Проблемы земельного налога и пути их решени

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая  стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая  стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством  РФ (ст. 390 НК РФ).

На основании п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных  участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом уполномоченным Правительством РФ федеральным  органом исполнительной власти, не позднее 1 марта этого года.

Согласно п. 13 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если кадастровая стоимость земли не установлена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

Постановлением Пленума  ВАС РФ N 54 (п. 7) определено, что, если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, арбитражным судам следует руководствоваться положениями ст. 65 ЗК РФ и п. 13 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которым в этом случае для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

В данном случае мнение финансистов совпадает с мнением  арбитражных судей (Письма Минфина  России от 13.08.2009 N 03-05-04-02/55, от 12.08.2009 N 03-05-05-02/48). 

Вопрос: Может ли быть изменена государственная кадастровая  оценка земли в течение налогового периода? 

В силу п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной  кадастровой оценки земель кадастровая  стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков не позднее 1 марта  этого года в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков".

Из данных норм НК РФ следует, что налоговая база, размер которой зависит от стоимостной  оценки земельного участка (кадастровой  стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым  периодом) и для целей налогообложения  не может изменяться в течение  налогового периода (в том числе  в связи с переводом земель из одной категории в другую, изменением вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

По мнению финансистов, представленному в Письме от 29.01.2009 N 03-05-06-02/05, например, в 2009 г. возможно изменение налоговой базы по земельному налогу, определенной по состоянию на 1 января 2009 г., в случае, если в силу судебного решения в 2009 г. были изменены результаты государственной кадастровой оценки земли, утвержденные по состоянию на 1 января 2009 г. 

Вопрос: Какую кадастровую  стоимость необходимо применять  для исчисления земельного налога в  случае, если площадь земельного участка  в государственном акте больше (меньше), чем площадь, указанная в кадастровом  паспорте? 

Порядок доведения  кадастровой стоимости земельных  участков до сведения налогоплательщиков определен Постановлением Правительства  РФ от 07.02.2008 N 52. По мнению Минфина, представленному в Письме от 11.03.2009 N 03-05-05-02/10, при исчислении земельного налога должна применяться кадастровая стоимость земельного участка, доведенная до налогоплательщиков в вышеуказанном порядке. По вопросам, связанным с несоответствием данных, отражаемых в правоустанавливающих документах на земельный участок, данным кадастрового учета земельного участка, следует обращаться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии или ее территориальные органы.

Какую ставку земельного налога применять? 

В соответствии с  п. 1 ст. 396 НК РФ сумма земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая  налоговой ставке процентная доля налоговой  базы.

Согласно ст. 394 НК РФ налоговые ставки для исчисления земельного налога устанавливаются  нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в пределах, определенных в данной статье. Допускается  установление дифференцированных налоговых  ставок в зависимости от категорий  земель и (или) вида разрешенного использования  земельного участка.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении  каждого земельного участка как  его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося  налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ). 

Вопрос: Земельный  участок, принадлежащий одному налогоплательщику, имеет более одного вида разрешенного использования. Должны ли в отношении  данного участка применяться  различные ставки земельного налога? 

Согласно Приказу  Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" для земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования выбирается максимальное значение кадастровой стоимости.

Главой 31 НК РФ не предусмотрено  исчисление земельного налога в отношении  земельного участка, принадлежащего одному налогоплательщику, с применением  различных налоговых ставок, установленных  в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

В отношении земельного участка, принадлежащего одному налогоплательщику, с более чем одним видом  разрешенного использования применяется  налоговая ставка, установленная  в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует установленная  для него кадастровая стоимость (налоговая база). Такое мнение финансистов  представлено в Письме от 25.06.2009 N 03-05-04-02/46. 

Вопрос: У организации  в собственности находится земельный  участок, в отношении которого установлено  два вида разрешенного использования. Какую ставку земельного налога следует  применять в отношении данного  земельного участка, если представительным органом муниципального образования  утверждены разные ставки для указанных  видов разрешенного использования  участка? 

В Письме от 24.02.2009 N 03-05-04-02/15 финансисты также приходят к выводу, что в отношении земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования следует применять налоговую ставку, установленную в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует установленная для него кадастровая стоимость (налоговая база). Но при этом они рекомендуют налогоплательщикам обратиться в органы муниципального образования.

В соответствии с  п. 2 ст. 34.2 НК РФ финансовые органы муниципальных  образований дают письменные разъяснения  налогоплательщикам по вопросам применения нормативно-правовых актов муниципальных  образований о местных налогах  и сборах.

По мнению финансистов, при рассмотрении обращений налогоплательщиков по вопросу о применении нормативно-правового  акта муниципального образования в  части налоговых ставок по земельному налогу в отношении земельного участка  с более чем одним видом  разрешенного использования (согласно правоустанавливающему документу) финансовому органу муниципального образования необходимо руководствоваться информацией, запрошенной в органах Роснедвижимости, о том, в соответствии с каким видом разрешенного использования определена кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего налогоплательщику.

При этом Минфин рекомендует  во избежание разногласий между  налоговым органом и налогоплательщиками  по применению нормативно-правового  акта муниципального образования о  земельном налоге представительному  органу муниципального образования  рассмотреть вопрос об установлении одной налоговой ставки для указанных  в обращении видов разрешенного использования земельного участка. 

Вопрос: Имеют ли право представительные органы муниципальных  образований дифференцировать налоговые  ставки, а также устанавливать  налоговые льготы по земельному налогу, например, в отношении земельных  участков, на которых расположены  объекты производственного назначения? 

Согласно гл. 31 "Земельный  налог" НК РФ земельный налог устанавливается  Налоговым кодексом и нормативно-правовыми  актами представительных органов муниципальных  образований, вводится в действие и  прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований.

Представительные  органы муниципальных образований  определяют налоговые ставки в пределах, установленных НК РФ, порядок и  сроки уплаты налога.

При этом представительные органы муниципальных образований  вправе принимать решения об установлении дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования  земельного участка (п. 2 ст. 394 НК РФ).

По мнению Минфина, поскольку представительные органы муниципальных образований вправе дифференцировать налоговые ставки, а также устанавливать налоговые  льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера  не облагаемой налогом суммы для  отдельных категорий налогоплательщиков, вопрос о снижении ставок земельного налога или о предоставлении льгот  по уплате земельного налога в отношении  земельных участков, на которых расположены  объекты производственного назначения, может быть решен представительными органами соответствующих муниципальных образований (Письмо Минфина России от 05.06.2009 N 03-05-06-02/49). 

Вопрос: Для осуществления  жилищного строительства строительная организация приобрела земельные  участки. На момент регистрации права  собственности земельные участки  не были предназначены для жилищного  строительства. В связи с этим производилось изменение их целевого назначения для осуществления жилищного  строительства. С какого момента  организация вправе применять ставку земельного налога в размере 0,3% - с даты регистрации права собственности или с даты изменения целевого назначения земельных участков? С какого момента в отношении данных земельных участков применяется повышающий коэффициент 2? Какую дату считать датой постройки объекта недвижимости? 

Исходя из норм Налогового кодекса налоговая база, размер которой  зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося  налоговым периодом) и не может  для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в  том числе в зависимости от изменения вида разрешенного использования  земельного участка), если не произошло  изменений результатов государственной  кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

Таким образом, изменение  вида разрешенного использования земельного участка, влияющее на величину кадастровой  стоимости земельного участка и  произошедшее в течение налогового периода, учитывается при определении  налоговой базы, которая будет  применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом  периоде.

На основании п. 15 ст. 396 НК РФ в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) в собственность организации  на условиях осуществления на нем  жилищного строительства, за исключением  индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока  строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данный земельный участок вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Следовательно, предусмотренная  п. 1 ст. 394 НК РФ ставка земельного налога в размере 0,3% и повышающие коэффициенты, установленные п. 15 ст. 396 НК РФ, в  отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного  строительства, могут применяться  лишь со следующего налогового периода.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

При этом обязательства  застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче объекта  долевого строительства (ст. 12 Закона N 214-ФЗ).