в одном районе, следовательно поправка не требуется.

6) Поправка на этаж. Объекты  аналоги находятся на этажах  со 2 по 4, в пятиэтажных домах,  а объект оценки на 4ом этаже  пятиэтажного дома, поскольку этажи  находятся близко друг к другу,  поправка на этаж будет равна  нулю.

7) Поправка на состояние  объекта. Судя по имеющейся  информации, объекты аналоги имеют  хорошее состояние, так же как  и наш объект оценки. Корректировка  не требуется, поправка равна  нулю.

Расчеты по  сравнительному подходу представлены в таблице 2 « Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом»

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2

Расчет стоимости объекта  оценки сравнительным подходом

Показатели	Объект оценки	Объекты – аналоги
		1	2	3	4	5
Цена продажи, руб.	?	2950000	2850000	3200000	3200000	2900000
Площадь (м2)	51,9	48	51	53	47,6	51
Цена 1 кв.м., руб.		61458	55882	60337	67227	56863
Поправки (элементы сравнения), проводяться по следующим элементам сравнения
Последовательно:
1)      передаваемые права собственности;	в собственности	1	1	1	1	1
Скорректированная цена		61458	55882	60337	67227	56863
2)      условия финансирования;	типичные	1	1	1	1	1
Скорректированная цена		61458	55882	60337	67227	56863
3)      условия продажи;	торг 5%	*0,95	*0,95	*0,95	*0,95	*0,95
Скорректированная цена		58385	53088	57358	63866	54020
4)      время продажи	конец октября	1	1	1	1	1
Скорректированная цена		58385	53088	57358	63866	54020
На независимой  основе
5)      местоположение;	центр	1	1	1	1	1
Скорректированная цена		58385	53088	57358	63866	54020
6)      физические характеристики объекта (поправка на этаж)	4	1	1	1	1	1
Скорректированная цена		58385	53088	57358	63866	54020
7)      состояние  объекта	хорошее состояние	1	1	1	1	1
Скорректированная цена		58385	53088	57358	63866	54020
Итого стоимость 1 кв.м.		58385	53088	57358	63866	54020

 

 

 

 

По второй формуле рассчитываем среднюю стоимость одного квадратного метра

С = (58385 + 53088 + 57358 + 63866 + 54020) / 5                                            

С = 57 343 руб.

По третьей формуле  определяем стоимость объекта оценка

С_он= 57 343 * 51,9

С_он= 2 976 000 руб.

В результате, получаем рыночную стоимость  2-комнатной квартиры в рамках сравнительного подхода  на дату оценки, с учетом округления,  2 976 000 руб. ( два миллиона девятьсот восемьдесят тысяч рублей ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки. [4]

Доходный подход включает в себя два основных метода:

1) метод дисконтированных  денежных потоков

2) метод прямой капитализации

Для оцениваемого объекта  будет использован метод прямой капитализации.

Базовая формула доходного подхода 

                                      ( формула 4)

С - стоимость недвижимости;

ЧД - ожидаемый доход от оцениваемой  недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить  недвижимость за период;

К - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. [9]

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации. [8]

 

Расчеты.

Первый этап. Определим  потенциальный валовый доход, это  доход при условии, что целый  год объект недвижимости будет сдаваться  в аренду

Анализ рынка недвижимости, показал, что аналогичные объекты  в данном районе сдаются в аренду от 18 тыс.руб до 25 тыс. руб. ( см приложение 4)

Для оцениваемого объекта  применим максимальную  арендную плату 25 тыс. руб. в месяц.

ПВД = 25 000 * 12

ПВД = 300 000 руб/мес.

Второй этап. Определим  ДВД.

ДВД – потенциальный валовый  доход, скорректированный на недозагрузку.

Для объекта оценка недозагрузка будет один месяц – простои.

ДВД= 300 000 – 25 000

ДВД = 275 000 руб/мес.

Третий этап. Расчет операционных расходов.

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет операционных расходов                            таблица 3

Показатели, услуги	тариф	Объект оценки	Объекты аналоги
			1	2	3	4	5
Площадь (м2)		51,9	48	51	53	47,6	51
Холодная вода, счетчик	20,23 руб.         12 м3	242,77	242,77	242,77	242,77	242,77	242,77
Горячая вода, счетчик	20,23 руб. 10 м3	202,3	202,3	202,3	202,3	202,3	202,3
Водоотведение	11,93 руб.  22 м3	262,46	262,46	262,46	262,46	262,46	262,46
Центральное отопление	758,67руб   1,8 г/к	1366	1366	1366	1366	1366	1366
Электроэнергия	1,94 руб. 200 к/в	388	388	388	388	388	388
Вывоз твердых бытовых  отходов	1, 55 руб. м2	80,45	74,4	79,05	82,15	73,78	79,05
Домофон	40 руб.	40	40	40	40	40	40
Техническое обслуживание	2, 55 руб. м2	132,35	122,4	130,05	135,15	121,38	130,05
Содержание общего имущества  дома	2,37 руб. м2	123,003	113,76	120,87	125,61	112,812	120,87
Технический ремонта	35 руб.    м2	181,65	168	178,5	185,5	166,6	178,5
Управление жилого фонда	1,05 руб.    м2	54,5	50,4	53,55	55,65	49,98	53,55
Газ	3,572 руб. 34 м3	121,448	121,448	121,448	121,448	121,448	121,448
Итого операционных расходов		3342,321	3288,268	3329,828	3357,588	3282,7	3329,828

Коммунальные расходы  для проживания четырех человек  в двухкомнатной квартире составляет 3342 рубля. Налог на имущество – 240 руб/год.

Таблица 4

Итого операционных расходов с округлением годовой	40104	39456	39960	40296	39396	39960
Налог на имущество	240	240	240	240	240	240
Итого операционных расходов	40344	39696	40200	40536	39636	40200

 

Итого операционные расходы  за год составляют:

ОР = 3342*12+240 = 40344 руб.

Четвертый этап. Определяем чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД – ОР                                             (формула 4)

ЧОД = 275 000 – 40344 = 234 656 руб/год

Пятый этап. Рассчитываем ставку капитализации, которая определяется по формуле

К₀=ЧОД_он / С_он * 100%                                     (формула 5)

Для расчета коэффициента капитализации отобраны следующие  аналоги (приложение 3).

Расчет ставки капитализации                                 таблица 5

Показатели	Объекты аналоги
	1	2	3	4	5
1)Стоимость ОН, руб	2950000	2850000	3200000	3200000	2900000
2) Площадь, м2	48	51	53	47,6	51
3)ПВД(руб/год)	300 000	300 000	300 000	300 000	300 000
4) ДВД, руб	275000	275000	275000	275000	275000
5)Операционные расходы	39456	39960	40296	39396	39960
6) Налог на имущество	240	240	240	240	240
7)Итого операционных расходов	39696	40200	40536	39636	40200
8) ЧОД, руб.	235304	234800	234464	235364	234800
9)Ставка капитализации, %	7,98	8,24	7,33	7,36	8,1