Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта

До конца  года к вводу запланировано около 200 000 кв.м торговых площадей.  
С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных коммерческих площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец 3 квартала 2011 года уровень вакантных площадей снизился и составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в 2 раза.  

                 Ставки аренды  на помещения в  зависимости от  расположения 
 

Ситуация  на рынке офисной  недвижимости.

Следует отметить, что под офисной недвижимостью можно подразумевать практически любые предприятия, как крупные, так и мелкие, наверное, очень сложно дать четкое определение того что такое офисная недвижимость, поскольку практически любая организации подходит под это определения, по крайней мере та, которая ставит своей основной целью получение прибыли от своей деятельности. Офисная недвижимость одна из самых востребованных на сегодняшний день и спрос на нее будет только возрастать, что повлечет за собой строительство новых офисных зданий и переделку под эти цели уже имеющихся.

Классификация офисной недвижимости.

Недвижимость  класса А

Офисный центр:

• Отдельно расположенное специализированное здание
• Новая постройка или здание после полной реконструкции
• Очень высокий уровень ремонтных и отделочных работ и наличие различных коммуникаций, таких как отопление, кондиционирование, оптоволоконные каналы связи
• Правильная и эффективная планировка этажей по типу офисных блоков
• Зал для проведения конференций, кафе или ресторан
• Присутствие парковки

Данные  офисные центры, относящиеся к классу «А» регулярно предлагают свои новые услуги арендаторам. С 2006 года они находятся в интеллектуальных зданиях, которые обладают полностью автономными системами жизнеобеспечения.

Недвижимость  класса «В»

Офисный центр:

• Отдельно расположенное специализированное здание
• Выборочно проведенный капитальный ремонт с очень высоким уровнем отделки
• Хорошее состояние различных коммуникаций, таких как система вентиляции, оптоволоконные каналы связи, отопление.
• Правильная и эффективная планировка этажей
• Зал для проведения конференций, кафе или ресторан
• Существование парковки

Недвижимость  класса «С»

Офисный центр:

• Недвижимость располагается в административных зданиях или научно-исследовательских институтах.
• Разное состояние арендуемых офисов: от хорошего современного дизайна интерьера до ремонта советского типа. Наличие достаточного числа телефонных линий
• Система вентиляции

Анализ  ситуации в  г.Москва 2010г.

  ВI  квартале 2010 года общая площадь  качественных офисных площадей  пополнилась на 320 тыс. кв.м. (190 тыс. кв.м. арендопригодных площадей), что сопоставимо с уровнем ввода конца 2009 года.

  Во II квартале количество завершенных  проектов уменьшилось: объем введенных  площадей составил 96 тыс. кв.м., в  т.ч. объектов класса «А» ―  68 тыс. кв.м., объектов класса «В+» ― 3 тыс. кв.м., объектов класса «В» ― 25 тыс. кв.м.

   В итоге совокупный объем предложения  в бизнес центрах Москвы на  конец II квартала 2010 года составил  около 11,2 млн. кв.м. (см. Рис.1). Таким  образом, на сегодняшний день  обеспеченность жителей Москвы площадями качественных офисных центров составляет порядка 1030 кв.м. на 1000 человек (около 1800 кв.м. на 1000 человек экономически активного населения), что все же меньше среднего значения данного показателя в странах Европы. 
 

  В  целом, совокупный объем ввода  бизнес центров в первом полугодии  2010 года  (416 тыс. кв.м.) меньше объема  площадей, введенных в эксплуатацию  в I квартале 2009 года.  

    На второе полугодие 2010 года  запланирован ввод в эксплуатацию  порядка 12-ти крупных объектов общим объемом около 573 тыс. кв.м., из которых более 70% площадей принадлежат бизнес центрам класса «А». Строительство этих масштабных дорогостоящих объектов было приостановлено в период кризиса, поэтому их ввод был перенесен на конец 2010 года. Однако, учитывая опыт предыдущих лет, можно прогнозировать, что объем нового строительства не превысит 850 тыс. кв.м. по итогам года.

Спрос.

   Увеличение спроса на рынке  офисной недвижимости продиктовано  стабильностью экономики, развитием  рынка труда и ростом доходов бизнеса. И если в I квартале 2010 года, говоря о снижении уровня вакантных площадей, речь шла о поглощении самого недорогого предложения, то во II квартале можно констатировать рост спроса на объекты высокого ценового сегмента ― уровень вакантных площадей в объектах класса А наконец составил менее 25%(см. Рис.4).

Уровень вакантных площадей в офисах класса В стал постепенно снижаться еще  с начала года и эта тенденция  продолжается. В итоге во II квартале доля свободных площадей в недорогом  сегменте офисной недвижимости в среднем составила 14,5% 

   Таким образом, бизнес центры  класса В и В+ по-прежнему  более востребованы среди арендаторов,  однако интерес к высококлассным  объектам начал повышаться.

  Динамика  спроса показывает положительный  тренд (см. Рис.4), так в I квартале 2010 года количество обращений выросло на 43%, а во II квартале ― на 31%. Снижение темпов роста можно объяснить общим снижением активности на рынке недвижимости в период летних отпусков. 

  Ценовая ситуация  на рынке.

   Увеличение спроса на рынке офисной недвижимости способствует повышению арендных ставок. Курс на стабилизацию рынка, наметившийся еще в конце 2009 года, подтвердился небольшой положительной динамикой в I квартале 2010 года.

   С апреля темпы роста не  изменились. В итоге за II квартал средняя ставка аренды увеличилась на 1 ― 2%, как в классе А (см. Рис.5), так и в классе В (см. Рис.6).  
 

Ситуация  на рынке изменилась в лучшую сторону  для собственников. Наиболее концептуальные объекты с хорошей локацией перестали  предоставлять скидки и пересматривать договора аренды. Однако о полной стабилизации говорить преждевременно. По-прежнему на рынке существует большая дифференциация бизнес центров. И наряду с успешными объектами, в которых уровень арендных ставок постепенно возвращается на докризисный уровень, на рынке еще есть масса невостребованных бизнес центров, ― ставки в них по-прежнему остаются сниженными на 25―50%.

  Если  говорить о прогнозе на вторую  половину 2010 года, то стоит отметить, что есть предпосылки к росту спроса на качественные офисные помещения. Наиболее вероятно, что рост спроса и уровня поглощения приведет к умеренному повышению арендных ставок ― на 7―10% по итогам года. Более активный рост в ближайший год маловероятен ввиду только начинающегося восстановления экономической конъюнктуры.

Арендные  ставки и цены продажи.

  Относительно  стабильные показатели деловой  активности на рынке офисной  недвижимости в 3 кв. 2010 г., подкрепленные  тенденцией снижения темпов объема  ввода новых объектов позволили,  констатировать рост среднего уровня ставок аренды на качественные офисы на уровне 5-8% с начала 2010 г.

  На  конец 3 кв. 2010 г. ставки аренды  на офисные помещения класса  «А» находятся в диапазоне  $450-$1000 за кв. м в год, в классе  «В+» ставки варьируются от 370$ до $600 за кв. м в год, в классе «В-» - от $270 до $400 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов).

  Эксплуатационные  расходы за рассматриваемый период  составили в среднем $75–$110 за  кв. м в год для помещений  класса «А» , $50-$90 - для класса «В+», $350-$500 - для класса «В-».

  В  сегменте купли-продажи качественных  помещений ценовая ситуация следующая  для офисов класса «А» цена  варьировалась от $5 000 до $10 000 за кв. м, класса «В+» -$3 500-$6 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $2 500-$4 000 за кв.