Перепрофилирование объектов государственной и муниципальной собственности

     Выбор направления перепрофилирования должен определяться возможностью изменения целевого назначения имущества и быть экономически обоснованным. Не должно сохраняться в муниципальной собственности и перепрофилироваться имущество высокозатратное и стратегически неважное, морально и физически устаревшее, если только данное имущество не имеет социальной значимости для МО или не является единственным материальным ресурсом, который может обеспечить решение конкретной задачи муниципального управления. Не следует искусственно сохранять неэффективное муниципальное имущество.

     Само перепрофилирование в большей мере представляет собой технический процесс, различающийся по видам имущества. Так, например, нежилое помещение может использоваться для сдачи в аренду под офис коммерческой торговой фирме (не соответствующее статье 50 закона № 131-ФЗ целевое назначение) и для размещения органов местного самоуправления, отдельных муниципальных учреждений, выполняющих управленческие функции (новое целевое назначение). Перепрофилирование такого имущества потребует лишь решения организационных вопросов. Наоборот, переоборудование промышленного объекта в объект социального назначения (например, клуб по интересам или получение дополнительного образования) требует проведения его реконструкции, если вообще является допустимым. Так, напри- мер, под медицинские цели или детские учреждения не могут быть перепрофилированы в течение значительного срока вредные объекты промышленного производства. Медицинские противотуберкулезные учреждения не могут быть перепрофилированы в иные медицинские учреждения независимо от срока и т. п.

     Перепрофилирование требует соблюдения технических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и прочих правил и нормативов. Выбор земельных участков для строительства детских образовательных учреждений, проекты зданий, привязки проектов (в том числе реконструкция и перепрофилирование) допускаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам и нормам. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Вопрос  № 2. Градостроительный регламент. Функциональное и правовое зонирование.

     2.1. Градостроительный  регламент

     Градостроительный регламент – устанавливаемые  правилами землепользования и застройки  в пределах границ соответствующей  территориальной зоны.

     1. Градостроительным регламентом  определяется правовой режим  земельных участков, равно как  всего, что находится над и  под поверхностью земельных участков  и используется в процессе  их застройки и последующей  эксплуатации объектов капитального  строительства.

     2. Градостроительные регламенты устанавливаются  с учетом:

• - фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
• - возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• - функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
• - видов территориальных зон;
• - требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

     3. Действие градостроительного регламента  распространяется в равной мере  на все земельные участки и  объекты капитального строительства,  расположенные в пределах границ  территориальной зоны, обозначенной  на карте градостроительного  зонирования.

     4. Действие градостроительного регламента  не распространяется на земельные  участки:

• - в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
• - в границах территорий общего пользования;
• - занятые линейными объектами;
• - предоставленные для добычи полезных ископаемых. (п. 4 введен Федеральным законом от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

     5. Применительно к территориям  исторических поселений, достопримечательных  мест, землям лечебно-оздоровительных  местностей и курортов, зонам  с особыми условиями использования  территорий градостроительные регламенты  устанавливаются в соответствии  с законодательством Российской  Федерации.

     6. Градостроительные регламенты не  устанавливаются для земель лесного  фонда, земель, покрытых поверхностными  водами, земель запаса, земель особо  охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных  местностей и курортов), сельскохозяйственных  угодий в составе земель сельскохозяйственного  назначения, земельных участков, расположенных  в границах особых экономических  зон.

      (в ред. Федеральных законов  от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

     7. Использование земельных участков, на которые действие градостроительных  регламентов не распространяется  или для которых градостроительные  регламенты не устанавливаются,  определяется уполномоченными федеральными  органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации или уполномоченными  органами местного самоуправления  в соответствии с федеральными  законами. Использование земельных  участков в границах особых  экономических зон определяется  органами управления особыми  экономическими зонами. (в ред. Федерального закона от 30.10.2007 N 240-ФЗ)

     8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

     9. Реконструкция указанных в части  8 настоящей статьи объектов капитального  строительства может осуществляться  только путем приведения таких  объектов в соответствие с  градостроительным регламентом  или путем уменьшения их несоответствия  предельным параметрам разрешенного  строительства, реконструкции. Изменение  видов разрешенного использования  указанных земельных участков  и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

     10. В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

     Градостроительные регламенты  устанавливаются в процессе правового зонирования и   закрепляются  нормативно- правовым актом местного самоуправления. В отличие от «необязательного» генерального плана с момента введения градостроительных регламентов наступают обязанности для всех лиц

     (публичной власти, третьих лиц-участников градостроительной деятельности и правообладателей объектов недвижимости и земли) их исполнять. Устанавливаются юридические последствия за их неисполнение.

     Разное отношение к обязательности исполнения и правовым последствиям неисполнения предполагает разный статус документов — документации территориального планирования – прогноза и  нормативно-правового акта-правил землепользования и застройки — и их размещение в разных документах. И тогда противоречивая юридическая конструкция превращается в жизнеспособный, реальный и реализуемый механизм.

     Генеральный план делает предположения, отстоящие от момента его принятия на 20–25 и более лет вперед. Если пред- положить, что градостроительные регламенты содержатся в генеральном плане, то такие градостроительные регламенты должны быть «переброшены» через ситуацию настоящего момента на столь же продолжительный срок вперед, в будущее. Если вспомнить, что градостроительные регламенты — это инструмент текущего регулирования, то возникает опасность во- обще утратить этот инструмент регулирования. 
 
 
 
 
 
 

     2.2 Функциональное и правовое зонирование

     Градостроительный кодекс РФ 1998 г. впервые в практике отечественного градостроительства ввел два определения двум различным понятиям: зонированию (функциональному зонированию) и правовому зонированию.

     Между этими двумя видами зонирования вводилось четкое содержательное разграничение:

• «зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования

     установленных зон и ограничений на их использование»;

• «правовое зонирование — деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований»;
• «правила  землепользования и застройки нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и  изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов».

     Необходимо понимать принципиальное отличие этих понятий: «зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений». Из этого утверждения следует, что зонирование осуществляется при разработке генерального плана города (поскольку на мест- ном уровне есть только один документ градостроительного планирования — генеральный план).

     Генеральный план делает предположения, отстоящие от момента его принятия на 20–25 и более лет вперед. Если пред- положить, что градостроительные регламенты содержатся в генеральном плане, то такие градостроительные регламенты должны быть «переброшены» через ситуацию настоящего момента на столь же продолжительный срок вперед, в будущее. Если вспомнить, что градостроительные регламенты — это инструмент текущего регулирования, то возникает опасность во- обще утратить этот инструмент регулирования.

     Градостроительный кодекс РФ 1998 г. впервые в практике отечественного градостроительства ввел два  определения двум различным понятиям: зонированию (функциональному зонированию) и правовому зонированию.

     Между этими двумя видами зонирования вводилось чет-

     кое содержательное разграничение:

• «зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий  и поселений с определением видов градостроительного использования

     установленных зон и ограничений на их использование»;

• «правовое зонирование — деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований»;
• «правила  землепользования и застройки… нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и  изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов».