Защита земельных прав

Положения ст. 63 ЗК РФ сформулированы с учетом положений гл. 17 ГК РФ о  правах на землю. Во избежание противоречий между этими Кодексами некоторые  положения ГК РФ были почти дословно воспроизведены в ЗК РФ.

Для расчета убытков собственников  земельных участков принимается  стоимость их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Последнее  правило противоречит принципу полного  возмещения причиненных убытков, установленному комментируемой статьей, поскольку  с момента принятия решения об изъятии земельного участка и  до самого выкупа проходит не менее  года, исходя из смысла п. 3 ст. 279 ГК РФ. Поэтому расчет убытков и выкупной цены земельного участка должен производиться  на момент заключения соглашения о  выкупе¹¹⁰.

В расчет убытков включаются не только фактически понесенные собственником  расходы, но и расходы, которые он может понести в будущем в  связи с прекращением права собственности  на земельный участок. Особой категорией являются убытки, понесенные в связи  с досрочным прекращением обязательств собственника земельного участка перед  третьими лицами. С одной стороны, эти убытки могут заключаться  в упущенной выгоде (например, неполучение  арендной платы за земельный участок), с другой стороны - в возмещении третьим лицам убытков собственником участка и выплате штрафных санкций в связи с досрочным прекращением обязательств¹¹¹.

В убытки включаются и те затраты, которые собственник несет  в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

Постановлением Правительства  РФ от 7 мая 2003 г. N 262 утверждены Правила  возмещения собственникам земельных  участков, землепользователям, землевладельцам  и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или  временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных  участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в  результате деятельности других лиц.

Возмещение убытков и  потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии  земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регулируется ст. 57 ЗК РФ.

Вместо выкупной цены и  убытков собственник может согласиться  на предоставляемый (взамен изымаемого участка) другой земельный участок  с зачетом его стоимости в  выкупную цену. Расчеты за находящуюся  на прежнем земельном участке  недвижимость производятся отдельно, сверх взаиморасчетов по этому участку.

После принятия решения об изъятии земельного участка правообладатель  может продолжать его использование  по целевому назначению. Собственник  вправе осуществлять свои права по своему усмотрению, производить необходимые  затраты по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии. Однако часть полномочий по использованию  участка уменьшается. Расходы собственника земельного участка по застройке (переоборудованию, перестройке) участка зданиями капитального типа, произведенные уже после уведомления о предстоящем изъятии, не возмещаются и во взаиморасчетах не учитываются.

При рассмотрении спора решение  о размере и порядке возмещения убытков остается на усмотрение суда. Именно поэтому комментируемая статья говорит о том, что на собственнике лежит риск отказа со стороны суда удовлетворить требования собственника о возмещении убытков.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной  деятельности, это вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость существенно  отличается от кадастровой стоимости. Причем кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах  от его рыночной стоимости (ст. 66 ЗК РФ).

На практике именно цена выкупа вызывает существенные проблемы при выкупе земель для государственных  или муниципальных нужд¹¹².

Наиболее распространенными  существующими методиками оценки являются:

доходная, когда стоимость  определяется исходя из доходов, получаемых при использовании участка по целевому назначению;

затратная, когда стоимость  определяется исходя из объема вложений в участок, необходимых для использования  участка по целевому назначению (например, затраты на строительную деятельность на участке, предназначенном для  строительства);

сравнительных продаж, когда  цена выкупа определяется исходя из существующих предложений продажи и покупки  аналогичного участка.

Как правило, ожидания собственника относительно выкупной цены значительно  превышают и фактическую стоимость, и предполагаемые затраты заинтересованного  заказчика на выкуп земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд. Это порождает большое количество конфликтов, которые зачастую не разрешаются  даже на основании решения суда. Публичные интересы ставятся в зависимость  от корыстных интересов частных  собственников, которые зачастую в  свое время получили земельные участки  бесплатно в рамках реализации государственной  земельной политики, а сейчас пытаются максимально нажиться на том, что  на их участках планируется осуществление  государственных или муниципальных  нужд¹¹³.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

В новом Земельном кодексе  РФ, который был подписан Президентом  РФ 25 октября 2001 г. и является теперь основным источником правового регулирования  земельных отношений, значительный объем занимают правила, регламентирующие порядок и условия судебной защиты прав и охраняемых законом интересов  землепользователей. С принятием  этого Кодекса восполнен законодательный  вакуум, имевший место с момента  признания недействующим третьего раздела Земельного кодекса РСФСР  на основании Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. В Кодексе нашли  отражение конституционные принципы невозможности лишения собственника имущества иначе как по решению  суда и принудительного его отчуждения для государственных нужд без  предварительного и равноценного возмещения (ст.35 Конституции РФ). Так, в ст.55 ЗК предусмотрено, что принудительное отчуждение земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд может быть произведено только при условии предварительного и  равноценного возмещения стоимости  земельного участка на основании  решения суда. Прогрессивность данных положений очевидна.

Развитие гражданского оборота и вызванные этим процессом  изменения системы взаимоотношений  в обществе ставят на повестку дня  задачу мониторинга системы защиты имущественных прав и совершенствования  отдельных составляющих этой системы. Безусловно, земля, являясь важнейшим  видом недвижимого имущества, требует  наиболее тщательной правовой регламентации, фундаментом которой выступают  нормы Конституции РФ. В связи  с этим, очевидно, что несвоевременность  корректировки положений, регламентирующих защиту права собственности на землю, ведет к невозможности реализации субъектами права собственности на землю их прав и интересов, гарантированных Конституцией РФ, что, в свою очередь, приведет к невозможности успешного функционирования механизмов рынка земли.

Поскольку вещные правоотношения имеют  абсолютный характер, то их содержанием выступает не только возможность правообладателя требовать пассивного поведения от неопределенного круга лиц, но и установление, реализация и обеспечение защиты собственных правомочий в целях осуществления этого права.

Право на защиту следует рассматривать  как самостоятельное субъективное право, а не как имманентно присущее совокупности правомочий обладателя вещного  права на вещь. Вопрос о защите как  праве субъективном возникает постольку, поскольку третьи лица посягают не на само право, а на способы и порядок его осуществления.

По сути, вещно-правовые способы  защиты субъективного права есть не что иное, как право защитить избранный порядок его осуществления.

В заключение можно утверждать, что при выборе надлежащего способа  защиты земельных прав граждан и  юридических лиц необходимо учитывать  следующее:

• статья 12 ГК РФ содержит примерный, не исчерпывающий перечень способов защиты нарушенных прав, которые могут быть использованы при защите права с учетом характера спорных правоотношений и существа нарушенного права;
• выбор истцом, по мнению суда, неадекватного нарушению способа защиты права, не может являться основанием для отмены или изменения решения;
• субъект земельных прав может выбрать один способ защиты, а может использовать одновременно несколько способов.

 

 

Список использованных источников

 

1. Законодательство и иные нормативно-правовые акты:

1. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации (Текст) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря.

2.   Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950 (Заключена в г. Риме)(с изм. от 13.05.2004) // «Бюллетень международных договоров», № 3, 2001.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, № 5, ст. 410.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 30.06.2008) // «Собрание законодательства РФ», 03.12.2001, № 49, ст. 4552.
6. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010) //  «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
7. Федеральный закон «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23.12.1992 № 4196-1 (утратил силу) // «Российская газета», № 3, 06.01.1993.
8. Федеральный закон «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» от 27.04.1993 N 4866-1 (ред. от 09.02.2009) // «Российская газета», № 89, 12.05.1993.
9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 07.04.2010) // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
10. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // «Собрание законодательства РФ», 20.04.1998, № 16, ст. 1801.
11. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4148.
12. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 № 74-ФЗ (ред. от 30.10.2009) // «Собрание законодательства РФ», 16.06.2003, № 24, ст. 2249.

 

2. Судебная практика

 

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.12.2001 № 16-П // «Вестник Конституционного Суда РФ», № 2, 2002.
2. Постановление КС РФ от 21 февраля 2003 года № 6-П // Вестник КС РФ. 2003. № 3.
3. Определение Конституционного Суда РФ от 19.04.2007 N 244-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Рыбакова Валерия Федоровича на нарушение его конституционных прав статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 части первой статьи 134 и статьей 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» // Документ опубликован не был.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Российская газета», № 152, 13.08.1996.
5. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // «Вестник ВАС РФ», № 5, 2005.
6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение» // «Вестник ВАС РФ», № 4, 2004.

 

3. Специальная литература

 

1. Амелина Н.Е. Особенности иска о признании права собственности гражданина на земельный участок // Цивилист, 2008, № 2.
2. Богданова Е.Е. Формы и способы защиты гражданских прав и интересов // Журнал российского права. 2003. № 6.
3. Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. М., 1976.
4. Бруско Б.С. Категория защиты в российском конкурсном праве. М.: Волтерс Клувер, 2007.
5. Гальперин М., Струнская О. Особый способ защиты – признание права // ЭЖ – Юрист. 2005. №33.
6. Гражданский процесс: Учебник / Под ред. М.К. Треушникова. М.: Городец, 2007.
7. Гражданское право. Том I / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2008.
8. Гражданское право: учебник. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Теис, 1996.
9. Гудым В. Понятие способа защиты права налогоплательщика в арбитражном суде // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 1.
10. Добровольский А.А., Иванова С.А. Основные проблемы исковой формы защиты права. М.: МГУ, 1979.
11. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский .М.: Статут, 2001.
12. Дягтерёв С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе. М.: Волтерс Клувер, 2003.