Жилищные услуги, такие, как содержание
и ремонт, в т.ч. капитальный,
жилищного фонда, управление его
обслуживанием, эксплуатация и
ремонт лифтового оборудования,
вывоз твердых бытовых отходов
относятся к конкурентным рынкам
услуг.
Для субъектов естественных монополий
закономерным является проведение
политики выделения отдельных
сфер, которые они могут передать
на условиях субподряда сторонним
организациям. В частности, на
принципах конкуренции могут
осуществляться:
• работы по ремонту и перекладке
наружных инженерных сетей;
• работы по установке, ремонту
и техническому обслуживанию
приборов учета.
В то же время указанные
товарные рынки характеризуются
слабо развитой конкуренцией, что
приводит к низкому качеству
оказываемых услуг.
Импульсом для развития конкуренции
в сфере ЖКХ должно служить
также стимулирование создания
товариществ собственников жилья
(ТСЖ). Создание ТСЖ в границах
единого комплекса недвижимого
имущества (кондоминиума), включающего
земельный участок и расположенное
на нем жилое здание, является
на сегодняшний день одним
из эффективных способов защиты
прав собственников жилья и
организации управления многоквартирным
жилым домом с разными собственниками
отдельных помещений.
Таким образом, можно выделить
следующие направления процесса
демонополизации в сфере ЖКХ:
• разукрупнение предприятий;
• разделение многоотраслевых
предприятий на специализированные;
• разделение функций по управлению
жилищным фондом и его содержанию;
• привлечение альтернативных
предприятий – субъектов малого
и среднего бизнеса;
• стимулирование создания ТСЖ
и иных управляющих компаний.
Перевод отношений между предприятиями
ЖКХ и получателями услуг на
договорную основу, отделение выполнения
функций собственника жилищного
фонда от осуществления хозяйственной
деятельности по управлению и
обслуживанию этого фонда в
муниципальном секторе, совершенствование
системы и принципов регулирования
тарифов на услуги локальных
монополистов в коммунальном
хозяйстве позволят проводить конкурсный
отбор управляющих компаний и подрядных
организаций, предлагающих более качественные
услуги по наименьшей цене.
Развитие конкуренции в сфере
управления обслуживанием жилищного
фонда должно осуществляться
в двух направлениях:
• управление жилищным фондом
(через заключение договора на
управление с собственником);
• оказание услуг, выполнение
работ (через заключение договора
на оказание жилищно-коммунальных
услуг с управляющей организацией).
Для нормального развития конкуренции
на товарных рынках рыночный
метод установления (регулирования)
тарифов более предпочтителен, чем
затратный, предусмотренный законодательством
РФ о ценообразовании. Суть
рыночного метода, его еще называют
интенсификационным, заключается в
следующем. Тарифы формируются
на основе постоянных и переменных
затрат с учетом «золотого
правила»: чем выше уровень конкуренции,
тем меньше закладывается в
тариф инфляционных и иных
составляющих.
Для развития финансовых механизмов
тарифного регулирования необходимо
обеспечить единую методологическую
базу на всех уровнях, установить
единые принципы, увязывающие изменение
тарифов на ресурсы и их
отдельные виды, а также возможности
потребителей (населения и бюджетных
организаций) оплачивать услуги
по новым тарифам. Система тарифного
регулирования предприятий жилищно-коммунального
хозяйства должна обеспечивать
прогнозируемость и предсказуемость
изменения тарифов. Тарифы должны
быть фиксированными в течение
финансового года.
Создание конкуренции в управлении
и обслуживании жилищной сферы
предоставит собственникам жилья
и объектов коммунального назначения
право выбора организации, которая
сможет обеспечить необходимое
качество работ и услуг по
более низким ценам. Для развития
конкуренции целесообразно:
• формировать муниципальный
заказ на обслуживание и развитие
объектов жилищно-коммунального
назначения (это должны делать
органы местного самоуправления);
• рассчитываться за жилищно-коммунальные
услуги на основе договоров
и предусмотреть экономические
санкции за их нарушение;
• привлекать для оказания
жилищно-коммунальных услуг организации
разных форм собственности.
Данный подход основан на зарубежном
и отечественном опыте. Первым
пыталось ввести конкуренцию
в сфере жилищно-коммунального
обслуживания московское правительство,
заключив в марте 1992 года соглашение
с Агентством международного
развития США о разработке
программы, предусматривающей передачу
управления и содержания муниципального
жилья частным компаниям. Право
заняться этой работой выиграл
по конкурсу Институт экономики
города (США).
Высокий инвестиционный потенциал
– это не единственная возможность
бизнеса, в которой заинтересован
жилищно-коммунальный сектор. Отрасли
требуются современные технологии
менеджмента, инновационные производственные
технологии, элементы реальной конкуренции.
Всем этим обладают бизнес-структуры,
и поэтому они действительно
могут стать одной из движущих
сил в развитии отрасли. Поясним:
под развитием здесь понимается
повышение качества и стабильности
оказания услуг, снижение неэффективных
затрат.
Говоря о новых механизмах
управления в ЖКХ, следует различать
два самостоятельных блока проблем:
• управление жилищным фондом
как сфера с высоким потенциалом
конкуренции;
• управление объектами инженерной
инфраструктуры как естественно-монопольная
сфера, где возможности конкуренции
ограничены.
Важнейшим элементом жилищно-коммунальной
реформы является сознание конкурентной
среды за счет привлечения
в управление и обслуживание
жилищной сферы организаций различных
форм собственности. В настоящее
время весь муниципальный жилищный
фонд закреплен за муниципальными
учреждениями жилищно-коммунального
хозяйства и находится в оперативном
управлении служб заказчика. Договорные
отношения между организациями
такой правовой формы и муниципалитетом
в этом случае не обязательны.
Такая форма правоотношений исключает
и возможность привлечения частного
бизнеса к управлению жилищным
фондом, а следовательно, и к
созданию конкурентной среды
в жилищной сфере. Для изменения
этого положения и привлечения
к управлению жилищным фондом
организаций различных форм собственности
подпрограмма «Реформирование и
модернизация жилищно-коммунального
комплекса РФ», утвержденная постановлением
правительства РФ от 17. 11. 2001 г.
№ 797, предлагает изменить существующие
правоотношения. Суть этих изменений
заключается в следующем: муници
палитет
и другие собственники жилфонда заключают
с управляющей компанией договоры
на управление своим жилищным фондом
в форме возмездного оказания
услуг. Управляющая компания принимает
на баланс этот жилфонд и информирует
соответствующие службы органов
местного самоуправления об изменении
баланса. Такое разделение функций
в отношении муниципального жилищного
фонда исключит практику выполнения
органами местного самоуправления хозяйственных
функций по управлению жилищным фондом.
Демонополизация жилищной сферы
стимулирует развитие конкуренции
в двух направлениях:
• проведение тендеров и таким
путем получение заказа от
собственника на управление жилищным
фондом;
• получение заказа подрядными
организациями на предоставление
жилищно-коммунальных услуг от
управляющей компании.
Конкуренцию муниципальным управляющим
учреждениям (службам заказчика)
и жилищно-эксплуатационным предприятиям
могли бы составить товарищества
собственников жилья (ТСЖ). Уже
сегодня они при тех же тарифах
и намного меньшем, чем у
муниципальных учреждений, бюджетном
финансировании добиваются более
высокого качества обслуживания
жилья, успешно решают проблему
неплатежей и задолженностей. Это
относится не только к ТСЖ,
созданным на базе нового жилья,
но и к ТСЖ, созданным на
базе жилищно-строительных кооперативов
старой постройки. Объясняется
это тем, что в структурах
муниципальных учреждений и предприятий,
занятых управлением и эксплуатацией
жилищного фонда, зачастую искусственно
создаются промежуточные звенья
и финансовые потоки, которые,
как правило, не прозрачны.
Контроль за финансово-хозяйственной
деятельностью муниципальных учреждений
и предприятий осуществляется
или своими внутренними контрольными
службами, или организациями, подбираемыми
и финансируемыми самими проверяемыми
организациями. Эффект от такого
контроля, естественно, невелик.
В отличие от громоздких муниципальных
структур ТСЖ управляют небольшим
числом жилых домов. Финансовые
потоки в этом случае легко
проверяются и постоянно контролируются
ревизионной комиссией, представляющей
собственников жилья. Материальные
ресурсы приобретаются на свободном
рынке, а не через искусственно
созданные посреднические фирмы,
что и позволяет ТСЖ на те
же средства выполнять большие
объемы работ.
Поскольку реформирование жилищно-коммунального
хозяйства реализуется в регионах
муниципальными органами власти,
можно с полным основанием
заключить, что власти на местах
пока не готовы добровольно
отказаться от своего монопольного
положения в управлении жилищным
фондом и на равных конкурировать
с ТСЖ. А опыт привлечения
частных фирм к управлению
жилфондом в стране тоже пока
не накоплен, чтобы его широко
внедрять. Здесь у властей есть
вполне обоснованные опасения, что
частные фирмы целиком сориентируются
на оказание услуг населению
и получение при этом коммерческой
прибыли и не будут заниматься
техническим обслуживанием и
ремонтом жилых домов.
Таким образом, прошедшие годы
реформирования ЖКХ пока не
дали положительного результата
ни по одному из перечисленных
выше направлений. А это значит,
что как региональным, так и
местным властям необходимо срочно
вносить коррективы в программу
реформирования жилищно-коммунального
комплекса.
Предложенная нами классификация
факторов формирования и развития
конкурентной среды в ЖКХ в
России может стать определенной
методологической базой для управления
конкурентоспособностью в этой
сфере.
Емкость рынка ЖКУ в масштабе
страны сегодня оценивается, по
разным данным, от 700 до 750 млрд рублей.
Спрос, предъявляемый на эти
услуги, стабилен. А это как раз
то обстоятельство, которое может
и должно привлечь в эту
сферу людей, готовых заниматься
бизнесом на твердых, понятных
условиях.
Следует сказать и о проблемах,
которые в настоящее время
продолжают оставаться актуальными.
Во-первых, это пассивность населения.
Сегодня и механизм оплаты
ЖКУ, и роль жильцов в процессе
управления жилым фондом практически
абсолютно одинаковы для дома,
где 100 % квартир приватизированы,
и для дома, где нет ни одной
приватизированной квартиры. Остаются
нечеткими стимулы к образованию
товариществ собственников жилья.
Убедить граждан объединяться
в товарищества собственников
жилья (ТСЖ) на условиях отсутствия
гарантий местной власти по
возмещению предоставляемых населению
льгот и субсидий по оплате
ЖКУ практически невозможно. В
итоге с 1996 г., т.е. момента выхода
закона о ТСЖ, форму управления
ТСЖ приняли лишь 1,7% всего государственного
и муниципального жилищного фонда,
при этом прирост наблюдался
только за счет нового строительства.