Планирование городов и транспорта

5.4 Визначення прибудинкових територій і земель за формами власності

    У зв'язку зі змінами в соціально-економічному устрою України на початку 90-х років відбувається перерозподіл земель і іншої нерухомості. Законодавчо сформовані форми власності, користування, оренди землі, платність землекористування, реєстрація документів , що посвідчують право на землю.

    З грудня 1992 року поступово впроваджуються різноманітні форми власності на міські землі як основу підвищення ефективності розвитку території.

    Зміна системи землекористування в містах відбувається в результаті приватизації земель здійснення нових планів розвитку  міст або розширення їх територій.

   Для раціонального використання земель при забудові території міста необхідно:

• формування земельних ділянок прибудинкових територій окремих багатоквартирних житлових будинків у житлових кварталах (мікрорайонах) існуючої нової житлової забудови.
• раціональне використання територій існуючої нової багатоквартирної житлової забудови;
• утримання й використання вказаних територій на основі принципів добросусідства;

-   забезпечення  реалізації прав  громадян,   яким  багатоквартирний будинок належить на праві спільної власності.

    При цьому визначають юридичні, містобудівні, технічні правила планувальний механізм встановлення меж земельну ділянок у багатоквартирній забудові з відповідними обмеженнями та сервітутами на основі затвердженої містобудівної документації у відповідності з чинним законодавством і державними нормами.

    Нормативною основою є державні будівельні норми України ДБН 360-92* "Містобудування, планування й забудова міських і сільських поселень" та інші державні та відомчі норми, які визначають (норми) межі територій, де існують планувальні обмеження на їх використання, а також розміри земельних ділянок, ліній та споруд інженерного обладнання територій.

 
Особливості виділення прибудинкових територій

    При визначення прибудинкових територій  появились специфічні терміни, які характеризують окремі елементи кварталу (мікрорайону):

    Квартал - це частина сельбищної території, обмежена червоними лініями або лініями регулювання забудови з установленими місцевими правилами забудови режимом землекористування.

    Житлова територія - територія житлового кварталу (мікрорайону), яка розділяється на прибудинкові території для надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок та спорудження житлових будинків.

    Прибудинкова  територія - це встановлена за проектом земельна ділянка багатоквартирної забудови, призначена для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і будівель господарсько-технічного призначення.

    Житлова одиниця - окрема квартира в житловому будинку, відносно якої проводиться розрахунок нормативної площі прибудинкової території.

    Розрахункова  площа прибудинкової  території - площа житлової території частки (долі) загальної площі будинку (житлової одиниці) у загальній площі житлових будинків, розташованих на земельній ділянці.

    Сервітут - обмеження права власника, користувача земельної ділянки або іншого нерухомого майна, що встановлюється на підставі укладеної між сторонами угоди, рішення суду або іншого юридичного акту, на використання земельної ділянки.

    Об'єкти сервітуту - території, на які поширюються право сторонніх користувачів і водночас обмежуються права власників земельних ділянок щодо їх, використання.

    Земельна  ділянка - частина території населеного пункту, що має фіксовані межі, характеризується певним місцерозташуванням та низкою інших ознак.

    Фізична площа земельної  ділянки - це площа земної поверхні ділянки з врахуванням нерівностей поверхні землі: схилів, пагорбків, видолинків, ярів тощо.

    Проектна  площа земельної  ділянки - це площа проекції ділянки на горизонтальну площину.

    Реальна земельна частка - частина земельної ділянки окремого житлового будинку, межі якого можуть бути встановлені на місцевості.

    Ідеальна  земельна частка - частина земельної ділянки декількох житлових будинків, яка не може бути встановлена для окремого житлового будинку за умов конкретних факторів.

    Резервна  земельна ділянка  - територія призначена за проектною містобудівною документацією для будівництва об'єктів різного функціонального призначення, не освоєна на час проведення розподілу території мікрорайону.

    До  складу території кварталу (мікрорайону) включають житлову 
територію та розташовані у кварталі ділянки установ обслуговування, 
адміністративних     установ, комунальних     споруд,     підприємств обслуговування автомобілів, інших громадських будівель і споруд загальноміського, районного, місцевого значення, які знаходяться у державній, комунальній, приватній власності сторонніх осіб і не передаються у власність (користування) об'єднань власників майна житлових будинків.

Визначення  житлової території  кварталу (мікрорайону)

    У процесі розподілу території  житлового кварталу визначається його житлова територія, яка розподіляється на земельні ділянки прибудинкових  територій окремих житлових будинків.

    В межах житлової території, яка є  частиною кварталу, розташовуються житлові будинки, озеленені двори для відпочинку населення та ігор дітей, господарські майданчики, автостоянки, під'їзди до будинків, місця для проїзду пожежних машин, а також озеленені смуги між червоною лінією й лінією регулювання забудови.

   До  складу житлової території не включаються  ділянки загального користування або  такі, що надані громадянам та юридичним  особам у приватну (спільну) власність  чи мають бути у державній (комунальній) власності згідно з чинним законодавством, а саме:

• дитячих закладів;
• загальноосвітніх шкіл;
• об'єктів торговельно-побутового та комунального обслуговування, адміністративних установ, інших громадських споруд, які розташовані на території кварталу окремо від житлової забудови;
• мікрорайонних парків-садів, які віднесені до зелених насаджень загального користування згідно із затвердженою містобудівною документацією;

-   мікрорайонних  комплексних спортивних майданчиків;

• об'єктів, віднесених до пам'яток історії й культури;
• приватних садиб;
• існуючих індивідуальних гаражів та автостоянок на земельних ділянках приватної власності громадян або юридичних осіб;
• господарських блоків установ житлово-комунального господарства;                                                                                                                                
• котелень;
• електротранспортних підстанцій;
• газорозподільних пунктів;
• артезіанських свердловин для забору води з підземних джерел водопостачання;
• ділянок перспективного будівництва, визначених у затвердженій містобудівній документації.

    Нормативна  площа житлової території кварталу (мікрорайону) складається із сумарної площі забудови житлових будинків, проїздів та площі прибудинкових територій, встановленої за нормами для однієї житлової одиниці.

    В умовах реконструкції й існуючої забудови сумарна площа забудова існуючих житлових будинків та кількість житлових одиниць кварталу приймаються на підставі матеріалів інвентаризації житлового фонду.

    Площу проїздів житлового кварталу визначають як сумарну площу існуючих облаштованих проїздів, які забезпечують зручні зв'язки будинків з вулицями та між собою, а також дотримання протипожежних норм.

    У процесі формування ринкових відносин виникли умови, які спричинили виділення  прибудинкових територій.

    Згідно  зі статтями 63-65 Земельного кодексу  України використання земель міст, селищ міського типу і сільських населених пунктів здійснюється відповідно до проектів планування та забудови й планів земельно-господарського устрою.

    Але проекти планування населених пунктів  розроблялись, коли система регулювання  використання та забудови їх земель історично  склалась з часів виключно державної  власності на землю, коли і замовником, і забудовником були переважно державні юридичні особи та громадяни. В умовах адміністративно-командного управління ця система була досить складною, характерна багатоетапністю процедур, суворою  однозначністю рішень щодо розміщення та призначення будь-яких об'єктів.

    З появою великої кількості власників  землі внаслідок земельної реформи  ситуація різко змінилась. Кожен  власник землі повинен сам вирішувати свої наміри щодо житлового, промислового, культурно-побутового та інших видів будівництва з дотриманням тих обмежень і умов, які визначені законодавством.

    Здійснення  земельної реформи в населених  пунктах є причиною 
конфлікту між приватними, громадськими, державними інтересами. Тому 
новий механізм управління має передбачати узгодження їх інтересів, Це 
означає, що власник земельної ділянки не може використовувати її лише 
на свій розсуд, не зважаючи на права інших власників та інтереси 
територіальної громади або суспільства. Тому в умовах розширення інституту власників землі роль держави та територіальної громади в управлінні використання земель набуває особливого значення, і це повинен враховувати новий механізм управління.

    Ефективність  нового засобу управління спиратиметься  на те, що найдоцільніший варіант використання землі визначається рішенням не чиновників, а чисельних інвесторів, власників та землекористувачів земельних ділянок, що сприятиме зростанню вартості земельної власності, політичного добробуту громадян і держави в цілому.

    Нормативна  площа прибудинкової вільної  від забудови території визначається для однієї житлової одиниці в залежності від містобудівної цінності району, розташування кварталу (мікрорайону) та величини населеного пункту.

    Питомі  показники визначені, виходячи з  середнього розміру сім'ї з одній  житловій одиниці - 2,9 чоловік (за даними державної статистичної звітності  України), питомих розмірів майданчиків  та площі озеленення території у  м² на одного жителя згідно з державними будівельними нормами ДБН 360-92* та зміни № 7 ДБН 360-92*, затвердженої наказом Держбуду № 21 від 02.02.99 року.

  При чисельності 2,9 чоловік площа прибудинкової  території, що припадає на одну людину, становить 9,24 м². При іншому середньому розмірі сім'ї цей показник перемножується на її розмір (чол) і визначається площа прибудинкової території, що припадає на одну житлову одиницю.

     Сумарна площі забудови  визначається за лінійними розмірами в плані  блок-секцій багатоквартирних багатоповерхових житлових будинків, які використовуються при забудові житлового кварталу (мікрорайону).

    Площа проїздів житлової території визначається шляхом вимірювання на проекті їх протяжності, м, яка перемножується на ширину проїздів.

    Площа територій закладів обслуговування визначається безпосередньо на плані і порівнюється з нормативними показниками.

    За  розробленим проектом планування й  забудови кварталу встановлюється всі  інші територіальні елементи проектного рішення і складається баланс території.

6. Техніко-економїчні  показники проекту

    Містобудування  — це складний багатогранний процес, в якому взаємопов'язані багаточисленні і різнобічні вимоги щодо найкращого функціонального використання території і планувально-просторової забудови міста, створення хороших санітарно-гігієнічних умов для проживання людей, організації системи культурно-побутового обслуговування і транспортних зв'язків.