Право собственности на землю в Российской Федерации

К особенностям права государственной  собственности на землю следует  отнести:

1. субъектом права собственности является само государственное образование, а управление и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом осуществляют органы государственного управления, а также специально уполномоченные юридические и физические лица;
2. полномочия собственника государство осуществляет в основном путем издания правовых актов;
3. Российская Федерация может иметь на праве собственности любое имущество, в том числе и изъятое из оборота, а субъекты Российской Федерации – любое имущество, за исключением имущества, отнесенного к исключительной собственности Российской Федерации (например, ядерного оружия);
4. существуют способы приобретения права собственности, характерные только для государства: национализация, конфискация, реквизиция, иные случаи принудительного возмездного изъятия имущества, налоги и т.п.;
5. присущее только государственной собственности основание прекращения права собственности – приватизация, то есть отчуждение имущества из государственной (а также муниципальной) собственности в собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном законом.

Существуют две части  государственной собственности.

Первая – распределенное государственное имущество, то есть собственность государства, закрепленная за государственными унитарными предприятиями  и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; в отношении этого имущества  правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению ограничены;

Вторая – нераспределенное государственное имущество (казна)⁸.

Согласно ст. 18 ЗК РФ к  собственности субъектов РФ относятся:

1) земельные участки, занятые  зданиями, строениями, сооружениями, находящимися  в собственности субъектов РФ;

2) земельные участки, предоставленные  органам государственной власти  субъектов РФ, а также казенным  предприятиям, государственным унитарным  предприятиям или некоммерческим  организациям, созданным органами  государственной власти субъектов  РФ;

3) иные предусмотренные  ФЗ земельные участки и предусмотренные  ФЗ земли.

Под муниципальной собственностью следует понимать имущество, принадлежащее  на праве собственности муниципальным  образованиям: городским, сельским поселениям и пр. (понятие муниципального образования  дано в ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). Муниципальная собственность, как и государственная, является публичной формой собственности, поэтому она строится в основном по принципу государственной собственности.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных  районов относятся:

1) земельные участки, занятые  зданиями, строениями, сооружениями, находящимися  в собственности соответствующих  муниципальных образований; 

2) земельные участки, предоставленные  органам местного самоуправления  соответствующих муниципальных  образований, а также казенным  предприятиям, муниципальным унитарным  предприятиям или некоммерческим  организациям, созданным указанными  органами местного самоуправления;

3) иные предусмотренные  ФЗ и принятыми в соответствии  с ними законами субъектов  РФ земельные участки и предусмотренные  ФЗ и принятыми в соответствии  с ними законами субъектов  РФ земли⁹.

Для всех вышеперечисленных  форм собственности земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:

1) оборотоспособность, то  есть земельный участок может  свободно отчуждаться или переходить  от одного лица к другому  в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического  лица) либо иным способом, если  он не изъят из оборота или  не ограничен в обороте;

2) земельный участок как  объект гражданского права является  недвижимым имуществом. На основании  этого положения право собственности  на земельный участок, а также  его ограничение, переход и  прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре учреждениями юстиции.  Для земельных участков установлена  также и специальная регистрация  – в органах Государственного  комитета по земельным ресурсам  и землеустройству;

3) земельный участок в  зависимости от того, возможен  ли его раздел без ущерба  для его хозяйственного назначения  или нет, может быть признан  либо делимой, либо неделимой  вещью. Этот признак существен  в том случае, когда земельный  участок, находится в общей  собственности и возникает вопрос  о выделе части земельного  участка одному из собственников.  А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка. В случае, когда земельный участок признается неделимым, сособственнику не может быть выделена часть участка в натуре, а выдается денежная компенсация. Решение о неделимости земельного участка, если на это прямо не указывается в законодательстве, принимает суд.

Земельный участок крестьянского  хозяйства, именно в соответствии с  законодательством является неделимым  имуществом, поскольку Закон о  крестьянском хозяйстве установил, что земельный участок является «единым целым». На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при  выходе одного из членов хозяйства  разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства  имеет право на получение денежной компенсации;

4) следующим признаком  земельного участка как объекта  гражданского права (как, впрочем,  и земельного, если участок используется  гражданами или юридическими  лицами) является то, что плоды,  продукция, доходы, полученные в  результате использования земельного  участка, принадлежат использующему  этот участок на законном основании.

Еще одним признаком следует  считать то, что объектом права  собственности земля выступает  в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его  местоположение устанавливаются в  порядке, закрепленном законодательством  о землеустройстве¹⁰.

На основании вышеизложенного, под правом собственности в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами. Данное право подразделяется на частную, государственную и муниципальную собственность. Права всех собственников защищаются равным образом.

2. Содержание права собственности на землю

Содержание права собственности, которое распространяется на любые  объекты гражданских прав, в том  числе земельные участки, установлено  гражданским законодательством.

Согласно ст. 209 ГК РФ содержание права собственности как субъективного  права лица, являющегося собственником, составляют правомочия владения, пользования  и распоряжения. Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и  юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника – обладателя этих правомочий физически, то есть своими действиями, осуществлять владение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным  участком, принадлежащим ему на праве  собственности. В юридическом смысле правомерность этих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах¹¹.

Первым элементов в  составе права собственности  на землю выступает право владения, которое прямо упоминается законом  в ст. 209 ГК РФ.

Под правом владения землей следует понимать возможность фактического обладания земельным участком или  определенной частью земельного фонда  России. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, то есть необходимо наличие правового титула (основания) на владение имуществом –  земельным участком. В качестве правового  титула могут служить правоустанавливающие документы или иные основания (например, решение суда).

Правоустанавливающие документы  являются первичным основанием для  государственной регистрации права  на землю. Их примерный перечень приведен в ст. 17 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹². Такие документы должны соответствовать законодательству, которое действовало на момент их составления в месте расположения земельного участка. В них должен быть указан правообладатель, вид права на землю, а также описание земельного участка, позволяющее однозначно истолковать и затем идентифицировать конкретный участок земли.

Правоустанавливающими документами  на земельные участки являются:

1. договоры и акты приема-передачи к ним;
2. решения судов, вступившие в законную силу;
3. свидетельства о праве на наследство;
4. решения, постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) земельных участков¹³.

С правомочием владения тесно  связано другое правомочие – пользование.

Право пользования землей – это допустимая законом возможность  хозяйственной эксплуатации земли  и извлечения из нее полезных свойств  и получения доходов от ее использования.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют  право использовать для собственных  нужд в установленном законом  порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также  закрытые водоемы.

Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений  использования своего участка. Во-первых, по российскому законодательству земля  должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Во-вторых, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка должен возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения (если такое строительство соответствует целевому назначению участка и его разрешенному использованию) с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Таким образом, право пользования  реализуется в двух формах:

1. что может делать собственник на земельном участке;
2. какими способами допустимо реализовать эти права собственника.

Общее правило: рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

Последним элементом состава  права собственности на землю  выступает право распоряжения землей, которое представляет собой допустимую законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т. д.).

Распоряжение землей может  выражаться в трех основных формах:

1) изменение фактического  состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение  его юридического статуса. Например, освоение земельного участка  под огороды влечет за собой  присвоение этому участку положения  сельскохозяйственного угодья;

2) изменение правового  режима земель. По российскому  законодательству частный собственник,  получивший землю от государства,  не вправе менять ее целевое  назначение. Особенно это касается  продуктивных земель сельскохозяйственного  назначения, лесных и охотничьих  угодий. Ограничивается право фермерского  хозяйства дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не вправе менять назначение своих угодий, выделенных ради природоохранных целей, дирекции заповедника, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйствами, рыборазводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. Такие ограничения тем более оправданны, так как целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства;

3) изменения в составе  лиц, являющихся собственниками  земельных участков. Это может  быть, во-первых, процесс предоставления  земельных участков в собственность,  аренду и пользование, осуществляемый  с соблюдением установленных  процедур; во-вторых, процесс изъятия  земельных участков; в-третьих, процесс  обмена земельных участков между  субъектами права собственности.  По действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной  доли принадлежит право выбора  одного из десяти вариантов  ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной  капитал с правом или без  права получения обратно, передача  на условиях пожизненной ренты  или пожизненного содержания, обмен  на земельную долю в другом  хозяйстве, получение земельного  участка в счет доли для  ведения личного подсобного хозяйства  или крестьянского хозяйства.