Содержание
Введение…………………………………………………………………………...2
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
Понятие и состав земель сельскохозяйственного
назначения………………………………………………….....3
2. Оценка земель сельскохозяйственного
назначения………………….……..5
3. Особенности оценки земель сельскохозяйственного
назначения…………11
Заключение………………………………………………………………………….13
Список
используемых источников………………………………………………...14
Введение
Земли сельскохозяйственного назначения
составляют наиболее важную часть земельного
фонда государства и подлежат особой охране.
К ним отнесены ценные земли, обладающие
плодородным слоем – почвой, необходимым
для производства сельскохозяйственной
продукции.
Централизованное распределение
бесплатной земли при игнорировании необходимости
рыночной оценки ее стоимости привело
к неэффективному землепользованию в
сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило
нерациональную модель городского развития,
например размещение промышленных зон,
а также экологически вредных предприятий
в центральной части городов.
Россия располагает огромными
земельными ресурсами, однако
отсутствие стоимостной оценки
этой важнейшей части национального
богатства, несовершенство земельного
законодательства, бесплатность и
обезличенность земли привели к их неэффективному
использованию. Начатая в 1991 г. земельная
реформа позволила ликвидировать монополию
государственной собственности на землю,
обеспечить значительное число граждан
земельными участками, ввести платность
землепользования, сформировать основы
земельного рынка и его инфраструктуру.
В связи с этим в настоящее время оценка
сельскохозяйственных земель становится
все более актуальной.
1.Земли
сельскохозяйственного назначения. Понятие
и состав земель сельскохозяйственного
назначения.
По действующему в нашей стране
законодательству землями сельскохозяйственного
назначения являются земли за
чертой поселений, предоставленные
для нужд сельского хозяйства,
а также предназначенные для
этих целей. В составе земель поселений
выделяют зоны сельскохозяйственного
использования, которые также как и земли
сельскохозяйственного назначения предназначены
для ведения сельского хозяйства. Если
генеральными планами развития поселений
не предусмотрено изменение вида использования
таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные
угодья, а связанное с ними имущество —
как сельскохозяйственное.
Земли сельскохозяйственного назначения
подразделяются на земли, занятые
сельскохозяйственными угодьями; земли,
занятые внутрихозяйственными дорогами
коммуникациями; древесно-кустарниковой
растительностью, предназначенной для
обеспечения защиты земель от воздействия
негативных (вредных) природных, антропогенных
и техногенных явлений; земли, занятые
замкнутыми водоемами, а также зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми
для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной продукции.
К сельскохозяйственным угодьям
относятся пашни, сенокосы, пастбища,
залежи (не используемые в настоящий
момент земли), а также земли, занятые многолетними
насаждениями (садами, виноградниками).
В составе сельскохозяйственных угодий
в целях оценки также могут выделяться
поливные и неполивные земли, а также земли,
на которых проведены работы по их коренному
улучшению: осушению, орошению, очистке
полей от камней и валунов, планировке
террас и др.
До земельной реформы и реорганизации
бывших колхозов и совхозов
деление земель сельскохозяйственного
назначения на сельскохозяйственные
угодья и несельскохозяйственные
угодья не имело правовых последствий,
так как все эти земли закреплялись за
сельскохозяйственными организациями
на одном праве – праве постоянного (бессрочного)
пользования и находились в государственной
собственности.
Правовой режим сельскохозяйственных
угодий и несельскохозяйственных угодий
резко поменялся в ходе осуществления
земельной реформы.
Земли сельскохозяйственного назначения
могут использоваться для ведения
сельскохозяйственного производства,
создания защитных насаждений, научно
– исследовательских, учебных и иных связанных
с сельскохозяйственным производством
целей.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ
земли сельскохозяйственного назначения
могут использоваться гражданами;
хозяйственными товариществами
и обществами, производственными кооперативами,
государственными и муниципальными унитарными
предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями;
казачьими обществами; опытно-производственными,
учебными, учебно-опытными и учебно-производственными
подразделениями научно – исследовательских
организаций, образовательных учреждений
сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных
учреждений; общинами коренных малочисленных
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.
Согласно статистике именно сельскохозяйственные
предприятия-товаропроизводители используют
большую часть земель сельскохозяйственного
назначения.
Землям сельскохозяйственного назначения
придается особое значение в
силу следующих факторов: ограниченности
(неизменности количества); неперемещаемости;
невоссоздаваемости; неуничтожаемости;
практически неисчерпаемости производительной
силы.
Издревле земли сельского хозяйства
давали человечеству се самое
необходимое. И не случайно
они ставятся законодателем на
первое место среди выделяемых
в законодательстве семи категорий
земель земельного фонда страны. Основное
их назначение – производство сельскохозяйственной
продукции. Поэтому при характеристике
этих земель выделяется такое важнейшее
их свойство, как плодородие, при отсутствии
плодородия невозможно производство сельскохозяйственной
продукции.
В соответствии со ст. 79 Земельного
кодекса РФ изъятие сельскохозяйственных
земель с целью их предоставления
для несельскохозяйственных нужд
допускается только в исключительных
случаях:
– для строительства промышленных
объектов и иных несельскохозяйственных
нужд предоставляются земли, непригодные
для ведения сельскохозяйственного производства,
или сельскохозяйственные угодья из земель
сельскохозяйственного назначения худшего
качества по кадастровой стоимости. Для
строительства линий электропередачи,
связи, автомобильных дорог, магистральных
трубопроводов и других подобных сооружений
допускается предоставление сельскохозяйственных
угодий из земель сельскохозяйственного
назначения более высокого качества.
– изъятие сельскохозяйственных
угодий, кадастровая стоимость которых
превышает свой среднерайонный
уровень, допускается только в
исключительных случаях, связанных
с выполнением международных
обязательств Российской Федерации,
обеспечением обороны и безопасности
государства, разработкой месторождений
полезных ископаемых, содержанием объектов
культурного наследия РФ, строительством
и содержанием объектов культурно – бытового,
социального, образовательного назначения,
автомобильных дорог, магистральных трубопроводов,
линий электропередачи, связи и других
подобных сооружений при отсутствии других
вариантов возможного размещения этих
объектов.
– особо ценные продуктивные
сельскохозяйственные угодья, в
том числе сельскохозяйственные
угодья опытно – производственных
подразделений научно – исследовательских
организаций и учебно-опытных подразделений
образовательных учреждений высшего профессионального
образования, сельскохозяйственные угодья,
кадастровая стоимость которых существенно
превышает среднерайонный уровень, могут
быть в соответствии с законодательством
субъектов РФ включены в перечень земель,
использование которых для других целей
не допускается.
В случае установления неправомерного
изъятия сельскохозяйственных земель
для несельскохозяйственного производства,
возмещаются не только убытки, причиненные
таким изъятием, но и потери сельскохозяйственного
производства.
Также убытки будут возмещены
при ограничении какими-либо предприятиями
или организациями использование
земель сельскохозяйственного назначения.
Сельскохозяйственные товаропроизводители,
в соответствии с законодательством,
могут использовать земельные
участки на таких вещных правах,
как право собственности и
право бессрочного (постоянного)
пользования. Кроме того, земельный
участок может находиться у сельскохозяйственного
предприятия в аренде или безвозмездном
срочном пользовании.
Пожизненное наследуемое владение
земельными участками (если оно
возникло до введения в действие
нового Земельного кодекса).
В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права
на земельные участки возникают по основаниям,
установленным гражданским законодательством,
федеральными законами, и подлежат государственной
регистрации в соответствии с Федеральным
законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним». Таким образом, права на земельные
участки возникают на общих основаниях
в соответствии с ГК и на специальных –
по земельному законодательству.
2 Оценка
земель сельскохозяйственного назначения
Оценка сельскохозяйственной земли
необходима при:
1. покупке или продаже сельскохозяйственной
земли.
Оценка стоимости земли для
цели совершения сделки купли-продажи
является одним из самых востребованных
и ответственных видов оценки..
Продавцу важно знать реальную
рыночную стоимость приобретаемой земли,
поскольку продавать ее слишком дешево
не имеет смысла, как впрочем и завышать
цену, ведь в этом случае шансы продать
землю резко снижаются. Покупатель хочет
быть уверенным, что та стоимость, за которую
выставляется на продажу интересующая
его земля, не завышена и не занижена. Оценка
земли позволяет установить объективный
ценовой ориентир - реальную рыночную
стоимость земли на дату проведения сделки.
Проведение оценки земли в сделках купли-продажи
является не только способом корректно
определить ее стоимость, но и доказательством
соответствия величины сделки реальной
рыночной ситуации.
1)
кредитовании под залог сельскохозяйственной
земли;
2)
принятии управленческих и инвестиционных
решений;
3)
ущербе, нанесенном сельскохозяйственной
земле;
4)
внесении сельскохозяйственной
земли в качестве вклада в
уставной капитал.
Очень часто уставной капитал
организации формируется частично
или полностью за счет сельскохозяйственной
земли. При этом, оценка сельскохозяйственной
земли для вклада в уставной капитал
осуществляется независимым оценщиком.
Целью оценки сельскохозяйственной земли
для вклада в уставной капитал, является
обоснование рыночной стоимости при принятии
решения о взносе ее в виде вклада в уставной
капитал. Оценка сельскохозяйственных
земель является обязательной при ее внесении
в виде вклада в уставной капитал вновь
создаваемого или реорганизуемого предприятия.
Для ООО требование обязательной
оценки вклада в уставной капитал
содержится в федеральном законе
"Об обществах с ограниченной ответственностью"
ФЗ № 14-ФЗ ст. 15 "Вклады в уставной капитал
общества": "Если номинальная стоимость
(увеличение номинальной стоимости) доли
участника общества в уставном капитале
общества, оплачиваемой неденежным вкладом,
составляет более двухсот минимальных
размеров оплаты труда, установленных
федеральным законом на дату представления
документов для государственной регистрации
общества или соответствующих изменений
в уставе общества, такой вклад должен
оцениваться независимым оценщиком. Номинальная
стоимость (увеличение номинальной стоимости)
доли участника общества, оплачиваемой
таким неденежным вкладом, не может превышать
сумму оценки указанного вклада, определенную
независимым оценщиком".
Для ОАО и ЗАО аналогичная
норма содержится в федеральном законе
"Об акционерных обществах" ФЗ №
208-ФЗ ст. 34 "Оплата акций и иных ценных
бумаг общества при их размещении":
"При оплате акций неденежными средствами
для определения рыночной стоимости такого
имущества должен привлекаться независимый
оценщик, если иное не установлено федеральным
законом. Величина денежной оценки имущества,
произведенной учредителями общества
и советом директоров (наблюдательным
советом) общества, не может быть выше
величины оценки, произведенной независимым
оценщиком".
5)
постановке сельскохозяйственной
земли на баланс предприятия;