Земельное право

    Відносно самостійним різновидом само-вільного зайняття земельної ділянки Закон вважає також будь-які дії особи, які свідчать про намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевос-ті), до одержання документа, що посвідчує право на неї, та до його державної реєстрації. У цьому випадку йдеться про самовільне використання земельної ділянки потенцій-ним носієм земельних прав щодо конкретної земельної ділянки. При цьому треба врахову-вати таке. За загальним правилом, самовіль-не використання земельної ділянки є пору-шенням встановленого порядку передання її у власність чи надання в користування. Але річ у тім, що цей порядок включає кілька відносно самостійних стадій виникнення зе-мельних прав: права власності на земельну ділянку чи права землекористування. У ме-жах цих стадій уповноважений орган вино-сить рішення про передачу земельної ділянки у власність чи надання її в користування, від-водиться земельна ділянка в натурі (на місцевості), видається документ, який посвідчує виникнення земельних прав та підлягає дер-жавній реєстрації.

    У разі ж виникнення права власності на зе-мельну ділянку в результаті придбання її, нап-риклад, на підставі цивільно-правової угоди, вона підлягає нотаріальному посвідченню, що є в подальшому підставою для видачі держав-ного акта на право власності на земельну ді-лянку та його державної реєстрації.

   Наявність лише рішення компетентного органу про передачу земельної ділянки у власність чи надання її в користування або укладення цивільно-правової угоди про придбання права власності на земельну ді-лянку ще не створює права користування нею чи права власності на неї. Це лише обов'язкова умова для потенційного виник-нення такого права. Безпосередня експлуата-ція земельної ділянки є допустимою тільки після фактичної передачі її у відання закон-ного власника чи землекористувача, одер-жання відповідного документа та його дер-жавної реєстрації.

    Винесення відповідного рішення і передача земельної ділянки у власність чи надання її в користування -- два органічно пов'язаних між собою моменти, які означають реаліза-цію приналежного власнику права розпоря-джатися землею. Дещо іншими за своїм ха-рактером є дії щодо оформлення документів, які посвідчують право, що виникає, та їх дер-жавної реєстрації. Ці дії до права розпоряд-ження землею з боку її власника безпосереднього відношення не мають. Наприклад, у разі відчуження приватним власником зе-мельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу він реалізує належне йому право розпорядження цією ділянкою. Реалізація права власності завершується в цьому випад-ку після підписання власником земельної ді-лянки договору. Видачу ж документа, що посвідчує право власності на земельну ділян-ку (державного акта на право приватної влас-ності), та його державну реєстрацію здійсню-ють інші суб'єкти, які не є власниками цієї ділянки.

У зв'язку з цим у літературі зроблено об-грунтований висновок, що з принципового погляду не можна  визнавати самовільним ви-користання земельної ділянки тільки на тій  підставі, що немає відповідних документів, які посвідчують право, чи вони оформлені неналежним чином [7].

   Фактично при здійсненні безпосередньої експлуатації земельної ділянки до одержання документа, що посвідчує право на неї та його державної реєстрації, має місце самостійне зе-мельне правопорушення. Воно не пов'язане ні з привласненням правомочностей компетентного органу чи самого власника щодо розпорядження конкретною земельною ділянкою, ні з самовільним заволодінням нею. Ознаки та характер цього правопорушення потребують спеціально-го дослідження [8].

   Самостійні види правопорушень вчиня-ються і в тих випадках, коли право власності чи користування земельною ділянкою нада-ється некомпетентним органом, у підвищених розмірах, особам, яким це Законом не дозволено, тощо.

  Відповідальність тут повинна наставати не за самовільне зайняття земельної ділянки, а за незаконне надання її в користування чи передачу у власність і за порушення самого порядку такого надання (передачі).

    Якщо землекористувач чи новий власник земельної ділянки не знав і не повинен був знати про неправомірність дій відповідних органів і посадових осіб, то він взагалі не мо-же притягуватися до відповідальності. В ін-шому ж випадку його слід розглядати як спів-учасника неправомірних дій.

    У наведених прикладах взагалі немає по-рушень прав власника земельної ділянки, ос-кільки належне йому право розпорядження земельною ділянкою ніким не привласнюєть-ся, воно лише неправильно чи неналежним чином здійснюється ним самим, його ж орга-нами чи за його дорученням іншими суб'єк-тами.

    Під час аналізу поняття самовільного зайняття земельної ділянки, яке закріплено в Законі, звертає на себе увагу ще одна обс-тавина. Відповідно до Закону для визнан-ня будь-яких дій особи самовільним зай-няттям земельної ділянки достатньо, щоб ці дії свідчили про намір використовувати зе-мельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, що посвідчує право на неї, та до йо-го державної реєстрації. Уявляється, що на-мір використовувати земельну ділянку -- це поняття оціночне. У кожному випадку уповноважений орган, який, наприклад, здійснює контроль за використанням та охороною земель, повинен враховувати всі фактичні обставини. Цей намір має бути якимось чином уже матеріалізованим. Про намір самовільно використовувати земельну ділянку можуть свідчити дії, які спрямо-вані на незаконне заволодіння земельною ділянкою (скажімо, її огородження тощо).

   Насамкінець слід підкреслити, що для са-мовільного зайняття земельної ділянки спе-цифічними ознаками є особиста заінтересо-ваність суб'єкта правопорушення в отри-манні певних благ матеріального чи іншого характеру, корисливий мотив тощо.

У зв'язку з цим не можна вважати  пра-вопорушниками осіб, які з  власної ініціа-тиви здійснюють благоустрій, наприклад, прибудинкової території шляхом виса-дження квітів та зелених насаджень, не претендуючи на якусь вигоду [9].

    Відповідальність за самовільне захоплення земельних ділянок передбачається статтею 115 Земельного кодексу України. Метою даної статті є забезпечення адміністративно-правовими засобами виконання земельного законодавства в сфері дотримання і захисту прав землевласників і землекористувачів.

   Об'єктом правопорушення є суспільні відносини, що складаються з приводу прав володіння і користування земельними ділянками. Предметом правопорушення є земельні ділянки, надані у володіння і користування громадянам і організаціям (ст.ст. 6 і 7 Земельного кодексу України від 18.12.90).

   Громадянам України земля надається в довічне наслідуване володіння для: ведення селянського (фермерського) господарства; ведення особистого підсобного господарства; будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських будівель; садівництва; дачного і гаражного будівництва; традиційних народних промислів; у випадку одержання житлового будинку або його придбання. У постійне володіння земля надається державним, кооперативним, суспільним підприємствам, установам і організаціям, релігійним організаціям для ведення сільського і лісового господарства. У користування земля надається: громадянам України для городництва, сінокосіння і випасу худоби; промисловим, транспортним і іншим несільськогосподарським державним, кооперативним, суспільним підприємствам, установам і організаціям; сільськогосподарським державним, кооперативним і суспільним підприємствам, установам і організаціям для використання в несільськогосподарських цілях; релігійним організаціям; спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням і організаціям за участю українських і іноземних юридичних осіб; для нестатків оборони Організаціям, зазначеним у Земельному кодексі України. Право володіння і право користування земельною ділянкою виникають після встановлення землевпорядними організаціями границь цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що засвідчує це право. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення границь цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що засвідчує право володіння або користування землею, забороняється.

З об'єктивної сторони правопорушення відбувається у формі дії. Самовільне захоплення земельної ділянки -- заняття особою за власною ініціативою й у власних цілях ділянки землі, не приналежного йому на праві землеволодіння або землекористування.

     Суб'єктивна сторона виражена в навмисній формі провини, тому що особа усвідомлює протиправний характер свого діяння, займаючи не приналежну їй на праві землеволодіння або землекористування ділянку.

     Суб'єктом правопорушення можуть бути громадяни і посадові особи.[10].

     Ст.531 Адміністративного кодексу України встановлює міру покарання за самовільне захоплення земельної ділянки. Текст її говорить: «Самовільне захоплення земельної ділянки тягне накладення штрафу на громадян від одного до десяти не оподатковуваних податком мінімумів доходів громадян і на посадових осіб -- від восьми до п'ятнадцяти не оподатковуваних податком мінімумів доходів громадян (У ред. від 03.02.93 р., 07.02.97 р.).

 

                                3 ПРОБЛЕМИ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

                                                         3.1. Поняття оренди землі

   Відносини щодо оренди земель як сільськогосподарського так і несільськогосподарського призначення набувають все більшої актуальності, що викликано, з одного боку, зростанням попиту на землю (її обробіток і використання), а з іншого, наявність достатньої пропозиції з боку власників, які бажають здавати свої земельні ділянки в оренду. Особливо це характерно для земель сільськогосподарського призначення.

   Оренда земель в Україні, станом на сьогоднішній день, врегульована Земельним кодексом України, Цивільним та Господарським кодексами України та спеціальним Законом „Про оренду землі”.

    Стаття 93 ЗКУ визначає право оренди земельної ділянки як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Необхідно додати, що попередня редакція Земельного кодексу взагалі не містила визначення оренди. Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом „Про оренду землі”, тому орендне використання земельних ділянок треба розглядати у контексті положень цього Закону [11-12].

 

   Поняття оренди, що містить ст.. 1 Закону повторює наведене в земельному законі.

 

   В статті 13 нової редакції Закону надається уточнення щодо поняття договору оренди землі: орендар тепер має використовувати земельну ділянку у відповідності із умовами договору та вимогами земельного законодавства, а не просто, як було раніше, для господарських потреб.

 

   Якщо проаналізувати термін „оренда землі”, а також норми Закону „ Про оренду землі”, то можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди землі:

 

1) це виключно договірна форма  землекористування. У разі набуття  права на оренду земельної  ділянки, що перебуває у державній  чи комунальній власності, рішення  орендодавця є підставою для  укладення для договору оренди;

 

2) оренда передбачає передачу  земельної ділянки у володіння  та користування орендаря (без  надання права розпоряджатися  нею); передача правомочностей по  володінню і користуванню здійснюється  від власника до особи, яка  бажає одержати земельну ділянку;

 

3) це користування та володіння  є платним, що забезпечується  внесенням орендодавцеві орендної  плати у визначених договором  розмірах;

 

4) оренда передбачає передачу  земельної ділянки у строкове (тимчасове) користування;

 

5) об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка (земельний пай);

 

6) земельна ділянка, що передається  в оренду, може використовуватися  орендарем для здійснення насамперед  підприємницької діяльності, тобто  такої, що здійснюється за власною  ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (ведення особистого підсобного господарства тощо).

 

7) орендодавцями земельних ділянок  є громадяни та юридичні особи  України, оскільки Земельним кодексом  передбачено, що суб'єктами права власності на земельні ділянки можуть бути лише громадяни України

 

8) орендар земель набуває право  власності на одержану з орендованих  земель продукцію і доходи.

 

     Виходячи з аналізованих юридичних ознак поняття оренди земель, його можна визначити наступним чином: оренда земель - це окрема форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу, що оформляється договором, власником (державою, громадянином чи юридичною особою України) земельної ділянки у тимчасове строкове володіння та користування орендаря за плату для здійснення підприємницької чи іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції доходів [13].