Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-развлекательного центра

Таблица 2.3 - Характеристики конструктивных элементов

Проектом предусмотрено обеспечение здания инженерными системами в составе:

Отопление, вентиляция, кондиционирование и противодымная защита, водопровод и канализация (бытовая и ливневая), электроснабжение, электроосвещение и молниезащита оборудования и здания. Автоматизация и диспетчеризация внутренних инженерных систем (вентиляции, противодымной защиты, кондиционирования и тепло- холодоснабжения). ЛВС (структурированные кабельные сети), телефон, радио, телевидение, интернет, система автоматической пожарной сигнализации, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, система охранной сигнализации, пожаротушение и насосная пожаротушения, котельная, система видеонаблюдения общих зон.

Преимущества проекта:

                  Преимущество планируемого СТРЦ перед ТЦ Вива Лэнд, находящегося в близости от объекта, заключается в том, что в нашем центре торговые площади находятся по соседству с фитнес-центром, что привлечет дополнительный поток посетителей;

                  На ближайшей к СТРЦ территории нет фитнес центров. Из спортивных сооружений только Дворец спорта Авиационного завода, помещения которого являются устарелыми и не отвечают современным требованиям. Планируется привлечение людей из ближайших районов для занятия спортом, а также проведение спортивных соревнований на современных площадках и в спортивных залах;

                  Планируемая посещаемость комплекса при полном открытие площадей составит 40 тыс. человек ежедневно;

                  Якорные арендаторы: гипермаркет REAL, MediaMarkt, к/т «Кино Мечта» (6 кинозалов).

Гипермаркет Real – новая в Самаре сеть гипермаркетов, способная конкурировать с Ашаном, Мэтро.

К/т «Кино Мечта» - известная в Самаре сеть кинотеатров, пользующаяся успехом у населения. Также представлен в ТЦ ПаркХаус.

2.3 Этапы строительства

По СНиП 1.04.03-85* определим продолжительность строительства и необходимую норму задела по месяцам. График продолжительности строительства по видам работ приведен в таблице 2.4. По данным Локальной сметы и Сводного сметного расчета был составлен график затрат по видам работ (табл. 2.4.).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Таблица 2.4 – График строительства объекта и затрат по видам работ

Продолжительность строительства – 18 месяцев.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта

3.1 Расчет затрат на строительство

Для определения сметной стоимости строительства были рассчитаны локальная смета, объектная смета и сводный сметный расчет.

По локальной смете затраты на строительство составили 1 674 819 131 р. (см. Приложение В).

На основании локальной сметы был составлен объектный сметный расчет (см. Приложение Г). Стоимость строительства СТРЦ общей площадью 55630 кв. м. без затрат на благоустройство территории составила 1 724 291 850 р., стоимость строительства 1 кв. м. – 30 996 р.

На основании объектной сметы составляется сводный сетный расчет строительства торгового центра (см. Приложение Д), в котором учитываются затраты на благоустройство территории, а именно затраты на асфальтирование прилегающей территории и озеленение. Стоимость строительства торгового центра общей площадью 55630 кв. м. составила: 1988585775,95 р., стоимость земли – 850 000 р. Таким образом, стоимость строительства 1 кв. м. – 35762 р., включая стоимость земли.

3.2 Определение величины ставки аренды помещений проекта

Величина арендной ставки торгово-развлекательной недвижимости определяется на основании стоимости объекта с использованием ставки капитализации по торговой недвижимости (см. табл. 3.1.).

Для расчета арендной платы примем ставку капитализации 50%.

Таблица 3.1. Расчет величины арендной ставки

Проверим, соответствует ли величина рассчитанной арендной ставки показателям по аналогичным объектам. Для этого рассмотрим величину арендной ставки 5 торговых центров г. Самара (см. табл. 3.2.)

Таблица 3.2. Величина арендной ставки в ТЦ г. Самара

Из приведенной выше таблицы видим, что рассчитанная арендная ставка ниже, чем в объектах аналогах. Поэтому предлагается принять арендную ставку на уровне минимальной по объектам-аналогам, что обеспечит нашему проекту конкурентоспособность по цене предложения.

Арендная ставка= 3000 р./кв.м.

Условия аренды:

Арендная ставка – от 500 рублей за кв. м в месяц (не включая эксплуатационный платеж) в зависимости от размера помещения, этажа, товарного ассортимента и т.д.

Коммунальные платежи - по фактическому потреблению.

Период на строительные работы – от 30 до 60 календарных дней.

Срок аренды – от 11 месяцев до 7 лет.

3.3 Расчет доходов и расходов при реализации проекта

С помощью графика строительства была рассчитана потребность в инвестициях по месяцам. (см. Приложение Е).

Для реализации этого проекта необходимы заемные денежные средства. Планируется взять кредит в размере 1 114 868 108 р. Рассмотрим возможные варианты получения кредита в различных банках (таблица 3.3.).

Таблица 3.3. Условия финансирования финансово - кредитными учреждениями инвестиционных проектов организаций Самарской области