Землеустройство в Германии

Систему управления земельными ресурсами в Германии определяют два основных признака:

исторически сложившийся  порядок конституционных гарантий права земельной собственности;

сложившаяся система разделения властей на три составляющие по классической схеме Джона Локе и барона Чарльза де Монтескье и управления государством.

Управление земельными ресурсами  в Германии осуществляют различные министерства. На федеральном уровне вопросами регистрации земель ведает Министерство юстиции (Bundesminis- terium der Justiz). Одноименные министерства ведут эти дела и в федеральных землях.

Организация и ведение  земельного кадастра осуществляются по-разному  в различных федеральных землях. Например, в федеральной земле Гессен земельные дела ведет Министерство экономики, транспорта и развития территории в г. Висбаден, в составе которого есть три специальных земельных отдела:

дорожного строительства, геодезии и порядка землепользования;

основных вопросов геодезии и геоинформатики;

 землеустройства.

Главный административный орган  в этой системе — Геодезическое управление земли Гессен. Это управление руководит деятельностью учреждений геодезии и топографической съемки на всей территории федеральной земли, а также контролирует и организует деятельность 26 главных управлений по региональному развитию, кадастру и землеустройств (далее управления земельного кадастра и землеустройства). В их числе 21 окружное и 5 городских (районного значения) управлений. Структура управления показана на рисунке 1.

Рис. 1. Структура  Управления земельного кадастра и землеустройства  Федеральной земли Гессеи – Hessisches Landesvermessungsamt (HLVA)

Руководителями главных  управлений являются начальники —  в округах или обер-бургомистры (мэры) — в городах.

Главные управления по региональному  развитию, кадастру и землеустройству выполняют следующие функции (на 2001 г.):

административную (все 26 управлений);

осуществление кадастра недвижимости (все 26 управлений, имеющие по 3 отделения  в этой сфере);

регионального развития и  развития сельской местности (16 управлений из 26);

землеустройства (7 управлений на межрайонной основе из 26).

Законодательная основа для  геодезического и кадастрового дела — Закон «О кадастре недвижимости и геодезической съемке» в земле Гессен от 2 октября 1992 г. Он определяет пути создания и ведения земельного кадастра и задачи геодезической съемки. Землеустроительные вопросы решают на основе ФЗ от 16 марта 1976 г.

Вопросы землепользования в  Германии регулируются также Законами о земельной регистрации, о регулировании  земельной регистрации (Grundbuchordnung) и др.

В федеральной земле Саксония вопросы землеустройства и земельного кадастра находятся в ведении Министерства внутренних дел и Земельного геодезического управления, которые контролируют деятельность 18 государственных учреждений геодезии и землеустройства, а также городских учреждений геодезии, государственных лицензированных землемеров (инженеров-геодезистов) и других земельных ведомств.

Всего государственные учреждения геодезии и землеустройства имеют  информацию о 1 млн. 973 тыс. кадастровых земельных участках на 26 915 кадастровых картах (из 2 млн. 113 тыс. земельных участков).

В ряде других земель Германии вопросы управления земельными ресурсами решают Министерство финансов, Министерство экономического развития и др.

Рациональное использование  и охрану земель в различных регионах Германии на землях сельскохозяйственного назначения и лесного фонда организуют Министерства сельского и лесного хозяйства, а на городских территориях — Министерства строительства.

 

3. Планирование использования и охраны земель

Значительный спрос на земельные участки в Германии, обусловленный ростом городов, развитием промышленности, энергетики, транспорта, конфликтные ситуации, связанные с изъятием для этих целей земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, возникающие при этом экологические проблемы определили необходимость планирования использования и охраны земель.

В ФРГ унификация законодательства в области планирования использования земли и застройки земельных участков началась после 1945 г. с новых правил застройки населенных пунктов, затем были приняты нормативные акты каждой из федеральных земель по планированию и использованию земли. В 50-е годы начинается кодификация этого законодательства, которая только в 1986 г. привела к принятию Строительного кодекса ФРГ, окончательную редакцию в августе 1997 г.

Основные законодательные  акты, в которых установлена система планирования использования и охраны земель в Германии — Конституция страны, Гражданский кодекс, Строительный кодекс (27 августа 1997 г.), Федеральный закон о территориальном планировании землепользования и др.

В статье 14 Конституции Германии о гарантиях собственности полная свобода строительства ограничивается. При этом требуется учет социальных, общественных, экономических отношений и частных интересов, принимаются во внимание градостроительные требования.

В Гражданском кодексе  регламентированы основные права по владению, распоряжению и, в меньшей степени — пользованию землей. Важно, что правовые аспекты регулирования землепользования тесно увязаны с экономическими, и в первую очередь с обязательным учетом реальной стоимости земельной собственности на момент оценки, исходя из ее состояния и использования.

Основные законодательные  акты, определяющие правила землепользования и застройки, — Строительный кодекс, Предписание по строительному использованию участков застройки, Градостроительный регламент федеральной земли.

Строительный кодекс состоит  из следующих глав:

1. Общее градостроительное право:

Часть 1. Основное строительное планирование

Часть 2. Обеспечение основного  строительного планирования

Часть 3. Регулирование использования  участков под строительные и прочие нужды, компенсация

Часть 4. Землеустройство 

Часть 5. Отторжение (отчуждения)

Часть 6. Подготовка территории к застройке 

Часть 7. Природоохранные  мероприятия

2. Особое градостроительное право:

Часть 1. Градостроительные  оздоровительные мероприятия 

Часть 2. Градостроительные  мероприятия по развитию

Часть 3. Устав о сохранении и градостроительные предписания

Часть 4. Социальный план и  выплата пособий 

Часть 5. Отношения по поводу найма и аренды

Часть 6. Градостроительные  мероприятия в связи с сельскохозяйственными мероприятиями

3. Прочие предписания:

Часть 1. Оценка участков

Часть 2. Общие предписания, распределение ответственности и т. д.

4. Предписания по вопросам перехода на новый правопорядок и заключительные предписания:

Часть 1. Предписания по вопросам перехода на новый правопорядок

Часть 2. Заключительные мероприятия

В Строительном кодексе записано, что планирование землепользования и управление застройкой находятся в компетенции общин. Для этого они разрабатывают систему документов, увязываемых с вышестоящими уровнями планирования.

Федеральный закон о территориальном  планировании землепользования формулирует принципы, обязательные для учета при развитии территорий на уровне федеральных земель. Исходя из этого, субъекты федерации (земли) разрабатывают свое более детальное законодательство. Указанный федеральный закон определил политику по ограничению перевода сельскохозяйственных угодий для других видов использования и зафиксировал важный принцип сохранения семейных хозяйств как важнейших структурных единиц национальной экономики.

Таким образом, законодательство ФРГ окончательно закрепило целостную систему планирования использования и охраны земель в целом по стране, на уровне федеральных земель и муниципальных образований. Данная систем приведена в таблице. (Рис. 2)

Рис. 2. Уровни планирования использования и охраны земель в  Германии

Каждая из 16 федеральных  земель, которые составляют территорию ФРГ, обладает широкими полномочиями по созданию собственных систем планирования и регулирования землепользования. Тем не менее в соответствии с федеральными законами все земли обязаны разработать Генеральную программу и Генеральный план развития землепользования своих территорий, положения которых обязательны для соблюдения на уровне муниципалитетов (коммун). Коммуны осуществляют значительную часть планирования (зонирования) и почти полное регулирование землепользования. Вышестоящие органы управления могут вмешиваться в процессы планирования развития территорий коммун и землеустройства лишь тогда, когда особые общественные цели Федерации или федеральной земли требуют отклонения от принятых коммуной решений. В этих случаях вышестоящие органы компенсируют коммуне возможные потери, ущерб и издержки, возникшие при переработке или корректировке местных планировочных документов.

Основной документ, определяющий развитие территории в муниципальных образованиях, — Планы использования земель (территорий) коммуны. Только в 2002 г. на основании этих планов и проектов землеустройства в Германии было сформировано около 230 тыс. новых земельных участков.

План использования  земель (территории коммуны) составляют в масштабе 1:10 000 для всей территории муниципалитета. Он должен соответствовать планам более высокого уровня. В этом плане территорию муниципалитета делят по видам использования и на его основе разрабатывают планы застройки земель. В плане использования земель:

уточняют общую площадь, структуру и виды использования  земель общины, а также ее границы;

определяют, исходя из планов более высокого уровня, предполагаемое размещение объектов инфраструктуры, имеющих значение для государства, федеральной земли или региона;

устанавливают вид (целевое  назначение) использования территории;

разрабатывают перспективы  градостроительного развития территории, определяют земельные участки для расширения поселений, под промышленные и другие объекты и т. д.;

уточняют месторасположение  и площади застраиваемых земельных участков;

определяют площади под  транспортные коммуникации, зеленые насаждения, водные объекты, территории расположения и разработки полезных ископаемых;

уточняют площади сельскохозяйственных и лесных угодий. Планы использования земель коммун разрабатывают на перспективу в 5... 15 лет. Они дают представление о развитии территории в общих чертах и взаимно согласовывают с соседними муниципальными образованиями и с вышестоящими органами управления, которые могут оказать существенное воздействие на эти планы. Эти органы вправе установить определенные цели, процедуру составления и утверждения планов использования земель, размеры земельных участков; дать указания относительно способов застройки земель; определить подлежащие и не подлежащие застройке земельные участки; утвердить порядок определения застраиваемых территорий на участках различного целевого назначения и принимать решения о допустимости строительства на той или иной территории.

Планы использования земель подлежат широкому общественному обсуждению в течение одного месяца с целью обеспечения «прозрачности» целей планирования, поиска альтернативных решений, соблюдения общественных и личных интересов, получения и рассмотрения жалоб.

Поэтому при разработке планов руководствуются следующими принципами:

создание здоровой среды  для жизни и труда населения; обеспечение равных условий для  формирования и развития собственности  разных слоев населения, удовлетворение их социальных и культурных потребностей, социально ориентированное развитие землепользования на благо всего общества и отдельных граждан;

охрана окружающей природной  среды; охрана объектов исторического  и культурного наследия; экономное  обращение с землей, оптимизация  использования земельных участков;

создание условий для  поступательного развития экономики, транспорта, снабжения, культуры и спорта;

вывод промышленных предприятий  из жилых зон, недопущение жилого строительства вблизи промышленных районов, предотвращение губительного воздействия индустриальных и коммунальных объектов на окружающую природную среду, недопущение образования анклавных поселений.

Процесс разработки планов использования земель (территорий) муниципальных образований состоит из четырех стадий: инвентаризация существующего землепользования; анализ состояния и использования земель; составление прогноза и альтернативных сценариев развития землевладения и землепользования на перспективу;

разработка плана организации  рационального использования и  охраны земель общины на перспективу.

План использования земель общины в соответствии с § 2 Строительного кодекса разделяют на подготовительный и окончательный. Окончательный вид данный план приобретает после его обсуждения, рассмотрения, внесения поправок и утверждения.

Он имеет текстовую (обоснование) и графическую (карты) части.

План застройки  земельного участка имеет форму проекта. Его разрабатывают на конкретный земельный массив, подлежащий застройке. В нем показывают застраиваемые и незастраиваемые площади, размер, ширину, глубину, минимальные площади строительных участков, дают предложения по технологии и методам строительства. Данный план в городских условиях разрабатывают в масштабе 1:500, а при менее сложной ситуации в масштабе 1:1000 или 1:2000.

Перечисленные выше планы  служат основой для вынесения  постановлений о размерах и месторасположении земельных участков для строительства, видах строительства, территориях с надстраиваемыми элементами, допустимых строительных элементах и конструкциях и др.