Ипотечное кредитование в РФ

      К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили: 
- Дворянский земельный банк; 
- Крестьянский поземельный банк; 
- городские кредитные общества и городские общественные банки; 
- земские банки; 
- общества взаимного поземельного кредита; 
- ссудно-сберегательные товарищества; 
- кредита товарищества и др. 
К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков. 
К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться. [32] 
 

3. Сущность  и классификация  ипотечных кредитов

      Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения  обязательств перед кредитором. При  ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

      Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку: 
* недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; 
* недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; 
* стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; 
* высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. 
К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно. 
В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.[32]

      Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

      Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

      Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование  кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

      Отличительными  чертами ипотеки являются:

      во-первых, ипотека, как и всякий залог, в  сущности, является способом обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

      во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

      в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

      в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом - закладной, которая также подлежит государственной  регистрации;

      в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

      И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

      Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

      Ипотечное кредитование представляет собой целостный  механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

      Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование»  тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система  финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

      С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

      Основными участниками ипотечного кредитования являются: 
- заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья; 
- кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов; 
- продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению; 
- риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание; 
- страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; 
- оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке; 
- операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги; 
- инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

      - Правительство – регулирует первичный  и вторичный ипотечные рынки,  предоставляет поручительства инвесторам  по ценным бумагам, участвует  в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. 
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. [32]

      Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

      1. По объекту недвижимости:

      а) земельные участки;

      б) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

      в) жилые дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных  комнат;

      г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

      д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

      е) незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном  участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

      2. По целям кредитования:

      а) жилищное кредитование:

      - приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного участка под застройку;

      - на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка (прокладку коммуникационных  сетей);

      - строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

      б) на разработку земельного участка;

      в) на развитие сельского хозяйства;

      г) на развитие производства;

      д) кредиты под залог имеющейся  недвижимости на различные нужды  заемщика.

      3. По виду кредитора.

      Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.).

      Таблица 1. Ипотечные кредиторы

      4. По виду заемщика:

      а) как субъектов кредитования:

      - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

      - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

      б) по степени аффилированности заемщиков  кредиты могут предоставляться:

      - сотрудникам банков;

      - сотрудникам фирм - клиентов банка;

      - клиентам риелторских фирм;

      - лицам, проживающим в данном  регионе;

      - всем желающим.

      В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

      5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

      а) Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение  определенного времени накапливает  оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

      б) Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой  недвижимости. На недостающую сумму  ему предоставляется кредит. При  этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

      6. По способу рефинансирования.

      Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2).