Автор: Пользователь скрыл имя, 28 Декабря 2010 в 21:54, курсовая работа
цель исследования: рассмотреть земельный участок как важнейший объект недвижимости, ее основу.
Исходя из поставленной цели, можно выделить следующие задачи курсовой работы:
- рассмотреть понятие «земельный участок», изучить его правовой статус;
- исследовать категории земельных участков по их целевому использованию
- проанализировать принципы оценки стоимости земельных участков;
- представить основных подходы оценки земельных участков и входящие в них методы.
Введение………………………………………………………………………..3
1. Земельный участок – основа недвижимости
1. Земельный участок и его правовой статус……………………………5
2. Категории земельных участков и их использование………………..10
2. Оценка стоимости земельных участков.
1. Принципы оценки стоимости земельных участков…………………16
2. Подходы и методы оценки земельных участков…………………….22
Заключение…………………………………………………………………...36
Список литературы…………………………………………………………..39
Приложение…………………………………………………………………..40
РЕШЕНИЕ:
1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для здания;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации здания.
1/n=1/80 =0,0125=1,25%.
Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.
2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд - стоимость здания;
Кзд - коэффициент капитализации для здания.
ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.
3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.
4)
Определим стоимость земли
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем
= 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.
Приложение 6.
Пример оценки земельного участка. Метод предполагаемого использования.
Например, — Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5 000 $. При этом будут иметь место следующие издержки:
Таблица 4
Издержки при использовании земельного участка.
| № | Наименование издержек $ | USD | Период расходов |
| 1 | Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование | 8300 | Первый год |
| 2 | Управление, охрана, контроль | 600 | Ежегодно |
| 3 | Накладные расходы и прибыль подрядчика | 1000 | Первый год |
| 4 | Маркетинг | 500 | Ежегодно |
| 5 | Текущие расходы (налоги, страхование) | 800 | Ежегодно |
| 6 | Прибыль предпринимателя | 2000 | Ежегодно |
Схема продажи участков: в течение 1 года – 5 участков, в течение 2 года – 3 участка, в течение 3 года – 2 участка.
Cтавка
дисконтирования для данного
типа инвестиций определена в
12%.
Определим текущую стоимость денежного потока доходов:
Таблица 5
Текущая
стоимость денежного
потока доходов
| Кол-во проданных земельных участков, шт. | 5 | 3 | 2 |
| Годовой доход, $ | 25 000 | 15 000 | 10 000 |
| Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
| Текущая стоимость потока доходов, $ | 23 623 | 12 655 | 7 533 |
| Суммарная стоимость доходов, $ | 43 811 |
Определим текущую стоимость денежного потока расходов:
Таблица 6
Текущая
стоимость денежного
потока расходов
| Расходы, $ | 13 200 | 3 900 | 3 900 |
| Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
| Текущая стоимость потока доходов, $ | 12 473 | 3 290 | 2 938 |
| Суммарная стоимость доходов, $ | 18 701 |
Текущая стоимость земельного участка:
Сзем = ТСдох - ТСрас = 43 811 – 18 701 = 25 110 $
ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;
ТСрасх
– текущая стоимость всех издержек
на улучшения и устройство участков.