Винекнення та посвідчення прав на земельну ділянку

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі оборони, крім земельних  ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;

в) землі під об'єктами природно-заповідного  фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення;

г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення; ґ) земельні ділянки, які використовуються для  забезпечення

діяльності Верховної Ради України, президента України, Кабінету Міністрів  України, інших органів державної  влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселения, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

є) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

є) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної  форми власності;

ж) земельні ділянки, на яких розташовані  державні, в тому числі казенні  підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі  належать частки (акції, паї).

До земель державної власності, що не можуть передаватись у приватну власність, крім перелічених вище, належать також землі лісового та водного  фондів, крім випадків, визначених законодавством.

На практиці поширеними є ситуації, коли кілька осіб об'єднують свої земельні ділянки в єдиний об'єкт права  власності, в результаті чого виникають  відносини багатосуб'єктної приналежності землі. Такі відносини називають правом спільної власності. Земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок, при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами, при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами, за рішенням суду. Земельний кодекс  
(п. 2 ст. 89) закріплює вичерпний перелік випадків спільної сумісної власності. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

• подружжя;
• членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;
• співвласників житлового будинку.

Цей перелік не підлягає розширеному  тлумаченню, з чого можна зробити  висновок, що в решті випадків при  об'єднанні особами своїх земельних  ділянок вони стають учасниками спільної часткової власності на землю. При  цьому в законодавстві не вказується гранична чисельність суб'єктів  права спільної власності на земельну ділянку.

Відповідно до п. 4 ст. 89 Земельного кодексу співвласники земельної  ділянки, що знаходиться у спільній сумісний власності, мають право  на її поділ або на виділення з  неї окремої частини.

Згідно з п. 2 ст. 127 ЗК України, продаж земельних ділянок державної  та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. А відповідно до ст. 128, продаж громадянам і юридичним особам земельних  ділянок державної, крім земельних  ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, та комунальної  власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими  державними адміністраціями, Радою  міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Продаж громадянам і юридичним особам земельних  ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у  порядку, затвердженому Кабінетом  Міністрів України. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні  земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради, або державного органу приватизації. У заяві зазначаються бажане місце розташування земельної  ділянки, цільове призначення та її розмір. До заяви додається:

а) державний акт на право постійного користування землею або договір  оренди землі;

б) план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності  державного акта;

в) свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.

Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміністрація  або сільська, селищна, міська рада, державний орган приватизації у  місячний термін розглядає заяву  і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про  відмову в продажу із зазначенням  причин відмови. Особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (купівлю) земельної ділянки, що не перебуває  у їхньому користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше 30 днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земельної  ділянки.

Підставою для відмови в продажу  земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу  такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб'єкта підприємницької  діяльності порушена справа про банкрутство  або припинення його діяльності.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної  адміністрації, сільської, селищної, міської  ради, державного органу приватизації про продаж земельної ділянки  є підставою для укладання  договору купівлі-продажу земельної  ділянки.

Продаж земельних ділянок, що перебувають  у власності держави, крім земельних  ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, іноземним  державам та іноземним юридичним  особам здійснюється Кабінетом Міністрів  України за погодженням з Верховною  Радою України. Продаж земельних  ділянок, що перебувають у державній  власності, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації за дорученням Кабінету Міністрів України та за погодженням з Верховною Радою України. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають  у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною  юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської  діяльності на території України.

Іноземні держави, зацікавлені  у придбанні земельних ділянок  у власність із земель державної  або комунальної власності, подають  клопотання до Кабінету Міністрів України.

Іноземні юридичні особи, зацікавлені  у придбанні земельних ділянок, подають клопотання до Ради міністрів  АРК, обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації  або сільської, селищної, міської  ради і державного органу приватизації. До клопотання додається договір  оренди землі, копія свідоцтва про  реєстрацію іноземною юридичною  особою постійного представництва з  правом ведення господарської діяльності на території України.

Розгляд клопотання і продаж земельних  ділянок здійснюються сільськими, селищними, міськими радами після отримання  погодження Кабінету Міністрів України. Розгляд клопотання і продаж земельних  ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, здійснюються державними органами приватизації після  отримання погодження Верховної  Ради України.

Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади  та держава мають право набувати у власність земельні ділянки  на підставі міни, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод.

Діюче законодавство визначає перелік  правочинів щодо відчуження земельних  ділянок, для яких встановлено нотаріальну  форму посвідчення і які підлягають державній реєстрації. Це, зокрема:

• придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності;
• відчуження земельних ділянок, переданих громадянам у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва;
• придбання громадянами у місцевих рад земельних ділянок у власність для ведення сільського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно;
• договори купівлі-продажу, дарування, міни права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом;
• договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності між відповідними державними адміністраціями, виконавчими комітетами, громадянами та юридичними особами України, у статутному фонді яких відсутня будь-яка частка майна, що знаходиться в загальнодержавній власності;
• договори купівлі-продажу ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

Згідно зі ст. 55 Закону України "Про  нотаріат", правочини щодо відчуження земельних ділянок посвідчуються  за їх місцезнаходженням.

При посвідченні правочинів щодо відчуження земельних ділянок нотаріус повинен  перевірити певні документи щодо права власності на земельну ділянку.

По-перше, згідно зі ст. 125 Земельного кодексу, право власності та право  постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання  її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності  чи право постійного користування земельною  ділянкою, та його державної реєстрації. Таким документом є державний  акт, що видається сільськими, селищними, міськими і районними радами. Форми  державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України. Посвідчуючи договори відчуження землі, нотаріус повинен ретельно ознайомитись з підставами видачі такого акта.

При вчиненні цієї нотаріальної дії  нотаріусу слід мати на увазі, що громадяни  набувають право власності на землю також з інших правочинів, зокрема, успадковують, отримують в  дар тощо. Документи, що посвідчують  ці правочини, свідчать про набуття  права власності на земельну ділянку. Проте документом, що підтверджує  право власності на земельну ділянку, є державний акт і тому його потрібно отримати і зареєструвати  у визначеному законом порядку  у відповідній раді.

По-друге, посвідчуючи такий правочин, нотаріус витребує довідку про грошову  оцінку землі. Це потрібно, оскільки продаж земельних ділянок здійснюється за ціною, що встановлюється угодою сторін, але вона не може бути нижчою за грошову  оцінку землі.

З аналізу статті 2 Закону України "Про оцінку земель" вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних  ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні  земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки  державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і  лісогосподарського виробництва, а  також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони  земель.

У випадках визначення вартості об'єкта оцінки при здійсненні інших цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них проводиться експертна  грошова оцінка.

Дані про нормативну грошову  оцінку окремої земельної ділянки  оформляються як витяг з технічної  документації з нормативної грошової оцінки земель і видаються відповідним  органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Вимоги щодо експертної грошової оцінки земельних ділянок урегульовані Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1531, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 09.01.2003 № 2.

По-третє, при посвідченні договору про відчуження земельної ділянки  як самостійного об'єкта цивільних  правовідносин нотаріус перевіряє  відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого  обмеження (обтяження). Про встановлене  обмеження (обтяження) та його зміст  нотаріус зазначає в тексті договору.

При посвідченні договору викупу земельної  ділянки (у разі відсутності на ній  житлового будинку, споруди та іншого нерухомого майна, насаджень), що перебуває  у приватній власності, для суспільних потреб нотаріус вимагає подання  відповідного рішення органів державної  влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого  самоврядування. Для посвідчення  угоди про передачу права власності  на земельну ділянку нотаріусу, крім документів, що підтверджують право  власності на таку ділянку, подаються  заява власника земельної ділянки  та рішення органів місцевого  самоврядування або органів виконавчої влади про згоду на одержання  права власності на таку земельну ділянку.

При посвідченні договорів купівлі-продажу  земельних ділянок державної  та комунальної власності органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади до їх розмежування нотаріуси як правовстановлювальні документи приймають:

• у межах населених пунктів – рішення відповідних органів місцевого самоврядування, погоджені з відповідними органами виконавчої влади;
• за межами населених пунктів – розпорядження органів виконавчої влади, прийняті за погодженням з відповідними органами місцевого самоврядування.

Для посвідчення договору купівлі-продажу  земельних ділянок державної  чи комунальної власності після  визначення їх теж у натурі (на місцевості), нотаріусу, крім державного акта про  право власності, подається рішення  відповідного органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади. Таке рішення (розпорядження) має відображати  протокол про проведений аукціон (конкурс). У разі якщо інформація, що міститься  у рішенні (розпорядженні), є недостатньою для посвідчення договору, нотаріусу  подається належним чином оформлений протокол про проведений аукціон (конкурс).

Вимога щодо обов'язковості продажу  земельних ділянок державної  та комунальної власності на конкурентних засадах не розповсюджується на право  викупу земельних ділянок, на яких розташовані  об'єкти нерухомого майна, що є власністю  покупців цих ділянок.

Договір про обмін земельними ділянками, які виділені даним масивом у  натурі (на місцевості) власникам земельних  часток (паїв) для ведення товарного  сільськогосподарського виробництва, освідчується нотаріусом за згодою всіх співвласників таких земельних  ділянок. Договір посвідчується  між власниками, один з яких виявив бажання використовувати належну  йому земельну ділянку самостійно. Предметом договору можуть бути земельні ділянки, які відносяться до різних земельних масивів.