Техническая экспертиза недвижимость здание износ

7)ознакомление с архивными  материалами изысканий; 

8)изучение материалов  ранее проводившихся на данном  объекте обследований производственной  среды и состояния строительных  конструкций. 

На стадии предварительного визуального обследования устанавливаются  по внешним признакам категории  технического состояния конструкций  в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.

Второй этап строительно-технической  экспертизы – детальное инструментальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает:

1)визуальное обследование  конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов);

2)обмерные работы - определяются  конфигурация, размеры, положение  в плане и по вертикали конструкций  и их элементов; 

3)инструментальные обследования;

4)измерение прогибов и  деформаций;

5)определение характеристик  материала несущих конструкций; 

6)осадки фундаментов и  деформации грунтов оснований.

Третий этап строительно-технической  экспертизы – обобщение результатов  исследований.

По результатам обследования составляются:

1)технический отчет, содержащий  результат обследования;

2)заключение о категории  технического состояния здания  с оценками возможности восприятия  им дополнительных деформаций  или других воздействий, обусловленных  новым строительством или реконструкцией, а в случае необходимости - перечень мероприятий для усиления  конструкций, а так же укрепления  грунтов оснований.

Проведение строительной экспертизы дает возможность выявить  даже скрытые дефекты и своевременно принять меры для их устранения. Таким образом, экспертиза строительных конструкций позволяет предотвратить  аварийные ситуации и многократно  увеличить срок службы зданий. А  это означает ни что иное, как значительную экономию средств.

Кроме того, чтобы максимально  эффективно провести реконструкцию, капитальный  ремонт или перепланировку, опять-таки поможет строительная экспертиза квартир  и домов. В этой связи строительная экспертиза перерастает в строительный контроль. Независимая экспертиза строительных работ позволяет еще до введения объекта в эксплуатацию определить, насколько добросовестным оказался подрядчик. Гораздо дешевле будет  убедиться, что всё в порядке  или устранить недостатки строительства  сразу же, чем получить проблему через год-два после начала эксплуатации здания. Вопросы строительно технической экспертизы касаются не только обследования крупных объектов по заказу юридических лиц. Порядок проведения строительной экспертизы предполагает также оказание помощи частным лицам при возникновении бытовых споров. К примеру, возьмем такую банальную ситуацию – соседи залили квартиру. В этом случае строительная экспертиза в Москве поможет получить точное определение ущерба, которое может быть представлено в суде. Цена строительной экспертизы зависит от размеров самого объекта, технических требований к ее проведению и ряда иных факторов.

 

3. Основные методы проведения технической экспертизы

 

Техническая экспертиза качества строительно-монтажных работ является довольно широким понятием, которое  включает в себя целый комплекс работ  по анализу соответствия СМР требованиям  действующих нормативных документов, регламентирующих строительную деятельность.

Как правило, техническая  экспертиза предполагает несколько  основных методов:

1. Полевое обследование
2. Камеральная обработка результатов
3. Подготовка технического заключения
4. Разработка рекомендаций

В зависимости от целей  экспертизы, полевое обследование объекта  строительства может проводиться  как визуальным техническим осмотром, так и с применением разрушающих  либо неразрушающих инструментальных методов обследования. По результатам  полевого обследования формируется  Протокол обследования, важнейшей частью которого является фото- и видеопротокол, фиксирующий объективную картину состояния объекта на момент обследования. Данный протокол позволяет в дальнейшем не только избежать дополнительных расходов, связанных с необходимостью повторных выездов на объект, но и дает возможность камерального проведения повторной независимой либо более глубокой специализированной экспертизы с привлечением наших коллег из других экспертных организаций. Таким образом, мы делаем работу, позволяющую Вам в дальнейшем сэкономить средства в случае необходимости проведения повторной экспертизы. При проведении камеральной обработки результатов наши специалисты выполняют систематизацию выявленных при проведении полевого обследования дефектов с точки зрения технических нормативов и технических условий на применение строительных материалов. Выполнение работ данного этапа производится с применением так называемых Карт качества, являющихся оригинальной разработкой специалистов нашей компании и позволяющих эффективно проводить системный анализ дефектов по формальным признакам. При необходимости, данный этап работ включает в себя дополнительное документирование (изготовление чертежей, расчетных схем и технических эскизов), а также проведение поверочных расчетов. При этом нашими специалистами используются самые современные автоматизированные технологии обработки данных и прикладное программное обеспечение.

На стадии разработки технического заключения производится непосредственная подготовка результатов экспертизы - анализ возможных причин выявленных дефектов и разработка рекомендаций по их устранению. Как правило, на данном этапе практикуется независимое  проведение предварительного анализа  двумя группами экспертов, с дальнейшим обсуждением результатов на совместном рабочем совещании. В сложных  случаях для разработки рекомендаций по устранению дефектов, либо по снижению их отрицательного влияния на работу конструкции в целом, нашей компанией  привлекаются независимые эксперты из числа ведущих специалистов московских строительных компаний и проектно-изыскательских организаций.

Непосредственно при передаче Заказчику продукта экспертизы - Технического заключения, как правило, нашими специалистами  проводится мини-презентация данного  документа, в ходе которой кратко излагаются основные его положения и логика, на которой были основаны выводы экспертной организации, освещаются отдельные, вызывающие у клиента вопросы моменты, а также обсуждаются возможные варианты дальнейших действий в сложившейся ситуации.

 

4. Определение физического износа зданий и сооружений

 

По постановлению Совета Министров СCСР одновременно с определением восстановительной стоимости основных фондов должен быть установлен их процент износа. При определении технического состояния зданий и сооружений необходимо руководствоваться следующими указаниями:

1. Процент физического  износа зданий и сооружений  определяется обследованием конструктивных  элементов.

современные автоматизированные технологии обработки данных и прикладное программное обеспечение.

На стадии разработки технического заключения производится непосредственная подготовка результатов экспертизы - анализ возможных причин выявленных дефектов и разработка рекомендаций по их устранению. Как правило, на данном этапе практикуется независимое  проведение предварительного анализа  двумя группами экспертов, с дальнейшим обсуждением результатов на совместном рабочем совещании. В сложных  случаях для разработки рекомендаций по устранению дефектов, либо по снижению их отрицательного влияния на работу конструкции в целом, нашей компанией  привлекаются независимые эксперты из числа ведущих специалистов московских строительных компаний и проектно-изыскательских организаций.

Непосредственно при передаче Заказчику продукта экспертизы - Технического заключения, как правило, нашими специалистами  проводится мини-презентация данного  документа, в ходе которой кратко излагаются основные его положения и логика, на которой были основаны выводы экспертной организации, освещаются отдельные, вызывающие у клиента вопросы моменты, а также обсуждаются возможные варианты дальнейших действий в сложившейся ситуации.

 

5. Определение физического износа зданий и сооружений

 

По постановлению Совета Министров СCСР одновременно с определением восстановительной стоимости основных фондов должен быть установлен их процент износа. При определении технического состояния зданий и сооружений необходимо руководствоваться следующими указаниями:

1. Процент физического  износа зданий и сооружений  определяется обследованием конструктивных  элементов.

К числу таких объектов следует относить уникальные знания, а также здания, состоящие на учете, как архитектурные, художественные и исторические памятники.

6. Если здание имеет  повреждения от аварий или  стихийных бедствий и не предназначается  к сносу, его износ определяется  по состоянию на день обследования, по фактическому состоянию.

7. Если здание или сооружение  находится в капитальном ремонте  или реконструкции, и работы  не будут закончены до 1.01.72 года  ¾ его износ (также как и  переоценка) определяется по состоянию  на день начала ремонта или  реконструкции.

8. Переоценке и определению  износа подлежат здания и сооружения, находящиеся в эксплуатации, независимо  от их технического состояния.

По зданиям, отселенным для сноса процент износа не устанавливается.

9. Процент износа зданий, построенных после 1 января 1969 года, определяется по срокам фактической  службы.

Примечание:

Если такие здания в  результате низкого качества строительно-монтажных  работ или нарушений правил эксплуатации, имеют физический износ по основным конструктивным элементам, большим  чем предусмотрен нормами для  данной капитальности, то техническое  состояние и процент износа таких  объектов определять с обследованием (на основе выявленных признаков физического  износа отдельных частей и конструкций).

10. Здания, которые были обследованы в порядке текущих работ или по иным причинам в 1969-70 годах и к моменту переоценки не были подвергнуты ни ремонту, ни реконструкции (эксплуатировались в полном соответствии, с утвержденными правилами), переоцениваются без обследования, а процент износа определяется по признакам, указанным на день последнего осмотра конструкций по методике 1970 года.

"Методика определения  физического износа гражданских  зданий" разработана институтом  Мосжилпроект Главного управления жилищного

хозяйства Мосгорисполкома (руководитель работы кандидат технических  наук БАБКИН В.И.), согласована с ЦСУ  СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР  и Госпланом РСФСР.

По результатам обследования и проценту физического износа определяют уровень технического состояния  здания и сооружения:

 

Физический износ	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов
1	2	3	4
0-20	хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые  при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного  элемента. Капитальный ремонт может  производиться лишь на отдельных  участках, имеющих относительно повышенный износ.	0-1
21-40	удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен  именно на данной стадии.	12-36
41-60	неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии  значительного капитального ремонта.	38-90
61-80	ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятии или полной смены конструктивного элемента	93-120

 

81-100

негодное

Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного  элемента полностью ликвидированы

 

Примечание: физический износ  газового и лифтового оборудования определяется специализированными  эксплуатационными организациями  в соответствии с ведомственными инструкциями.

 

6. Состав технического отчета

 

Состав технического отчета (основные требования к содержанию):

— характеристика проектируемого здания или сооружения, в том числе  ожидаемых техногенных воздействий  на окружающую среду;

— сведения об архивных материалах изысканий;

— геолого-геоморфологическое описание площадки;

— характеристика гидрогеологических условий;

— сведения об имевших место  и имеющихся опасных геологических  и инженерно-геологических процессах, закономерностях, факторах и механизме  их развития, интенсивности и частоте (вероятности) проявления;

— прогноз развития опасных  геологических и инженерно-геологических  процессов при строительстве  и эксплуатации зданий и сооружений и оценку геологического риска социальных и экономических потерь от этих процессов 

— характеристика структуры, состава и физико-механических свойств грунтов;

— характеристика экологической  обстановки;

— заключение о соответствии новых материалов изысканий архивным данным.

Текстовые приложения включают:

— техническое задание  заказчика;

— разрешение на производство работ;

— программу работ по изысканиям;

— сводные таблицы результатов  лабораторных и полевых определений  свойств грунтов;

— таблицы нормативных  и расчетных характеристик грунтов;

— результаты химических анализов подземных вод и заключение о  степени их агрессивности по отношению  к материалу фундаментов (подземного сооружения);

— заключение по коррозионным свойствам грунтов;

— оценку результатов измерения  радиационного уровня грунтов;

— результаты геофизических  исследований;

В отчете необходимо приводить  данные о примененных методах  исследований грунтов, приборах и оборудовании.