Землеустройство в Германии

оставшиеся в собственности  земельной компании 11,26 га пашни было зарезервировано для последующих землеустроительных действий.

В итоге предусмотренное  земельной компанией создание резервов земель позволило решить возникшие конфликты, обеспечить быстрый доступ всем землевладельцам к перераспределенным земельным участкам. Бремя изъятия земель для новой дороги было соразмерно, экономично и справедливо разделено между землевладельцами.

Основой проведения крупномасштабных мероприятий по землеустройству на больших территориях, увязки всех организационно-территориальных вопросов в административно-территориальных образованиях в Германии являются проекты (схемы) землеустройства отдельных общин (коммун) или их групп.

Рассмотрим, как решали вопросы  землеустройства с зонированием территории в общине Хандевит при участии земельной компании Шлезвиг-Гольштейн (Schleswig-Holstein). Эта община находится в 10 км западнее г. Фленсбург, в 6 км от границы с Данией. На территории общины расположены 5 населенных пунктов с числом жителей около 6 тыс. чел., общей площадью 6500 га, в том числе в сельскохозяйственных целях используют 4580 га (70,5%).

При проектировании, на основе договоренности с 50 собственниками земли и администрацией г. Фленсбург земельной компанией были предусмотрены следующие землеустроительные действия.

1. Намечена площадь для расширения жилой застройки — 50 га. Часть этой площади — 22,5 га была куплена самой компанией, которая начала освоение и перепланировку участка с целью последующей продажи земель индивидуальным застройщикам. На базе еще одного участка было организовано частное предприятие, которое также начало освоение земель (прокладку дорог, коммуникаций, разбивку на строительные участки и т. п.).

Площади для жилищного  строительства были приобретены  у находящегося на территории общины сельскохозяйственного предприятия, которому за счет общественных земель были выделены другие, более удобные участки земель сельскохозяйственного назначения. При обмене участка предприятие увеличило свою площадь на 5 га за счет земель, находящихся под охраной и предоставленных предприятию для экстенсивного использования. Кроме того, за счет дополнительных средств удалось расширить на 75 мест имеющийся коровник.

2. Выделена для развития промышленных предприятий хозяйственная зона — 78 га. Для ее использования окружные товарищества г.г. Фленсбург и Хандевит учредили в 1994 г. «Общество экономического развития», освоившее 20 га за счет средств региональных программ. Кроме того, за 1995—1999 гг. дополнительно на новом месте было размещено еще 21 промышленное предприятие. В резерве осталось 18 га земель, о покупке которых ведутся переговоры.

3. Выделено на основе проекта землеустройства 400 га природоохранных зон, которые приобрело Общество охраны природы для создания самого большого в Центральной Европе массива лугового ландшафта, сохранения земельных, водных ресурсов, флоры и фауны региона.

Летом 1998 г. земельная компания приобрела находящуюся на территории общины Хандевит бывшую военную тренировочную базу «Хиррислее», за счет земель которой удалось расширить промышленную зону и осуществить комплекс природоохранных мер.

Кроме того, проектом намечены площади, подлежащие обмену (42 га) и  продаже (104 га) в природоохранных  целях.

4. Благодаря добровольному обмену земельными участками по проекту землеустройства стало возможным перемещение находящегося в промышленном районе сельскохозяйственного предприятия площадью 26 га в общину Холт. В процессе обмена земельная компания задействовала находящееся в ее собственности сельскохозяйственное предприятие площадью 67,5 га и передала партнеру по обмену земель из своих ресурсов дополнительную квоту на производство 240 т молока.

В процессе осуществления  проекта г. Фленсбург купил полигон для тестирования гусеничных машин и их ремонта площадью 41 га, который был необходим для сохранения 600 рабочих мест. Городу было предоставлено также 30 га земель, требуемых для расширения аэродрома «Шелерхаус» и для дальнейшего развития телекоммуникационного предприятия.

Проект землеустройства  с зонированием территории сельской общины Хандевит показан на рисунке IX на цв. вклейке.

Успех в осуществлении  данного проекта был обусловлен применением таких инструментов территориального менеджмента, проводимого земельной компанией, как приобретение на свой собственный риск земель и создание их запасов, участие в добровольном обмене земельными участками, передача другим предприятиям квотированных ресурсов производства сельскохозяйственной продукции, компетентное землеустроительное обслуживание отдельных проектов развития сельскохозяйственных предприятий, а также знание местных особенностей, земельного рынка, многолетнее партнерское сотрудничество с руководством общин и доверие землевладельцев.

Планирование использования  и охраны земель в Германии часто называют региональным проектированием. Последнее распространяется на территорию, начиная от коммуны (общины) с числом жителей 6 тыс. чел. и до целого региона, включающего ряд административно-территориальных образований или составляющего природный парк. Число жителей в таких регионах достигает 35 тыс. чел. и более. Однако, как считают землеустроители Германии, важен не размер региона, а его административно-территориальная структура, функциональные связи между властями, предприятиями и гражданами на местах, наличие мотивированных и активных участников землеустройства.

Например, в региональном плане развития Центрального Обер Хайма на территории общины Обердердинген предусматривалось размещение целого ряда промышленных предприятий между Крайхталем и Штромбергом. Так как эта община самостоятельно не могла купить землю и освоить ее, было достигнуто соглашение с соседними общинами Зульцфельд, Юорнбах и Цейзенхаузен о создании межкоммунального промышленного района с целью получения государственных средств на региональное развитие экономики и создание дополнительных рабочих мест.

В 1994 г. инженерное бюро земельной  компании «Баден-Вюр- темберг — ГмбХ» разработало базовый проект городского строительства на площади 40 га, предусматривающий реконструкцию городского вокзала; строительство новой железнодорожной ветки к промышленному участку, разгружающей город; освоение строительных участков.

Для инвестирования промышленного  строительства было создано «Общество развития экономики индустриальной зоны Обердердинген, Кюрнбах, Цейзенхаузен ГмбХ и Ко», состоящее из управляющей и исполнительной компаний. Наряду с общинами в Общество вошли сберкасса Брахсал-Бреттен и земельная колония общины Обердердинген. Последняя внесла в уставные капиталы Общества имеющиеся у нее участки земли (10 га), которые были предоставлены в 1997 г. сельскохозяйственным предприятиям взамен изымаемых у них для промышленных целей.

Таким образом, координация  земельной компанией всех землеустроительных действий способствовала быстрому промышленному освоению предназначенных для этого территорий.

Большое значение в Германии имеют землеустроительные работы, связанные с освоением природоохранных мероприятий. Основой для их осуществления являются проекты территориального землеустройства, разрабатываемые земельными компаниями по заказам администраций земельных округов, городов и общин с участием федерального и земельных ведомств по охране природы, союзами земельного, водного и охотничьего хозяйства, представителей поселений, сельскохозяйственных и других органов.

Рассмотрим один из самых  больших проектов территориального землеустройства по организации рационального использования и охране земли в ландшафтной зоне «Хазеталь» земельного округа Эмсланд (Emsland), составленный Нижегородской земельной компанией.

Уже в 1986 г. администрацией земельного округа Эмсланд предпринималась попытка сделать зону «Хазеталь» экспериментальной по воссозданию естественных природных ландшафтов и повышению устойчивости сельскохозяйственного производства. Однако только в 1991 г. за счет средств Европейского Союза, федерального и местного бюджетов, направляемых на природоохранные цели, было проведено землеустроительное обследование территории и разработана концепция (основные направления) проекта землеустройства.

В декабре 1993 г. между администрацией земельного округа Эмсланд и землеустроительной компанией «NLG» был подписан договор о составлении и коммерческом сопровождении проекта землеустройства территории «Хазеталь».

По проекту землеустройства  предусматривалось создать заповедную зону длиной около 7 км, расположенную между населенными пунктами Хазелюнне и Меппен вдоль реки Хазе; очистить и затопить два старых русла реки, увеличив ее протяженность; вывести за пределы заповедника участки пашни, заменив их лугами; укрепить берега реки и оптимизировать водный режим территории, предотвратив наводнения; улучшить территориальные условия землевладений фермерских хозяйств или выделить им равноценные участки земли взамен изымаемых для формирования заповедной зоны.

Землеустройством было охвачено более 150 землевладельцев и землепользователей. Впервые при землеустройстве данной территории вместо принципа принудительного навязывания природоохранных мер действовал принцип добровольной готовности землевладельцев к содействию землеустройству. Это было обеспечено за счет проведения большой разъяснительной работы среди участников землеустройства, учета многочисленных интересов собственников земли и поиска компромиссов.

В период с 1995 по 2001 г. объем  финансирования по проекту составил 19 млн немецких марок. Земельная компания «NLG» заключила 118 договоров на покупку 420 га земли на сумму 13,6 млн марок. Данную земельную площадь предоставили фермерам в порядке обмена с их земельными участками, расположенными в пойме р. Хазе. Размер обмениваемых площадей достигал 12...15 га. Большим спросом у фермеров пользовались даже суходольные участки пашни, расположенные на расстоянии 10... 15 км от реки.

В результате осуществления  проекта землеустройства:

создан экологически устойчивый природный ландшафт, обеспечивающий сохранение растительного и животного мира, на 1,3 км увеличилась протяженность р. Хазе за счет затопления бывших русл реки, что привело местность в естественное состояние;

произошел обмен части  земельных угодий, принадлежащих  землевладельцам, которых постоянно затапливали, на суходольную пашню; возросла экологическая стабильность территории за счет менее интенсивного их использования, так как естественные луга заменили пашню; повысилась привлекательность ландшафтов с эстетической точки зрения за счет замены хвойных лесов смешанными;

улучшилась защита от наводнений 7 населенных пунктов, расположенных в зоне действия проекта, созданы условия для развития туризма и охотничьего хозяйства.

Таким образом, проекты землеустройства  создают надежную основу для формирования экологически устойчивого ландшафта  и преобразуют облик всей территории.

В последние годы в Германии стали проводить широкомасштабные работы по планированию аграрно-структурного развития территорий, на основании которого разрабатывают предложения по совершенствованию сельского расселения, сельскохозяйственного землевладения и землепользования, финансирования и осуществления программ поддержки фермеров, реорганизации сельских территорий, охране природы.

Например, Министерство окружающей среды и сельского хозяйства Саксонии поручило саксонской земельной компании в ходе реализации Плана развития земли разработать раздел по планированию сельского хозяйства в восточной части Саксонии в округах Баутцен, Гетлитц, Хойерсверда, Лебау-Циттау и Нижняя Шлезия-Оберлаузитц. В нее вошли 176 общин, 720 тыс. жителей. Плотность населения составила 159 чел. на км². За последние 10 лет число населения снизилось на 6 %.

В процессе планирования было выделено три типа природных территорий:

низинная, расположенная  на севере региона с песчаными  почвами и низким уровнем залегания грунтовых вод в бывших зонах добычи бурого угля;

холмистая, с наличием земельных участков возможного затопления;

горная, с наличием большого числа поселений, лесов, скалистых и гранитных пород.

В целом в регионе специализация  не была резко дифференцированной. Здесь работало около 1500 сельскохозяйственных предприятий, включая промышленные скотоводческие хозяйства. В первичном сельскохозяйственном производстве было занято 5 тыс. чел. Преобладали скотоводческие и кормопроиз- водящие хозяйства. Плотность поголовья крупного рогатого скота составляла 59 голов на 100 га сельскохозяйственных угодий. Почти 80 % скота размещалось в 200 коровниках размером более 100 голов. Выращивали преимущественно зерновые культуры и травы.

В ходе планирования было рекомендовано  изменить аграрную структуру хозяйствования.

В низинной зоне в связи  с затоплением пространств, оставшихся после добычи бурого угля, и объединением озер в Лаузитское озерное плато рекомендовано развивать прудовое хозяйство с разведением карпа. В целом намечается производить рыбу в 54 хозяйствах и довести площадь прудов до 5000 га.

В горной и холмистой местности  намечено усилить роль садоводческих предприятий и увеличить их число до 200. Кроме того, здесь предусматривают развитие звероводческого и лесного хозяйства.

При планировании развития территории учтено, что площадь земель, используемых для нужд сельского хозяйства, не должна сокращаться и должна составлять около 50 % территории. Специализация в полеводстве дифференцирована в зависимости от размещения по территории крупного рогатого скота с целью максимально возможного производства кормов на местах.