Защита земельных прав

Институт пожизненного наследуемого владения предусмотрен ЗК РФ (ст. 21) только для граждан, которые приобрели  это право до введения Кодекса  в действие.

С принятием ЗК РФ от 25 октября 2001 г. утратил силу Закон РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную  собственность и на продажу земельных  участков для ведения личного  подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального  жилищного строительства"⁴⁵, предусматривающий титул пожизненного наследуемого владения. В п. 1 ст. 21 ЗК РФ содержится прямой запрет на приобретение права пожизненного наследуемого владения по административно-правовым основаниям (предоставление) после вступления в силу настоящего Кодекса. Одновременно с запретом на приобретение права пожизненного наследуемого владения после вступления в силу ЗК РФ п. 1 ст. 21 содержит правовую норму, гарантирующую сохранение гражданами ранее приобретенных ими прав пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности⁴⁶.

Землевладелец вправе распорядиться  своим земельным участком только путем передачи его по наследству. Это правило закреплено в п. 2 ст. 21 ЗК РФ, который гласит: "Распоряжение земельным участком, находящимся  на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением  перехода прав на земельный участок  по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство".

Наследование земельных  участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения, схоже с порядком наследования земельных участков, принадлежащих  наследодателю на праве собственности. Единственное отличие связано с  тем, что субъектами наследования участка  на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане, которым земельные участки ранее  предоставлялись безвозмездно из числа  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности (ст. 21 ЗК РФ). Это означает, что такие  участки в отличие от принадлежащих  гражданам на праве собственности  не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию. Других особенностей в наследовании земельных  участков на праве собственности  и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный  участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются  на общих основаниях⁴⁷.

Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными  земельными участками сохраняется  в России постольку, поскольку будет  осуществляться их наследование. Наследниками при этом могут быть не только граждане и юридические лица, но и государство.

Как известно, в Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и  Земельным Кодексом.

Арендаторам земельных участков следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав⁴⁸. Кроме того, указанные права могут возникать только в отношении тех земельных участков, которые не изъяты из гражданского оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

Аренда (имущественный наем) земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (статьи § 1 гл. 34 и др. ГК РФ), однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены  законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ)⁴⁹. Ряд таких особенностей, о которых подробнее будет сказано ниже, предусмотрен, в частности, в ст. 22 ЗК.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в  аренду могут быть переданы земельные  участки и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств  в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

Арендные отношения по поводу земельного участка между  арендодателем и арендатором  регулируются договором аренды, заключаемым  по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом.

Право сдачи имущества, в  том числе земельного участка, в  аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Права юридических лиц  и граждан - арендаторов земельных  участков определяются в договорах  аренды в соответствии с ГК РФ и  с учетом особенностей, установленных  Кодексом. Однако следует иметь в  виду, что для некоторых видов  арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены  ограничения их прав. Такие нормы  обладают приоритетом по отношению  к положениям ГК РФ и Кодекса.

Статья 22 Кодекса содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать  в качестве специальных по отношению  к общим нормам ГК РФ об аренде имущества.

Сервитут - это субъективное право ограниченного пользования  чужим недвижимым имуществом, известное  еще римскому праву. Помимо естественных прав лица на свои вещи и вытекающих из них правомочий, допускалось существование  и прав на чужие вещи. В Древнем  Риме сервитуты развились из прав, обусловленных отношениями соседства, когда нормальное хозяйственное  использование граничащих земельных  участков, строений требовало взаимных уступок и ограничений, а абсолютизация  прав собственников порождала взаимные потери. Сервитут заключался в обязанности  оказывать своей вещью определенную услугу третьим лицам: сущность сервитута  в том, что лицо что-то терпит или  чего-то не делает⁵⁰.

Объектом сервитута может  быть индивидуально-определенный земельный  участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный  участок (фактическое пользование  которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ)⁵¹.

В зависимости от того, в  частном или публичном интересе устанавливается сервитут, а также  по основанию его установления (договор, решение суда или правовой акт), различаются  частные и публичные сервитуты.

Пункт 1 ст. 23 ЗК не определяет условия установления частных сервитутов, так как соответствующие отношения  регулируются гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего  земельного участка, а в необходимых  случаях и от собственника другого  земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного  пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и  проезда через соседний земельный  участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и  трубопроводов, обеспечения водоснабжения  и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника участка  прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка и подлежит регистрации.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута  спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут сохраняется  в случае перехода прав на земельный  участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения  использования которого сервитут установлен (см. ст. 275 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК, публичный  сервитут устанавливается законом  или иным нормативным правовым актом  Российской Федерации, нормативным  правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения  интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия  земельных участков.

Таким образом, юридическим  основанием установления публичного сервитута  является не договор, а закон или  иной нормативный правовой акт, указанный  в п. 2 ст. 23 Земельного Кодекса⁵².

Собственник вправе распоряжаться  своим земельным участком в пределах, допускаемых законом. В частности, он вправе передать земельный участок  в безвозмездное срочное пользование (см. п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209; п. 1 ст. 264 ГК РФ). Условия безвозмездного срочного пользования, в том числе срок, в течение  которого действует данное право, определяются законом (в частности, Кодексом) и  договором с собственником, заключение которого предусмотрено п. 2 ст. 264 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным  участком, если иное не предусмотрено  федеральным законом.

Целесообразно также иметь  в виду, что коммерческие организации  не вправе передавать имущество в  безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций (п. 2 ст. 690 ГК РФ)⁵³.

Перечень случаев, когда  земельные участки могут предоставляться  указанным в п. 1 ст. 24 ЗК субъектам, является исчерпывающим и не должен толковаться расширительно. Дело в  том, что изложенные правила представляют собой строго ограниченный круг исключений из общего принципа платности использования  земли, установленного в ст. 65 ЗК РФ⁵⁴.

Согласно п. 6 ст. 87 Земельного Кодекса, в безвозмездное срочное  пользование для сельскохозяйственного  производства и иного использования  могут предоставляться земли  промышленности и иного специального назначения.

В зависимости от того, какой  субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное  срочное пользование, основаниями  возникновения указанного права  могут быть закон, административный акт или договор⁵⁵.

Глава II. Отдельные способы защиты земельных прав граждан и юридических лиц

§1. Признание права собственности на землю

Пункт 1 ст. 59 ЗК РФ в качестве одного из способов защиты прав на землю называет признание права и устанавливает, что признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Например, на практике нередки случаи, когда несколько лиц считают себя собственниками одного и того же земельного участка. Признанием, вступившим в законную силу решением суда, права собственности за кем-либо из этих лиц исключается дальнейшее судебное оспаривание права.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права  и обязанности возникают также  из судебного решения, их установившего. При этом под "судебным решением" понимают решения судов общей  юрисдикции, арбитражных и третейских судов⁵⁶.

Конституционность использования  предусмотренного в статье 59 ЗК способа защиты прав на землю подтверждена в актах Конституционного Суда РФ, например в Постановлении от 13.12.2001 N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской"⁵⁷, которым признаны недопустимыми ограничения законом субъекта РФ прав пользования и владения таким имуществом, как земельный участок, конституционной свободы договора.

Признание права на земельный  участок является одним из 11 способов защиты гражданских прав, предусмотренных  ст. 12 ГК⁵⁸. Приведенная норма Кодекса не содержит новеллы и по сравнению с п. 1 ст. 11 ГК РФ, согласно которому защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд общей юрисдикции, арбитражный или третейский суд (в зависимости от подведомственности дела). Таким образом, специальных правил по сравнению с гражданским законодательством п. 1 ст. 59 ЗК не содержит. Поэтому установление подобной нормы в Земельном Кодексе, с нашей точки зрения, можно рассматривать как дефект законодательной техники: фактически здесь имеет место лишенное смысловой нагрузки дублирование известных гражданско-правовых норм⁵⁹.

Признание субъективного права, как способ защиты гражданских прав, может применяться как к вещным правам (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование), так и к обязательственным (аренда, безвозмездное срочное пользование, рента). Однако с точки зрения Л.В. Кузнецовой при этом «не учитывается чуждость и неэффективность использования рассматриваемого способа защиты в отношении обязательственных прав. Обращение за защитой права в данном случае – это, по существу, не требование о признании субъективного обязательственного правоотношения, поскольку первое вне последнего невозможно. Изложенное позволяет сделать однозначный вывод об отсутствии и всякой практической значимости в применении такого способа защиты, как признание права, к обязательственным правоотношениям. Само по себе судебное решение о признании права из обязательства не создаёт для управомоченного лица никаких положительных последствий, поскольку обязательственное субъективное право не предполагает совершения лицом собственных действий, а потому в дальнейшем требует от управомоченного лица применения иных способов защиты его нарушенного обязательственного права (правомочия требования).  По большому счёту, подача исков о признании права из обязательства также бессмысленна, как и предъявление требования о признании договора заключённым»⁶⁰.