Земельное право

 

    Суб'єктами орендних земельних відносин є орендодавці та орендатори.

     На відміну від попередньої редакції Закону про оренду землі перевагою нової слід віднести чіткіше визна-чення кола орендодавців землі.

Так, ст..4 Закону усіх орендодавців розділяє на чотири групи.

Перша група - це громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають  земельні ділянки. Позитивною новелою Закону вважаємо віднесення до орендодавців також уповноважених осіб. Тобто громадянин в силу повноваження, заснованого на довіреності, що видане фізичною або юридичною особою -- власником земельної ділянки в повному обсязі прав, необхідних для укладення договору оренди, може укласти такий договір.

   Друга група - це органи місцевого самоврядування відносно земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності (сільські, селищні, міські ради).

    Коло орендодавців було розширено також орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, якими є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим.

   Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України.

  Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

   Проаналізував Закон про оренду землі можна виділити наступні групи орендарів: 1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної      Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;

2) сільські, селищні, міські, районні  та обласні ради, Верховна Рада  Автономної Республіки Крим;

3) громадяни і юридичні особи  України;

4) іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні  об'єднання та організації, а  також іноземні держави.

   Якщо йдеться про оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то варто пам'ятати таку вимогу законодавства: юридичні особи можуть бути орендарями лише за умови, що в їхніх установчих документах передбачено провадження цього виду діяльності. А фізичні особи мають право орендувати землю в тому разі, якщо здобули відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві [14-15].

    Відповідно до ст.4 Закону „Про оренду землі ” об'єктами оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст(комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб'єктам [16].

     Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об'єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земельну ділянку як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складною є справа з орендою земельних ділянок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного законодавства, у цьому разі все ж таки треба враховувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об'єктів права, визначені водним та лісовим законодавством.

                             3.2 Проблемні питання оренди земельних ділянок

  Об'єктом оренди, що потребує окремого вивчення, є єдиний земельний масив. Хоча термін "єдиний земельний масив" введений до законодавства України Законом "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", його зміст чітко не визначений. В зв'язку з цим на практиці трапляються випадки різного тлумачення та застосування положень про єдині земельні масиви.

        При наданні земельних масивів в оренду виникають питання про переваги та недоліки цього об'єкту оренди, який з двох зазначених вище видів земельних масивів є більш прийнятним для підприємства-орендаря землі? На перший погляд, той, який являє собою одну земельну ділянку, що є спільною власністю громадян. Адже в такому випадку орендар має укласти один договір оренди землі, на підставі якого він використовуватиме весь земельний масив. Крім того, протягом всього строку дії договору оренди він матиме справу не з усіма громадянами-співвласниками земельної ділянки, а з однією особою - їх уповноваженим представником.

 

      Однак, виділення земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою спільну земельну ділянку, пов'язане з низкою юридичних складнощів. Так, обов'язковою умовою виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою одну земельну ділянку, що передається у спільну власність, є подання громадянами-власниками паїв спільної заяви про це. Заява складається у письмовій формі та підписується всіма власниками земельних часток (паїв), які хочуть виділити їх у натурі у вигляді спільної земельної ділянки.

 

     Згідно зі ст. 86 Кодексу, на спільну земельну ділянку видається один державний акт на право власності, у якому зазначаються прізвища всіх співвласників ділянки. Це означає, що його може отримати лише один із співвласників за дорученням інших. Тому решта співвласників залишаться без документа, який посвідчуватиме їхні права на земельну ділянку. Очевидно, такі громадяни не погодяться на виділення їх земельних часток (паїв) у натурі, якщо вони не перебуватимуть у родинних чи інших довірчих стосунках з уповноваженою особою.

 

  Крім того, ст. 88 Земельного кодексу України передбачає, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, можуть здійснюватися за згодою всіх без виключення співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. При великій кількості співвласників земельної ділянки укладення договору є важливим способом узгодження їхніх інтересів щодо спільної землі. Однак умови такого договору потрібно буде погодити з усіма співвласниками. До того ж договір про спільну часткову власність на земельну ділянку має укладатися в письмовій формі і посвідчуватися нотаріально, за що сплачується державне мито [17].

 

   Таким чином, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у спільній власності, пов'язане з істотними обтяженнями та незручностями.

   Не менш складною з точки зору правової бездоганності орендних відносин є оренда земельної частки (паю), оскільки за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям.

    Що стосується надання в оренду земельної ділянки із комунальної і державної власності, то законодавство встановлює більш складний порядок. Фізична чи юридична особа, яка бажає взяти в оренду земельну ділянку, подає до відповідного органу ви-конавчої влади або місцевого самоврядування заяву чи клопотан-ня [18].

    Досить часто потенційні орендарі помилково подають заяву (клопотання) про оренду земельної ділянки до виконавчого органу ( або його голові) місцевої ради або місцевого органу земельних ресурсів. Дійсно, без них у вирішенні цього питання не обійтись, але вирішальне слово не за ними. Тому, щоб орендувати землю необхідно направити (заяву) клопотання до сільської, селищної, міської ради або в районну державну адміністрацію.

     Недоліком законодавства є також відсутність обов'язкового переліку документів, які необхідно додати до (заяви) клопотання

     Виходячи із викладеного вище, можна зробити висновок, що Земельний Кодекс не приділив достатньої уваги багатьом питанням, що виникають в процесі укладення договору оренди. Одна стаття - це звичайно мало, особливо відносно оренди державної та комунальної земель. Ситуацію виправляє Закон про оренду, зокрема його ст.. 16. Новелою тут є конкурентне надання земельної ділянки в оренду.

   Визначаючи форму договору, Закон не уточнює, хто саме в даному випадку понесе затрати, пов'язані із нотаріальним посвідченням договору. Керуючись ст.. 19 Конституції України „правовий порядок на Україні ґрунтується на принципах, у відповідності з якими ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством”), вірним та логічним є висновок про те, що затрати має нести сторона, що виявила дане бажання [19].

     При оренді земельних часток (паїв) виникають інші проблеми.

     Новоприйнятий Земельний кодекс Ук-раїни підштовхнув процес розірвання дого-ворів оренди з інших причин. У новому ЗК є п. 17 Перехідних положень: «Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на пра-во власності на землю». Спираючись на цей пункт, орендарі почали вимагати розірвання угод оренди земельної частки (паю) з метою передачі їх іншому підприємству.

     Останнє, на що хотілося б звернути увагу, - це випадки, коли орендарі відмовляються платити орендну плату за користування земельними ділянками. Досить часто орендодавці - власники земельних ділянок та земельних часток (паїв) звертаються із запитанням, чи правомірною є відмова орендарів сплачувати орендну плату, якщо рік був неврожайним внаслідок стихійних лих, несприятливих погодних умов тощо.

     Ще досить поширеним явищем є випадки, коли орендарі в силу деяких причин (наприклад, посилаючись на форс-мажорні обставини) спочатку не сплачують орендну плату, а потім відмовляються повернути земельну, мотивуючи тим, що строк дії договору оренди ще не закінчився [20].

 

         Необхідно зазначити, що з ча-су набуття чинності новою редакцією Закону про оренду землі, що сталося 5 листопада 2003 р., в Україні неможливо передати в оренду жодну земельну ділянку, оскільки в статті 20 Закону зазначено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встанов-леному законом. Однак до цього часу в Україні ще не прийнято закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, який регулював би і державну реєстрацію прав на земельну нерухо-мість.

 

--------------------------------------------------------------------------------

 

                                                                       ВИСНОВКИ

 

       Питання права власності взагалі і питання права власності на землю вирішуються в Основному Законі держави крізь призму прав людини. У Конституції закріплюється право власності українського народу на землю та інші природні ресурси (ст.13), забезпечується державний захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання , їх рівність перед законом, гарантується непорушність права власності на землю, яке набувається і реалізується громадянами , юридичними особами та державою виключно відповідно до закону, право громадян України на свободу об'єднання громадян України у громадські організації для здійснення і захисту своїх прав і свобод та задоволення економічних, соціальних та інших інтересів, право на підприємницьку діяльність, визначається механізм реалізації захисту права власності, в тому числі на землю, інших прав майнового характеру.

    Положення Конституції України відносно права охорони власності конкретизуються в різних галузях українського законодавства - у кримінальному, земельному , адміністративному і цивільному праві.

      Відносини власності в більшому чи меншому ступені регулюються нормами різних галузей права. Норми права, якими регулюються відносини власності, можна поділити на три групи.

      До першої групи відносяться конституційні права, земельно-правові, цивільно- та адміністративно-правові норми про підстави виникнення і припинення прав на майно.

       До другої - земельно-правові і цивільно-правові норми, якими визначаються правомочини власників.

      Третя група правил охоплює норми земельного, цивільного, адміністративного і кримінального права щодо захисту відносин власності .

      У Земельному кодексі України від 25.10.2001 р., вперше на такому законо-давчому рівні знайшли закріплення поло-ження про приватну власність на землю. Проте детальний його аналіз дає змогу дій-ти висновку, що далеко не всі правові проблеми знайшли в ньому своє детальне вирішення та закріплення.

      Врегулювання земельних відносин досить часто стикається з такими земельними відносинами, як сервітут, оренда , право володіння.

       Аналізуючи норми ЦК і ЗК, можна зробити висновок:

- ні Земельний, ні Цивільні  кодекси не містять обов'язкових вимог до форми договору про встановлення земельного сервітуту, однак через необхідність його подальшої державної реєстрації логічним було укладення такого договору в письмовому виді. Нотаріальне посвідчення таких договорів можливо, але прямо не передбачено;

 

- не знайшли свого відображення  в ЗК норми, які б врегулювали  особливості наділення земельним  сервітутом кількох людей щодо  однієї земельної ділянки;

 

- остаточно не визначене питання  суб'єктного складу осіб, що виступають  сторонами в сервітутні відносини. Непослідовність уживання термінів «власник» і «землекористувач» у ЗК не дає нам можливості затверджувати, що дані відносини в однаковій мірі поширюються як на власників, так і на користувачів земельних ділянок;

 

- ЗК не містить положень, що  регулюють питання можливості встановлення земельного сервітуту щодо земель державної або комунальної власності. Подібне питання виникає і з приводу можливості встановлення земельного сервітуту щодо окремих категорій земель, визначених статтею 19 ЗК;

 

- при регулюванні питань земельного сервітуту з огляду на принцип розумності і справедливості, проголошений ЦК, доцільно було б застосовувати саме його, але, з огляду на правила конкуренції, вироблені правовою доктриною, змушені звертатися до положень спеціального закону, яким у даному випадку є ЗК.