Анализ использования и оценка земель СХПК «Осиновский» Михайловского района

      В₂- номер массива внутри блока;

      В₃ - номер квартала внутри массива;

      Г - номер земельного участка в пределах кадастрового квартала.

      Номера  А, Б, В, Г - являются двузначными. Михайловский район состоит из 31 блока поселений и 32 является межселенный блок. Межселенный блок - это граница всего Михайловского района. 25:09:32 10 

      25 - Приморский край;

      09 - Михайловский район; 

      32 - межселенный блок;

      10 - межселенный массив разделен  по старым границам СХПК «Осиновский».

      Часть межселенной территории административного  района, расположенная между административными границами поселений и базисными линиями, проходящими по линейным элементам его природно-планировочной структуры, составляет 1 кадастровый блок. Его номер определен при формировании кадастровых блоков поселений на территории административного района.

Таблица 4.1.

Деление территории

 

      4.3. Методы определения стоимостной оценки 

      Земельные участки, не используемые или используемые в сельскохозяйственном производстве, как естественные, так и улучшенные относятся к недвижимому имуществу. Земельный участок с юридической точки зрения не ограничивается только его территориальными границами на поверхности земли и включает все, что находится над и под поверхностью земли.

      Стоимость земельного участка зависит как  от физических характеристик, так и имущественных прав, связанных с объектом недвижимости. Цены на земельные участки могут быть различного вида. Прежде всего, нужно иметь основную нормативную цену, зависящую от уровня плодородия, технологических особенностей участка и его местоположения. Зависит она также от цели отвода участков сельскохозяйственных угодий на не сельскохозяйственные нужды. Рынок спроса и предложений по отдельным регионам страны может влиять на рыночную стоимость, то есть рыночная стоимость может слагаться из нормативной с корректировкой ее на индекс спроса и предложений.

      Существует  несколько вариантов расчета стоимостной оценки участков земельных угодий сельскохозяйственного назначения.

1. Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв. Этот метод используют тогда, когда у владельца участка имеется мало сведений о его физической  характеристике, то есть уровень плодородия не известен, данные показателей необходимы для расчета балла бонитета почвы взять негде.
2. Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв. Этот метод оценки представляет собой модификацию первого метода. Ставка земельного налога берется не за 1 га, а за 1 балл средне краевого бонитета почв. Используется в расчетах фактический балл бонитета, представляемого на оценку участка, который корректируется по отношению к средне краевому баллу бонитета.

      3. Метод оценки стоимости земельного  участка сельскохозяйственных угодий  по тарифу за 1 балл бонитета  по категориям зональных почв. За основу расчета этим методом берется методика оценки плодородия почв и их стоимости, разработанные почвенным институтом Докучаева.

      В целях упорядочения организации  работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительства Российской Федерации постановило 8 апреля 2000 г. №316 и утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель:

1. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
2. Государственная кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
3. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
4. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации рентного дохода.
5. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

      6. В процессе государственной кадастровой  оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функции зонального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. 

      4.4. Стоимостная оценка  сельскохозяйственных  угодий 

      Для расчета стоимости земельный  угодий был взят метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв. Этот метод используют тогда, когда у владельца участка имеется мало сведений о его физической характеристике, то есть уровень плодородия не известен, данные показатели, необходимые для расчета балла бонитета почвы взять негде.

      Нормативная оценка земли:

      С_н = С_зм х 200 х S х К_м х К_уг

      С_н - нормативная цена земли;

      С_зм - земельная ставка налога за 1 га района;

      200 - коэффициент перевода земельного  налога в нормативную цену земли;

      S - площадь участка, га,

      К_м - поправочный коэффициент на местоположение участка;

      К_уг - поправочный коэффициент участка в зависимости от вида использования земли.

      Органы  исполнительной власти субъектов РФ могут дополнительно устанавливать повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли по оценочным зонам в зависимости от рынков спроса и предложения на земельные участки, на основании постановлений глав администраций. Индекс спроса и предложений по оценочным зонам применяется в целях исключения неоправданного как занижения, так и завышения стоимости земли при заключении договоров купли-продажи, передачи по наследству, дарению.

Таблица 4.2.

Значение  поправочных коэффициентов в  зависимости от целей отвода угодий

 
 

      Таблица 4.3

Значение  коэффициентов в зависимости  от целей отвода угодий и рынка

 

      Учитывая, что нормативная цена не учитывает  влияние благоприятного расположения земельного участка внутри зоны, вводят поправочный коэффициент на местоположение (К_м), корректировка на местоположение предлагает изменение стоимости участка прямо пропорционально качеству дорог (К₂) и удалению от рынков сбыта продукции, транспортных связей городов и селений, а также другим факторам через специальные коэффициенты (К_З), отражающих стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.