Контрольная работа по "Земельному праву"

3. Задача 

     Решите  задачу: Гражданин Кузин решил  продать свой земельный участок. При этом его земельный участок  относился к землям сельскохозяйственного  назначения.

     Вопрос: какое условие должен выполнить  Кузин при продаже своего земельного участка? (при ответе использовать нормы закона).

     Решение:

     В соответствии со статьей 9 Конституции  РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности.²¹

     Частная собственность на землю гарантирована  гражданам и их объединениям, которые  могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею, не нанося ущерб окружающей среде и не нарушая законные интересы иных лиц (статья 36 Конституции РФ).²²

     Заключение  сделок купли-продажи земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения регулируется общими нормами гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды или иными федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Кроме того, при заключении договоров купли-продажи следует учитывать требования, предусмотренные ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту - ФЗ «Об обороте с/х земель»)  исключительно для сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

     Статья 8 ФЗ «Об обороте с/х земель»  содержит особенности сделки купли-продажи  участков. Поскольку любая сделка в той или иной части регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), эти особенности конкретизируют куплю-продажу недвижимости в соответствии с ГК РФ.

     В пункте 1 статьи 77 Земельного кодекса  РФ (далее по тексту - ЗК РФ) говорится, что: «землями сельскохозяйственного  назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей».²³

     Объектом  сделок могут быть только те земельные  участки, которые прошли государственный  кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ).²⁴

     То  есть, предметом сделок не могут  быть земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), а также состоящие под арестом (запрещением). В случаях, когда участок является предметом залога или в отношении него имеют силу права третьих лиц (аренда, сервитут и др.), сделки с такими участками могут совершаться при соблюдении определенных условий. Например, при отчуждении собственником земельного участка, который обременен залогом, требуется получение согласия на это залогодержателя.

     Субъектами (участниками) сделок с земельными участками  выступают субъекты гражданского права, обладающие право- и дееспособностью.

     Гражданин для совершения сделок с земельными участками должен быть полностью  дееспособным. В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных гражданами сделок (статьи 17 и 18 ГК РФ). Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина.²⁵

     ГК  РФ определяет дееспособность как способность  гражданина своими действиями приобретать  и осуществлять гражданские права  и нести гражданские обязанности (пункт 1 статьи 21 ГК РФ).²⁶

     При совершении купли-продажи участка  продавец или покупатель не могут  изменить его целевое назначение и режим использования земель (подпункт 1 пункт 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте  с/х земель».²⁷

     Статья 8 ФЗ «Об обороте  с/х земель»  устанавливает преимущественное право покупки участка субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием, на территории которого такой участок находится, за исключением случаев продажи с публичных торгов.²⁸

     Положения законов субъектов РФ о преимущественном праве покупки участков могут быть поделены на 3 группы:

     - оставившие преимущественное право  покупки участков за субъектами  РФ, в том числе в форме умолчания  об этом в законе субъекта  РФ (подпункт 4 пункта 1 статьи 19.1 ФЗ «Об обороте  с/х земель»);²⁹

     - предоставившие преимущественное  право покупки участков муниципальным  образованиям;

     - установившие, что при отказе  субъекта РФ от преимущественного  права покупки участка оно  переходит к муниципальному образованию.

     Если  законом субъекта РФ все же предусмотрено двойное преимущественное право покупки участка сначала субъектом РФ, а затем муниципальным образованием, то в таком субъекте РФ преимущественное право покупки участка имеет только субъект РФ, поскольку его законом не определены участки, преимущественное право покупки которых имеет муниципальное образование без субъекта РФ. В таких субъектах РФ продавец участка при отказе субъекта РФ от преимущественного права его покупки имеет право продать участок третьему лицу, не извещая о его продаже муниципальное образование.

     Продавец  участка обязан письменно известить  высший (именно высший) исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных  законом субъекта РФ, органы местного самоуправления о намерении продать участок с указанием следующих сведений:

     1) цены участка;

     2) размера участка;

     3) местоположения участка;

     4) срока, до истечения которого  должен быть осуществлен взаимный  расчет по купле-продаже.³⁰

     Перечень  таких сведений, установленных абзацем  первым пункта 2 статьи 8 ФЗ «Об обороте с/х земель», исчерпывающий. Они же представляют собой существенные условия возможного будущего договора купли-продажи участка. Однако кроме них в извещении необходимо указание также на кадастровый номер участка и данных о продавце, желательно приложение ксерокопии документа о праве собственности продавца на продаваемый им участок.

     В некоторых субъектах РФ приняты  нормативные акты о порядке реализации преимущественного права покупки  участков с утверждением формы извещения о такой продаже. В таких субъектах РФ нужно направлять извещение по утвержденной форме. Если в субъекте РФ она не утверждена, то можно направить извещение с указанием необходимых сведений в произвольной письменной форме.

     Абзац второй пункт 2 статьи 8 ФЗ «Об обороте с/х земель» допускает известить о намерении продать участок либо под расписку, либо заказным письмом с уведомлением о вручении.³¹

     Если  извещение направлено не в высший исполнительный орган государственной  власти субъекта РФ, имеющего право  на покупку участка, либо без указания всех необходимых в нем сведений, то оно не может считаться направленным в соответствии со статьей 8 ФЗ «Об обороте с/х земель».

     Цена  продаваемого участка определяется исключительно по усмотрению продавца, то есть является рыночной. Продавец не обязан назначать цену участка в зависимости от его кадастровой стоимости. Цену участка нужно указать в рублях и покупателю уплатить ее в полном размере (в том числе в случаях поэтапной оплаты) до окончания максимального срока расчетов по этой сделке.

     Обязанность указания в извещении цены участка  препятствует ее искусственному занижению  с целью снижения налогообложения, зависящего от указанной в будущем  договоре цены. При извещении публичного образования продавец вынужден указывать  цену участка, максимально приближенную к рыночной, так как в противном случае, он будет вынужден продать его по заниженной цене, как публичному образованию, так и третьему частному лицу.

     Размер  участка определяется в общепринятых для земельных участков величинах - гектарах или квадратных метрах.

     Местоположение  участка определяется описательно  с указанием на нахождение его  в субъекте РФ, муниципальном образовании, направления от ближайшего населенного  пункта и расстояния до него, но вряд ли возможно без приложения кадастрового плана (паспорта) участка с его кадастровым номером.

     В пункте 2 статьи 8 ФЗ «Об обороте  с/х земель» говорится, что срок, в течение которого должен быть осуществлен  расчет по купле-продаже, должен указываться  продавцом в извещении, но не может быть больше 90 дней.³²

       Расчет по сделке возможен  не на основании извещении  я, а в соответствии с договором  купли-продажи участка. Поскольку  максимальный срок расчетов осуществляется  по сделке, расчет должен быть  произведен в пределах 90 дней  после заключения договора как вида сделки, а не в пределах 90 дней со дня получения извещения о продаже участка публичным образованием либо со дня ответа на такое извещение. Поскольку переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, без которой эта сделка ничтожна (статьи 131 (пункт 1), 164 (пункт 1), 165 (пункт 1)³³ и 551 (пункт 1) ГК РФ),³⁴ 90 дней отсчитываются от дня такой регистрации.

     В статье 8 ФЗ «Об обороте с/х земель»  имеются в виду календарные (рабочие  и нерабочие) дни исходя из главы 11 ГК РФ "Исчисление сроков".³⁵

     Статьей 8 ФЗ «Об обороте с/х земель»  определен максимальный, но не минимальный  срок расчетов по купле-продаже участка. Некоторые продавцы пытаются воспользоваться  этим, извещая публичное образование о расчете в нереально сжатый срок и так, чтобы этот срок приходился на череду нерабочих дней.

     В результате расчет по сделке в этот срок не производится да                                                                                                                                                                                                                                                                            же при наличии у публичного образования достаточных средств на покупку, и продавец подписывает договор купли-продажи участка с третьим лицом.

     Подобные  действия продавца не соответствуют  статье 309 ГК РФ, в соответствии с  которой любые обязательства, в  том числе расчетные, "должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями".³⁶ Если расчет по сделке в назначенный продавцом срок невозможен по независящим от публичного образования причинам (например, не работает банк), то продажа участка третьему лицу будет свидетельствовать о нарушении продавцом преимущественного права покупки публичным образованием.

     Иное  дело, если публичное образование, письменно выразив согласие на покупку участка, затягивает расчет сверх реального и конкретизированного в извещении продавца максимального срока расчетов, например в связи с отсутствием бюджетных средств. В таком случае продавец может руководствоваться статьей 445 (пункт 4) ГК РФ, согласно которой если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.³⁷

     Извещение, предусмотренное статьей 8 ФЗ «Об  обороте с/х земель», является офертой.

     Согласно  статье 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.³⁸