Подходы к оценке бизнеса в кризисных условиях

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сдел ки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут исполь зоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся  в родственных отношениях;

•      являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

•      имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность ;

•      сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

•      занимаются продажей имущества умерших лиц;

•      занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно го имущества и т.д.

Инвестиционная  мотивация определяется:

•      аналогичными мотивами инвесторов;

•      аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

•      степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации  в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется  использовать под гостиницу, так  как ожидаемые потоки доходов  и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован  по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка  здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с  покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные  критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):¹³

•      переданные права собственности на недвижимость;

•      условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

•      условия продажи (чистота сделки);

•      время продажи;

•      местоположение;

•      физические характеристики;

•      экономические характеристики;

•      наличие движимого имущества.

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право  собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие  сервитута и т.п.) объективно снижает  стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи  объекта недвижимости (например, в  случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется . Необходим тщательный анализ, в результате которо го вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4)   Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5)   Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоста вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

6)   Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

7)   Экономические характеристики.

К экономическим  характеристикам относят те, которые  влияют на основные результаты использования  доходной недвижимости: условия и  сроки аренды, применение скидки к  арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п.

8) Наличие движимого имущества.

Необходимо  исключать из цены продажи сравниваемого  объекта стоимости стоимость  движимого имущества. Например, при  продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и  движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить  из цены продажи торгового павильона  стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру  и числу входящих в ни единиц, при проведении сравнения проданных  объектов с оцениваемы объектом неизбежны  большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м ² ), либо экономическая.

На  различных сегментах  рынка недвижимости используются различные  единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

•      цена за 1 га;

•      цена за 1 сотку;

•      цена за 1 м ² .

Единицы сравнения застроенных участков:

•      цена за 1 м ² общей площади;

•      цена за 1 фронтальный метр;

•      цена за 1 м ² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

•      цена за 1 м³.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете  разных спо собов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 5.1.

Процентные  поправки вносятся путем умножения  цены продажи объектааналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражаю щий степень различий в характеристиках объектааналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время  продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, еди ница плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объектааналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объектааналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объектааналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объектааналога в целом, следует  отнести поправки на наличие или  отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет  и внесение поправок.

Для расчета  и внесения поправок используется множество  различ ных методов, среди которых можно выделить следующие:

•      методы парных продаж;

•      экспертный метод;

•      статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какоголибо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

Метод отраслевых коэффициентов.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод  отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений  между ценой бизнеса предприятия  и определенными финансовыми  параметрами.

Отраслевые  коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами  за ценой продажи различных действующих  предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми  характеристиками. В результате многолетних  обобщений, в странах с развитой рыночной экономикой разработаны достаточно простые формулы определения  стоимости бизнеса предприятия.

Метод отраслевых коэффициентов (или метод  отраслевых соотношений) используется для ориентировочных оценок стоимости  предприятий. Опыт западных оценочных  фирм свидетельствует:

- бухгалтерские фирмы и рекламные  агентства продаются соответственно  за 0,5 и 0,7 от годовой выручки;

- рестораны и туристические агентства  - соответственно 0,25 - 0,5 и 0,04 - 0,1 от  валовой выручки;

- заправочные станции - 1,2 - 2,0 от  месячной выручки;

- предприятия розничной торговли - 0,75 - 1,5 от суммы (чистый доход  + оборудование + запасы);

- машиностроительные предприятия  - 1,5 - 2,5 от суммы (чистый доход  + запасы).

Широко  известное «золотое правило» оценки для некоторых отраслей экономики, гласит: покупатель не заплатит за предприятие  более 4-кратной величины среднегодовой  прибыли до налогообложения.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил  достаточного распространения в  российской практике оценки бизнеса  в связи с отсутствием необходимой  информации, сбор и обобщение которой  требуют длительного периода  времени и определенной экономической  стабильности.

3. ОЦЕНКА БИЗНЕСА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 

3.1.  Использование подходов при кризисных  условиях 

   Сегодняшняя ситуация поставила под сомнение все универсальные подходы к  оценке бизнеса и требует максимального  погружения в каждый проект и проецирования  сценариев развития кризиса на будущую  деятельность каждого предприятия. В ситуации колоссального дефицита ликвидности выражение cash is the king (англ. - «ценность наличности») становится очень актуальным – ведь сейчас самое время, чтобы войти в хороший бизнес на выгодных условиях.

     Как правило, чтобы отобрать наиболее привлекательные  для вложения денег компании, используется многоуровневая система отсева. На первом этапе нужно проверить соответствие деятельности компании  намеченным целям (с точки зрения отраслей, регионов, рынков, где работает компания, и т. п.). На втором этапе – с помощью финансового анализа отсеять организации с неудовлетворительными значениями отдельных коэффициентов. Причем в условиях кризиса критерии ужесточаются.

Среди наиболее популярных коэффициентов  сейчас можно выделить следующие  показатели и их целевые значения:

• Debt / EBITDA (отношение долговой нагрузки к операционной прибыли) < 5;
• Debt / Equity (отношение долговой нагрузки к капиталу) < 2;
• Debt / Sales (отношение долговой нагрузки к выручке) < 0,5;

И, наконец, на третьем этапе необходимо провести более детальный анализ и согласовать стоимость с  продавцом. Таким образом, из первоначальных ста анализируемых Вами проектов лишь три - пять компаний будут достойны получить реальные инвестиции.