Понятие права собственности на землю

      Право собственника на землю в субъективном смысле — это закрепленная за собственником  юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.               

      Право собственности граждан и юридических  лиц на земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться  им с имеющимися на нем обременениями  и соблюдением условий, установленных  законом и договором, по которому он получен.

      Для всех форм собственности характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

     1. Право владения землей — основанная  на законе возможность фактического  обладания земельным участком  или определенной частью земельного  фонда России. Владеть землей  может и несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по земельному законодательству может применяться юридическая ответственность.

     В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить в нужное для него место (перевезти в другой населенный пункт, закрыть в хранилище и т.п.), владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно. Так, владение землей осуществляется путем перенесения в натуру проектов землеустройства с закреплением границ земельного участка на местности (в натуре).

      В натуре (на местности) право владения объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

      2. Право пользования землей —  допустимая законом возможность  хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Это право выражается в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственника; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т. п.

      Конституция (п. 2 ст. 36) закрепляет, что владение, пользование, распоряжение землей их собственниками осуществляется свободно. Однако свободное хозяйствование на земле нельзя понимать как произвольное. В указанной статье предусмотрены два существенных условия, не ущемляющих деятельность собственника: свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. В п. 3 ст. 36 устанавливается, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона в форме выбора способа свободной реализации своих прав. Общим правилом является рациональная организация территории, защита земли от процессов разрушения (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

      3. Право распоряжения землей —  это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта.

      У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

      Распоряжение  землей может выражаться в трех основных формах:

      а) изменение фактического состояния  земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса. Например, освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья;

      б) изменение правового режима земель.

      По  российскому законодательству частный собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое назначение. Особенно это касается продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охотничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не вправе менять назначение своих угодий, выделенных ради природоохранных целей, дирекции заповедника, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйствами, ры-боразводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. То же касается научно-исследовательских, опытных и учебных хозяйств.

      Такие ограничения тем более оправданны, ибо целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства;

      в) изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков. Это может быть, во-первых, процесс  предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемый с соблюдением установленных процедур; во-вторых, процесс изъятия земельных участков; в-третьих, процесс обмена земельных участков между субъектами права собственности.

      При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов:

      1. Объект права собственности на  землю — часть земли как  производственного базиса, которая  в установленном порядке перешла  к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю.

      Нельзя  считать объектом права собственности на землю такие участки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

      2. Субъекты права собственности на землю — это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка.

      Закон выделяет следующие основные группы субъектов:

      а) государство в лице Российской Федерации  и субъектов Российской федерации. Государственная собственность на землю подразделяется на федеральную собственность (федеральные земли) и собственность субъектов РФ. Конкретные из указанных видов государственной собственности на землю могут устанавливаться наряду с РФ также законодательством субъектов РФ.

      Распоряжение  и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Государственным земельным комитетом  РФ, исполнительными органами субъектов  РФ и органами местного самоуправления;

      б) муниципальные образования, которые принимают участие в регулировании земельных отношений на своих территориях (в организации ведения кадастра и землеустройства; в определении правового статуса тех или иных земель; в регистрации прав на земельные участки; в организации охранительных мероприятий и т. п.);

      в) предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном  управлении обособленное имущество  и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени  приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

      г) лица физические — граждане РФ, а  также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.

      3. Содержание права собственности на землю представляет собой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

      Право владения землей — основанная на законе возможность фактического обладания  земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобствеиник, но только в соответствии с законом. В противном случае завладение землей будет считаться самовольным захватом.

      Правомочия  владения землей реализуются не только путем отвода участка в натуре, на местности, но ив соответствующей земельно-устроительной документации.

      С правомочием владения тесно связано  другое правомочие – пользование. Право  пользования землей — допустимая законом возможность хозяйственной  эксплуатации земли и извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования. Но не исключены случаи, когда владелец не осуществляет пользование и наоборот. Возможность реального пользования землей является «сердцевиной» не только права владения, но и права собственности. Так, государство представляет ее во владение и пользование другим лицам.

      Право пользования реализуется в двух формах: что может делать собственник  на земельном участке и какими способами допустимо реализовать  эти права собственника. Общее правило: рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

      Право распоряжения землей — допустимая законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т. д.).

     Собственник обязан эффективно использовать свою землю в соответствии с ее целевым  назначением способами, которые  не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу; своевременно платить земельный долг или вносить  арендную плату и плату за временное пользование землей; повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования другими природными объектами, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде и т. п.

      Права собственника — это такие правомочия, которые осуществляются исключительно по его воле. Например, собственник вправе использовать имеющиеся на его участке общераспространенные полезные ископаемые в установленном порядке. Однако, если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использованию.

      Обязанности собственника — это правомочия, продиктованные законом и подлежащие обязатедьйому исполнению. Так, использование  участка по основному целевому назначению является обязанностью каждого собственника земли, и нарушение этой обязанности влечет за собой прекращение права собственности на участок.

      Существует  группа правомочий, которая тесно  связана с обязанностями. Это  те случаи, когда права должны осуществляться с соблюдением определенных обязанностей. Например, если собственник решил воспользоваться правом на проведение оросительных, осушительных, культурно-технических и других мелиоративных работ, то он должен осуществлять их с соблюдением установленного порядка. Иначе говоря, если решил воспользоваться правами, то неси и определенные обязанности при реализации этих прав. 

      Специальные правомочия собственников земли  обусловлены тремя группами факторов: особенностями земельных участков, находящихся в собственности; особенностями  правового статуса собственников  земли; иными обстоятельствами.

      Особенности земельных участков, влияющие на правомочия собственников, обусловлены двумя  признаками: их свойствами, имеющими объективную  природу, и их хозяйственным состоянием.

      Свойства  земельных участков бесконечно многообразны, вследствие чего законодательство содержит ряд обязанностей для собственников земли. Например, склоновые сельскохозяйственные пахотные участки должны обрабатываться поперечным способом в целях предотвращения земельной эрозии; засоренные сорняками земельные участки должны очищаться от сорняков и к ним должны применяться мероприятия по удалению сорняков и т. п.

      Состояние земельных участков обусловлено  не только природными явлениями, но и  хозяйственной деятельностью человека. Так, загрязненные угодья подлежат проведению мероприятий по устранению этих недостатков; земли с нарушенными почвами — рекультивации; деградированные сельхозугодья, почвенный слой которых невозможно восстановить в ближайшее время, — консервации и т. п.

      Особенности правового статуса собственников земли присущи предприятиям (товариществам, кооперативным и другим сельскохозяйственным организациям, акционерным обществам и др.) в силу того, что их правоспособность специальная. Она определена уставом предприятия. Так, акционерному обществу промышленного типа не дано права вести сельскохозяйственную обработку земельных участков в качестве особого вида своей деятельности, если эта деятельность не закреплена в уставе.