Техническая экспертиза недвижимость здание износ

Графические приложения включают:

— план участка с указанием  мест расположения инженерно-геологических  выработок и полевых испытаний  грунтов;

— инженерно-геологические  колонки и разрезы;

— карты инженерно-геологического районирования участка;

— графики полевых и  лабораторных испытаний грунтов;

— графики результатов  геофизических исследований.

Глава 2.Обследование технического состояния объекта недвижимости

 

2.1 Характеристика объекта

 

Работы по определению  технического состояния 1 этажа 42-х  квартирного жилого дома поз.17 со встроенным офисом и магазином по ул. Космонавтов, 100 в микрорайоне №19 г. Черкесска выполнены на основании технического задания.

Обследование технического состояния проводили 23 ноября 2010года. Работы выполнены на основании лицензии, выданной Комитетом по делам строительства и лицензирования Администрации КЧР.

Цель работы: оценка фактического технического состояния здания для  определения его физического  износа.

В качестве исходных материалов для проведения обследования использовались:

1.Техпаспорт домовладения  по ул. Космонавтов, 100 , составленный  Бюро технической инвентаризации .

2.Пособия по обследованию  строительных конструкций здания.

3.Ведомственные строительные  нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

4.ВСН 42-85(р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий».

5.ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий».

6.ВСН58-88(р)«Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».

7.ВСН48-86(р)«Правила безопасности при проведении работ по обследованию жилых домов для проектирования капитального ремонта».

Обследование технического состояния здания включало в себя:

1.Визуальный осмотр конструкций  зданий и сооружений.

2.Оценку условий эксплуатации  объекта.

3. Определение внутреннего  микроклимата помещений.

4. Анализ и оценку технического  состояния конструкций.

5. Заключение о техническом  состоянии строительных конструкций.

Общая характеристика района расположения здания (г. Черкесск, КЧР):

1)Климатические условия  района:

нормативная глубина промерзания  грунта до 1 метра. Расчетная температура  наружного воздуха холодной 5-и  дневки (обеспеченностью 0,98÷ 0,92)tн.5.= -20 ÷ -18⁰С;

температура воздуха наиболее холодных суток(обеспеченностью 0,98 ÷ 0,92)=-23 ÷ -21⁰С;

абсолютная минимальная  температура воздуха=-29⁰С;температура воздуха (обеспеченностью 0,94)= -9 ⁰С;

средняя месячная относительная  влажность воздуха наиболее холодного  месяца=81%; средняя месячная относительная  влажность воздуха в 15 ч наиболее холодного месяца=73%;

количество осадков за ноябрь-март=119мм; преобладающее направление  ветра за декабрь-февраль: восток; средняя  скорость ветра за период со средней  суточной температурой воздуха≤8⁰С=3,2⁰С;

средняя суточная амплитуда  температуры воздуха наиболее холодного  месяца=8,3⁰С; температура воздуха (обеспеченностью 0,95)= 24,8 ⁰С;

температура воздуха (обеспеченностью 0,98)= 28,8 ⁰С;

средняя максимальная температура  воздуха наиболее теплого месяца=27,2⁰С;

абсолютная максимальная температура воздуха=39⁰С;

средняя суточная амплитуда  температуры воздуха наиболее теплого  месяца=11,5⁰С; средняя месячная относительная влажность воздуха в 15 ч наиболее теплого месяца=67%;%;

средняя месячная относительная  влажность воздуха в 15 ч наиболее теплого месяца=48%; количество осадков  за апрель-октябрь=453мм; суточный максимум осадков=92мм; преобладающее направление  ветра за июнь-август: юг; снеговой район - V, расчетная снеговая нагрузка 500 кг/м²; ветровой район - II, нормативная ветровая нагрузка 30 кг/м.

2) Обследуемое жилое здание располагается по адресу: город Черкесск, ул. Космонавтов 100.

3) Техническое состояние  и физический износ определяется  для 1-го этажа. Обмерочные работы не проводились, так как данные чертежи имелись. Здание построено в 2005 году; 5-и этажное; габаритные размеры дома в плане 15,660м х 56,450 м и высота 19,500 м.

В настоящее время 1 этаж занимают помещения под магазин  и офис. Здание выполнено в рамном ж\б неполном каркасе с кирпичным заполнением стен.

Описание элементов:

1. Фундаменты- ленточные каменные
2. Стены -кирпичные с облицовкой керамическими блоками и плитками
3. Перегородки- кладка из силикатного кирпича
4. Перекрытия-сборные железобетонные плиты
5. Лестницы- сборные железобетонные марши и площадки
6. Покрытие-сборное
7. Кровля-черепичная
8. Заполнение дверных проемов- деревянные дверные полотна
9. Заполнение оконных проемов-двойные деревянные переплеты
10. Внутренняя отделка- простая
11. Полы– паркетные, дощатые, керамическая плитка
12. Система отопления- централизованная
13. Система вентиляции- естественная
14. Система водоснабжения и водоотведения – централизованные
15. Здание электрифицировано, телефонизировано, газифицировано.

 

Ведомственные строительные нормы, правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)¹

Конструкции и  элементы жилогозд.	Признаки  износа	Количественная  оценка	Физический  износ %	Примерный состав работ
Фундаменты	Мелкие  трещины в цоколе и под окнами первого этажа	Ширина  трещин до 2 мм	10	Расшивка  трещин
Стены	Мелкие  единичные трещины и местные  выбоины в керамике	Ширина  трещин до 1 мм. Повреждения на площади до 10 %	5	Затирка трещин и выбоин
Перегородки	Трещины в местах сопряжения перегородок  с потолками, редкие сколы	Трещины шириной до 2 мм. Повреждения на площади до 10 %	15	Заделка трещин и сколов
Перекрытия	Незначительное  смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение  выравнивающего слоя в заделке швов	Смещение  плит до 1,5 см	15	Выравнивание  поверхности потолка
Лестницы	Редкие  трещины на ступенях, отдельные повреждения  перил	Ширина  трещин до 1 мм	10	Затирка трещин, ремонт перил
Кровля	Единичные щели и неплотное примыкание черепиц, частичное нарушение промазки между  черепицами	-	15	Восстановление  промазки между отдельными черепицами и на коньках, перекладка отдельными местами до 10 %
Заполнение  дверных проемов	Мелкие  поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами  и перегородками, стертость дверных  полотен или щели в притворах		10	Уплотнение  сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой
Заполнение  оконных проемов	Мелкие  трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах	-	5	Конопатка сопряжений коробок со стенами. Восстановление отсутствующих штапиков, замазки стекол, отливов с добавлением нового материала до 15 %
Внутренняя  отделка	Местные единичные повреждения окрасочного  слоя, царапины.Отставание и повреждение кромок местами.Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток	-	20
Полы	Мелкие  повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок.Единичные мелкие сколы на дощатых полах. Мелкие сколы  и трещины отдельных плиток на площади до 20 %	-	20	Циклевка  отдельных участков, укрепление плинтуса паркетных полов.Сплачивание дощатых полов. Замена отдельных  плиток
Система отопления	Ослабление  прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции  магистралей в отдельных местах	-	10	Замена  прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб (местами)
Система холодного водоснабжения	Ослабление  сальниковых набивок и прокладок  кранов и запорной арматуры, в некоторых смывных бачках имеются утечки воды, повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах	-	10	Набивка сальников, смена прокладок в  запорной арматуре, ремонт и регулировка смывных бачков
Система горячего водоснабжения	Ослабление  сальниковых набивок, прокладок  смесителей и запорной арматуры, отдельные  нарушения теплоизоляции магистралей  и стояков	-	5	Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции трубопроводов (местами)
Система канализации и водостоков	Ослабление  мест присоединения приборов; повреждение  эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10 % их поверхности	-	7	Уплотнение  соединений, ремонт труб местами
Система электрооборудования	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек	-	12	Установка недостающих приборов, крепление  приборов, ремонт шкафов

 

2.2 Результаты обследования

 

Строительные конструкции  и элементы:

1)Фундаменты ленточные  каменные. Обнаружены мелкие трещины  в цоколе и под окнами первого  этажа.

2)Стены кирпичные. Наружные стены обследуемого здания несущие, выполнены из силикатного кирпича. Наружная отделка фасада выполнена из облицовочных керамических блоков и плиток. Обнаружены мелкие единичные трещины и местные выбоины в керамике.

3) Перегородки кирпичные.  Обнаружены волосные трещины  в местах сопряжений перегородок  с потолками, редкие сколы от  ударов.

4) Перекрытия из сборного железобетонного настила. Обнаружены незначительные смещения плит (до 1,5 см) относительно друг друга по высоте; местами неровности потолка; отслоение выравнивающего слоя.

5) Лестницы железобетонные. Имеются редкие волосяные трещины  на ступенях, отдельные повреждения  поручня.

6) Крыша железобетонная  сборная. Отмечены трещины и  выпадение отдельных кирпичей  в кирпичных опорных столбиках;  мелкие пробоины в плитах; гниль  деревянных деталей конструкции.

7) Кровля черепичная. Обнаружены  единичные щели и неплотное  примыкание черепиц, мелкие нарушения  промазки между черепицами.

8) Полы - паркетные, дощатые,  из керамической неглазурованной  плитки.

На паркетных полах  обнаружены мелкие повреждения и  незначительная усушка отдельных клепок; на дощатых полах- единичные мелкие сколы и следы ударов; на керамической неглазурованной плитке- мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20 %.

9) Оконные блоки деревянные. Имеются волосные трещины в  местах сопряжения коробок со  стенами; стертость и щели в  притворах.

10) Двери деревянные. Обнаружены волосные поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками; стертость дверных полотен и щели в притворах.

11) Отделочные покрытия. В обследуемых помещениях первого этажа выполнена простая отделка внутренних поверхностей. Отделочные покрытия водными и масляными составами имеют местные единичные повреждения окрасочного слоя - потемнение и загрязнение, подтеки и царапины. Обнаружено частичное выпадение плиток покрытия стен санузла; в некоторых помещениях отставание обоев.

Внутренние системы инженерного  оборудования:

1) Система центрального  отопления. Выполнена из стальных труб и чугунных отопительных приборов. В ходе осмотра выявлено ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах.

2) Система горячего водоснабжения.  Обнаруженоослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков.

3) Система холодного водоснабжения.  Ослаблены сальниковые набивки  и прокладки кранов и запорной  арматуры, в отдельных местах  повреждена окраска трубопроводов.

4) Система канализации  и водостоков. Повреждение эмалированного  покрытия моек, раковин, ванн на 5% их поверхности.

5) Система электрооборудования. Имеется неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек.

2.3 Определение физического износа

 

Физический износ строительных конструкций как утрату первоначальных технико-экономических качеств определяем согласно ПСИ 53-86(р).

Физический износ первого  этажа здания включает в себя:

1. Износ строительных конструкций каркаса, фундаментов и кровли всего здания;
2. Износ отделки, инженерного оборудования первого этажа.

Физический износ  отдельных конструкций и элементов  оцениваем но

их техническому состоянию, сравнивая значения физического  износа.

Физический износ здания или конструктивного элемента Фк, % определяется по формуле:

 

Фк= ,

 

где Фi- физический износ участка конструктивного элемента, определенный по ВСН 53-86(р);

li- удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости, %;

Фкi- показатель физического износа некоторого конструктивного элемента, % ; n - число конструктивных элементов.

 

Определение физического  износа здания

Конструктивные  элементы	показатель  физического износа некоторого конструктивного  элемента Фki (%)	удельный вес стоимости конструктивного  элемента li (%)	Фki li (%)
Фундаменты	10	17	170
Стены и перегородки	20	23	460
Перекрытия	15	15	225
Кровля	15	2	350
Полы	20	6	120
Проемы	15	8	120
Отделочные  работы	20	8	160
Внутренние  сантехнические и электрические  устройства	44	15	660
Прочие  работы	10	7	70
Физический  износ			23