Автор: Пользователь скрыл имя, 30 Мая 2012 в 19:16, курсовая работа
Целью данного исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов управления проектом коммерческой недвижимости.
В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих задач:
1. Изучить понятие и виды девелопмента;
2. Разработать проект развития коммерческой недвижимости;
3. Рассчитать основные экономические показатели эффективности проекта.
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости
1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости
1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью
1.3 Анализ рынка торговой недвижимости
ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103
2.1 Описание земельного участка
2.2 Характеристика планируемой застройки
2.3 Этапы строительства
ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта
3.1 Расчет затрат на строительство
3.2 Расчет доходов от реализации проекта
3.3 Расчет расходов на эксплуатацию проекта
3.4 Определение эффективности проекта
3.5 Учет рисков проекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
График затрат будем рассчитывать по условиям кредитования (финансирования строительных проектов) «Сбербанка» (таблица 3.4.).
Таблица 3.4.Условия кредитования для финансирования проектов в сфере недвижимости «Сбербанка»
Цель | Финансирование проектов в сфере недвижимости, в том числе связанных с приобретением, проектированием, строительством и реконструкцией объектов недвижимости. | |
Финансируемые проекты | Жилищное строительство; офисная недвижимость; объекты туристической инфраструктуры; гостиницы; торговая и развлекательная недвижимость; складская недвижимость; спортивные сооружения; объекты жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры; дорожное строительство; приобретение и девелопмент земельных участков. | |
Финансируемые станки проектов | Финансирование затрат на приобретение и формирование земельных участков; финансирование затрат на вхождение в проект, в том числе приобретение прав на реализацию проекта, объектов незавершенного строительства, приобретение акций/долей участия в компаниях, владеющих активами; финансирование затрат на разработку проекта; финансирование затрат на строительство; рефинансирование понесенных затрат; рефинансирование объекта коммерческой недвижимости, генерирующего денежный поток. | |
Режим кредитования | Единовременный кредит, невозобновляемая кредитная линия, рамочная кредитная линия. | |
Кто может получить | Юридическое лицо — резидент Российской Федерации. | |
Срок | До 10 лет — проектное финансирование, инвестиционное кредитование, приобретение активов, рефинансирование понесенных затрат; до 15 лет — рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих поток денежных средств. | |
Валюта | Рубли РФ, доллары США, евро. | |
Максимальная сумма | проектное финансирование — до 70% инвестиционной стоимости; целевое фондирование, инвестиционное кредитование — до 80% инвестиционной стоимости; при кредитовании VIP-заемщиков — до 90% инвестиционной стоимости; рефинансирование понесенных затрат — до 100% инвестиционной стоимости; рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих подтвержденный поток денежных средств — свыше 100% инвестиционной стоимости, но не более 70% рыночной стоимости. | |
Процентная ставка | 10 % | |
Погашение | Погашение основного долга осуществляется в соответствии с индивидуальным графиком Заемщика. Уплата процентов по кредиту производится ежемесячно или ежеквартально в соответствии с условиями кредитного договора. | |
Обеспечение | Залог прав на землю (собственность, долгосрочная аренда); залог объекта недвижимости; залог имущественных прав; залог акций / долей участия; залог активов, не связанных с проектом; поручительства платежеспособных компаний; банковские гарантии. | |
Дополнительные условия | Обязательное открытие расчетного счета компании-Заемщика в Банке. | |
Сумма кредита: 1 114 868 108 р.
Ставка процента: 10 %
Срок кредита: 21 мес.
Условия финансирования: Поэтапное финансирование в соответствие с графиком затрат.
Расчеты по финансированию инвестиционного проекта за счет собственных и заемных средств, а также получение дохода в виде арендной платы и ведение расходов по содержанию представлены в таблице 3.5..
Таблица 3.5. График доходов и расходов в процессе реализации проекта
Месяцы | Потребность | Собственные средства 30% | Заемные средства (70%) | Процент | Арендная плата | Сумма на погашение тела кредита | Постоянные затраты на содержание |
0 | 8 827 465 | 8 827 465 |
|
|
|
|
|
1 | 44 887 813 | 44 887 813 |
|
|
|
|
|
2 | 40 461 017 | 40 461 017 |
|
|
|
|
|
3 | 40 461 017 | 40 461 017 |
|
|
|
|
|
4 | 40 461 017 | 40 461 017 |
|
|
|
|
|
5 | 40 461 017 | 40 461 017 |
|
|
|
|
|
6 | 40 461 017 | 40 461 017 |
|
|
|
|
|
7 | 40 461 017 | 40 461 017 |
|
|
|
|
|
8 | 40 632 688 | 40 632 688 |
|
|
|
|
|
9 | 40 632 688 | 40 632 688 |
|
|
|
|
|
10 | 40 632 688 | 40 632 688 |
|
|
|
|
|
11 | 40 632 688 | 40 632 688 |
|
|
|
|
|
12 | 40 632 688 | 18 788 485 | 21 844 203 | 182 035 |
|
|
|
13 | 225 016 646 |
| 225 016 646 | 1 875 139 |
|
|
|
14 | 225 016 646 |
| 225 016 646 | 1 875 139 |
|
|
|
15 | 309 873 322 |
| 309 873 322 | 2 582 278 |
|
|
|
16 | 166 939 702 |
| 166 939 702 | 1 391 164 |
|
|
|
17 | 166 177 589 |
| 166 177 589 | 1 384 813 |
|
|
|
| 1 592 668 726 | 477 800 618 | 1 114 868 108 | 9 290 568 |
|
|
|
| 1 592 668 726 | 477 800 618 | Остаток по кредиту |
|
|
|
|
18 |
|
| 1 114 868 108 | 9290568 | 63 900 000 | 33 804 232 | 20805200 |
19 |
|
| 1 114 868 108 | 9290568 | 90 900 000 | 60 804 232 | 20805200 |
20 |
|
| 1 114 868 108 | 9290568 | 99 900 000 | 69 804 232 | 20805200 |
21 |
|
| 1 045 063 876 | 8708866 | 108 180 000 | 78 665 934 | 20805200 |
22 |
|
| 966 397 941 | 8053316 | 110 580 000 | 81 721 484 | 20805200 |
23 |
|
| 884 676 458 | 7372304 | 114 780 000 | 86 602 496 | 20805200 |
24 |
|
| 798 073 961 | 6650616 | 117 180 000 | 89 724 184 | 20805200 |
25 |
|
| 708 349 778 | 5902915 | 120 030 000 | 93 321 885 | 20805200 |
26 |
|
| 615 027 893 | 5125232 | 120 030 000 | 94 099 568 | 20805200 |
27 |
|
| 520 928 325 | 4341069 | 120 030 000 | 94 883 731 | 20805200 |
28 |
|
| 426 044 594 | 3550372 | 120 030 000 | 95 674 428 | 20805200 |
29 |
|
| 330 370 166 | 2753085 | 120 030 000 | 96 471 715 | 20805200 |
30 |
|
| 233 898 451 | 1949154 | 120 030 000 | 97 275 646 | 20805200 |
31 |
|
| 136 622 805 | 1138523 | 120 030 000 | 81 063 799 | 20805200 |
32 |
|
| 55 559 006 | 462992 | 120 030 000 | 55 559 006 | 20805200 |
33 - 84 |
|
|
|
| 120 030 000 |
| 20805200 |
Необходимость в заемных средствах появляется на 12 месяце от начала строительства офисного центра. Кредит в размере 1 114 868 108 руб. берется частями в течение 6 месяцев, проценты по кредиту в этом периоде выплачиваются за счет обеспечительных взносов якорных арендаторов.
Выплата процентов и основного долга по кредиту осуществляется с 18 месяца финансирования проекта за счет средств, полученных от сдачи .
Максимальная величина месячного дохода в виде арендной платы получена в 25 месяце в размере 120 030 000 рублей и до окончания выплаты кредита не изменяется.
Доход в виде арендной платы, получаемый до 33 месяца эксплуатации объекта, используется в полном объеме как средства погашения кредита.
Сведем все оттоки и притоки в таблицу 3.6.
Таблица 3.6. Оттоки и притоки по годам
| Номер года | |||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
Отток, р. | 8 827 465 | 499 826 856 | 222 692 305 | 983 235 520 | 249 662 400 | 249 662 400 | 239269963 | 239269963 |
Приток, р. |
| 21 844 203 | 1 798 443 906 | 1 440 360 000 | 1 440 360 000 | 1 440 360 000 | 1 440 360 000 | 1 440 360 000 |
В конце 7 года планируется продать объект. Рассчитаем стоимость объекта через 7 лет.
Найдем ЧОД через 5 лет с момента сдачи в эксплуатацию объекта. Ставка аренды взята с учетом инфляции 9%:
ЧОД = (239269963-1440360)*1,09^5=1 848 025 903 р.
Даплее, используя ставку капитализации 18,6% рассчитаем стоимость объекта:
С=ЧОД/ставка капитализации
Стоимость продажи =1848025903/0,186= 9 935 623 132 р.
3.4 Определение эффективности проекта
После того как сформирован проект, посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.
Для расчета этих показателей необходимо рассчитать ставку дисконта. В ставку дисконтирования входят: безрисковая, поправка за низкую ликвидность, страховая премия, поправка на управление (таблицы 3.7, 3.8). Используем кумулятивный метод нахождения ставки дисконтирования.
Таблица 3.7. Расчет надбавки за менеджмент
Безрисковая ставка | 7,75% |
Надбавка за риск владения | 0,50% |
Надбавка за низкую ликвидность | 8,49% |
Ставка дисконта без управления | 16,74% |
Рыночная скидка от потери дохода | 10,00% |
Надбавка за управление | 1,86% |
Таблица 3.8. Расчет надбавки за низкую ликвидность
Ставка по доступному кредиту | 17,00% |
Прогнозируемый Темп роста цен | 0,60% |
Рыночный срок экспозиции, месяцы | 6 |
Надбавка | 8,49% |
Таким образом, ставка дисконтирования составила 18,6 % (таблица 3.9).
Таблица 3.9. Ставка дисконтирования
Показатель | Значение |
Безрисковая ставка | 7,75% |
Поправка за низкую ликвидность | 8,49% |
Страховая премия | 0,50% |
Поправка на управление | 1,86% |
Ставка дисконтирования | 18,60% |