Табл. 4. Количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные кредиты.

   Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам  в рублях за  2008 г составил 768  млрд. руб, в иностранной валюте – 205,8 млрд. руб, (см табл. 5,6).

   Табл. 5. Динамика изменения объема кредитов, предоставленных кредитными организациями на покупку жилья в РФ в иностранной валюте,  в % к предыдущему периоду.

   Табл.6. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в РФ  

   Это  соответственно на 144 % и 41%  выше уровня данных показателей на 1 января 2007г. Из приведенных выше данных следует, что, несмотря на ускоренный рост кредитования в данном секторе, все же наблюдается отрицательная динамика темпа этого роста. Общемировой финансовый кризис вызвал приторможение развития ипотеки в России.

   Однако  количество и объем выдаваемых кредитов продолжает расти, что подтверждает ненасыщенную емкость российского  рынка ипотеки. Так, в  первом квартале 2008г, по экспертным оценкам, общий объем  ипотечных кредитов в РФ составил 150 млрд. руб. по сравнению с 82 млрд. руб. в первом квартале 2007 г., то есть объем кредитов увеличился на 80%.

   Способность банков наращивать объемы выдаваемых кредитов напрямую зависит от возможности продажи (возмездной уступки) на рынке банками прав требований по уже выданным кредитам – рефинансировании кредитов. Если такая возможность отсутствует, банки способны выдавать новые кредиты только в пределах свободных от обязательного резервирования собственных средств и по мере полного погашения ранее выданных: общий объем выданных кредитов всегда детерминирован нормативами обязательного резервирования и возможными объемами привлекаемых банками средств.

     Продажа прав требований по  выданным кредитам в большинстве  стран с развитыми финансовыми рынками осуществляется путем выпуска на такие права требования ценных бумаг (секьюритизации активов), размещаемых среди широкого круга инвесторов. Чем более развит рынок таких инструментов и его инфраструктура, тем быстрее возможен оборот активов через их рефинансирование. При этом скорость такого оборота напрямую влияет на темпы наращивания банками объемов кредитования.

   В настоящее время у большинства  российских банков отсутствуют долгосрочные ресурсы, которые могли бы быть направлены на цели ипотечного кредитования. Сбережения населения в виде банковских депозитов и иных инструментов составляют незначительный объем, в большинстве своем номинированы в иностранной валюте и имеют срок не более 1 года. Привлечение депозитов и вкладов физических лиц  показывает устойчивый рост порядка 30-35%, а юридических – 60-70%, но доля длинных денег в этих вкладах незначительна, что подтверждают данные приведенные на рис.3. Так, например, за 2007 г доля депозитов и вкладов физических лиц на срок выше 3 лет в общем объеме составила всего 7,3%, тот же показатель для вкладов юридических лиц – 5,8 %.

   Говоря  о процентных ставках, следует отметить, что на российском рынке пока не произошло повышения среднего уровня ставок по ипотечным кредитам в ответ  на ограничение доступа российских банков к иностранному финансированию и удорожание заимствований. Напротив, ставки по вновь выданным ипотечным кредитам по итогам 2007 г снижаются: в рублях - с 13,7% до 12,6%, в иностранной валюте – с 11,4% до 10,9%.  

   Это обусловлено тем, что выдачу ипотечных кредитов активизировали крупнейшие российские банки, в меньшей степени зависимые от внешних источников фондирования, и дочерние ипотечные банки, получающие поддержку от материнских банков. 

   Удалось достигнуть и устойчивого роста  объемов ввода жилья в эксплуатацию. В 2005 г. объем ввода жилья вырос на 6%, в 2006 г. - на 16%, в 2007 - на 20%.

   С одной стороны – активное наращивание  объемов кредитования, появление новых крупных игроков на рынке, экспансия столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных участников путем поглощений успешных российских банков, сегментация клиентской базы – характеристики первичного рынка в прошедшем году.

  Глава III. Направления совершенствования кредитов

  Как говорится в обзоре банковского  сектора по итогам 2008 г., подготовленном Банком России, в ноябре граждане сняли с вкладов в банках всего 11,8 млрд. руб., оставив на счетах в банках 5,523 трлн. руб. В то же время юридические лица сняли со счетов российских банков в ноябре 560 млрд. руб., в результате объем средств, привлеченных от них банками, на 1 декабря 2008 г. достиг 4,849 трлн. руб., снизившись на 10% по сравнению с октябрем.

   Отметим, что в ноябре банки практически  свернули кредитование как юридических, так и физических лиц. Объем кредитов, выданных компаниям и предприятиям, вырос в ноябре всего на 0,7%, до 12,35 трлн. руб. Объем кредитов, которые банки выдали населению, наоборот, снизился на 0,7%, до 4,05 трлн. руб. Годом ранее рост этих показателей за ноябрь составлял 4,6 и 4% соответственно.

   В то же время объем просроченной задолженности по кредитам юрлиц вырос за ноябрь на 20%, до 396,6 млрд. руб., по кредитам физлиц — на 7,2%, до 173,5 млрд. руб. Рост задолженности подтолкнул банки к тому, чтобы еще больше нарастить резервы на возможные потери по ссудам: за ноябрь их объем едва не достиг триллиона рублей, зафиксировавшись на отметке в 956,2 млрд. руб. — за месяц рост этого показателя составил 14,7%.

   Не  удалось банкам и сократить потери от вложений в ценные бумаги: в ноябре убыток от переоценки ценных бумаг составил 177,2 млрд. руб. против 154 млрд. руб. в октябре и 93,9 млрд. руб. в сентябре. В итоге 11 месяцев прошлого года с убытками закончили 115 кредитных учреждений против 11 на начало года. Чистые убытки российских банков достигли на 1 декабря 2008 года 85 млрд. руб., увеличившись за ноябрь на 36,1 млрд. руб., а с начала года убытки выросли в 85 раз - с 0,907 млрд. руб. Кроме этого, на 1 декабря 2008 года Банк России зафиксировал 53 кредитные организации с отрицательным капиталом. Как отмечается в обзоре ЦБ, по банкам с отрицательным капиталом санатором осуществляются меры по финансовому оздоровлению или отозваны лицензии после отчетной даты.

   Самой важной причиной, препятствующей развитию ипотечного кредитования в настоящее  время можно назвать разразившейся в мире финансово-экономический кризис. Многие банки с осени 2008 г. приостановили свою деятельность на этом рынке.

   В январе 2009 г. Банк России зафиксировал резкий рост просроченной задолженности  по кредитам. Всего за месяц объем  проблемных займов увеличился на 17%, темпы их роста превысили декабрьские в 2,6 раза. И ровно на столько же просрочка опережает увеличение кредитования. Общие долги россиян по ипотечным кредитам выросли в IV квартале 2008 года почти вдвое - до 6,73 миллиарда рублей. А за весь 2008 год - в 15 раз - до 12,1 миллиарда.

   Задолженность по ипотечным жилищным кредитам за  3 квартал 2008 г. увеличилась с 611, 2 до 974,5 млрд.руб. или на 59,4% (за соответствующий  период 2007 г. на 107,9%). Просроченная задолженность  по ним выросла в 6,2 раза – до 5 млрд. руб. и составила 0,5% от задолженности по данным кредитам.

   Со  временем ситуация будет только ухудшаться, признает руководство Центробанка  и ожидает появления отрицательного капитала у банков, если просрочка  вырастет до 10%. А эксперты прогнозируют, что уже к лету уровень просроченной корпоративным кредитам может достигнуть 40%, а по займам частным лицам - 50%

   Поэтому в конце 2008 года Правительство Российской Федерации начало анализировать  различные способы помощи ипотечным  заемщикам. В итоге были выработаны стандарты реструктуризации задолженности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Реструктуризация ипотечных кредитов – это возможность для заемщиков, доходы которых существенно снизились (в том числе по причине потери работы) получить отсрочку платежей на год. Если вы не можете платить по ипотечному кредиту, то реструктуризация – это реальный выход из положения, который предлагает государство.

         АИЖК будет осуществлять реструктуризацию несколькими способами:

1. предоставление заемщику заемных средств со стороны Кредитора и АИЖК (Смешанный договор) для полного погашения ипотечного кредита;
2. предоставление заемщику со стороны АИЖК Стабилизационного займа для погашения заемщиком ежемесячных платежей (не более 12 мес.) по ипотечному кредиту без изменения графика платежей;
3. предоставление заемщикам  со стороны Кредитора Стабилизационного кредита в целях погашения заемщиком ежемесячных платежей (не более 12 мес.) по ипотечному кредиту без изменения графика платежей.

   В первом случае (Смешанный договор) все  заемные средства идут на погашение  ипотечного кредита. Заемщику устанавливается  льготный период (не более 12 мес), в течение  которого он ежемесячно вносит платежи  в размере не более 1/2 от суммы ежемесячного платежа, который он платил по ипотечному кредиту, но не менее 500 руб. По окончании льготного периода заемщик вносит ежемесячные равные платежи, погашая свою задолженность по основному долгу и неоплаченным процентам. Срок предоставления заемных средств устанавливается не менее остатка срока обязательств по ипотечному кредиту и может быть скорректирован в сторону увеличения.  Процентная ставка не может превышать ставку по реструктуризированному ипотечному кредиту.

   Во  втором случае заемщику предоставляются  денежные средства ежемесячно равными частями в течение 12 мес., которые идут на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Заемщику в рамках Договора Стабилизационного займа устанавливается льготный период, в который он ежемесячно уплачивает только проценты, начисляемые на сумму фактически полученных средств Стабилизационного займа. По окончании льготного периода заемщик начинает исполнять финансовые обязательства и по Договору Стабилизационного займа, и по ипотечному кредиту в полном объеме. Срок, на который предоставляется Стабилизационный заем, не должен превышать срок до окончания выплат по ипотечному кредиту.  Размер годовой процентной ставки равен  годовой процентной ставке по ипотечному кредиту.

   Третий  вариант похож на второй за исключением  того, что Стабилизационный кредит предоставляет Кредитор, а не АИЖК.

   На  первый взгляд увеличение ежемесячного платежа для заемщика абсолютно  неприемлемое предложение. Однако если поставить вопрос по-другому –  жить на улице или платить больше через год – ответ уже может быть другим.

   На  помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года и у которых  заметно сократились доходы, в  частности, вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли  кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. По данным АИЖК, объем валютных кредитов в России составляет 21% от всех выданных кредитов, а доля кредитов с плавающей ставкой составляет 0,8%.

   Программа АИЖК не предусматривает возможности  реструктуризации ипотечных кредитов для заемщиков, имеющих другие дорогостоящие активы кроме купленной в ипотеку недвижимости. Логика в данном случае проста – хочешь сохранить жилье, продай другие активы. Такая поддержка не будет оказываться и людям, имеющим доли в других квартирах, например, полученных в порядке приватизации. Такие доли необходимо будет продавать, а деньги использовать на погашение кредита или периодические платежи.