Ипотечное кредитование в РФ

      Таблица 5. Самые ипотечные банки России в 2009году 
 
 
 
 
 
 
 

      III.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НА ПРИМЕРЕ СБЕРБАНКА РОССИИ (ОАО) 
 

      3.1 Характеристика Сбербанка  России (ОАО) 
 

      Годом основания старейшего банка страны считается 1841 год, когда император Николай I одобрил устав сберегательных касс и повелел учредить сберегательные кассы при Петербургской и Московской сохранных казнах. Кассы эти создавались «для приема небольших сумм на сохранение с приращением процентов, для доставления чрез то недостаточным всякого звания людям средств к сбережению, верным и выгодным образом, малых остатков от расходов, в запас на будущие надобности».

      После отмены крепостного права в 1861 году и проведения ряда либеральных реформ развитие сберегательного дела в России стало набирать обороты. За 30 лет - с 1865-го по 1895 годы - число касс увеличилось с 47 до 3875, а количество сберегательных книжек - с 70 000 штук до 2 миллионов.

      Во  время Великой Отечественной  войны сберегательные кассы занимались размещением государственных займов и организацией денежно-вещевых лотерей. Это позволяло привлечь денежные средства населения и сформировать дополнительный фонд для покрытия военных расходов.

      В 50-80-е годы развитие сберегательного дела продолжалось. За 35 послевоенных лет почти вдвое (с 40,4 до 78,8 тысяч) выросла сеть сберегательных учреждений, количество счетов увеличилось в 12 раз, а сумма вкладов - в 100 раз.

      А в 1987 году в рамках перестроечных  реформ система Государственных трудовых сберегательных касс СССР была реорганизована, а вместо нее образован Банк трудовых сбережений и кредитования населения СССР - Сберегательный банк СССР, государственный специализированный банк по обслуживанию населения и юридических лиц.

      Так начался новейший этап истории Сбербанка России. Уже в 1989 году в Дзержинском отделении Банка на Олимпийском проспекте в Москве был открыт первый банкомат. В том же году Сбербанк стал членом Всемирного института сберегательных банков. А после распада СССР только Сбербанк России продолжил свою деятельность; сберегательные банки в бывших союзных республиках либо полностью прекратили свое существование, либо заняли второстепенное положение в банковской системе своих стран.

      В 1991 году общим собранием акционеров было принято решение об учреждении Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации, который продолжил полуторавековую историю российских сберегательных касс.

      Сбербанк  России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют четверть банковской системы страны, а доля в банковском капитале находится на уровне 30%. По данным журнала The Banker (1 июля 2008 г.), Сбербанк занимал 33 место по размеру основного капитала (капитала 1-го уровня) среди крупнейших банков мира.

      Основанный  в 1841 г. Сбербанк России сегодня - современный  универсальный банк, удовлетворяющий  потребности различных групп  клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. По состоянию на 1 февраля 2009 г., доля Сбербанка России на рынке частных вкладов составляла 50%, а его кредитный портфель соответствовал 30% всех выданных в стране займов.

      Сбербанк  России обладает уникальной филиальной сетью и в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и более 20 000 подразделений по всей стране. Дочерние банки Сбербанка России работают в Республике Казахстан и на Украине. Также планируется создание дочерней структуры на территории Республики Беларусь. Сбербанк нацелен занять 5% долю на рынке банковских услуг этих стран. В соответствии с новой стратегией, Сбербанк России планирует расширить свое международное присутствие, выйдя на рынках Китая и Индии. В целом планируется увеличить долю чистой прибыли, полученной за пределами России, до 5% к 2014 г.

      Рассматривая  международный вектор как важнейшую  составляющую стратегии своего развития, Сбербанк России осуществляет казначейские операции на международном рынке  и операции торгового финансирования, поддерживает корреспондентские отношения с более чем 220 ведущими банками мира и участвует в деятельности ряда авторитетных международных организаций, представляющих интересы мирового банковского сообщества. Активная позиция и международный авторитет позволяют Сбербанку России наиболее полно удовлетворять внешнеэкономические запросы своих клиентов, привлекать на выгодных условиях ресурсы с мировых финансовых рынков и соответствовать лучшей практике, принятой в международном банковском сообществе.

      Акции Сбербанка России котируются на российских биржевых площадках ММВБ и РТС с 1996 г. В марте 2007 г. Банк разместил дополнительный выпуск обыкновенных акций, в результате чего, уставный капитал увеличился на 12%, и было привлечено 230,2 млрд. рублей. Средний дневной объем торгов акциями Сбербанка составляет пятую часть объема торгов на ММВБ.

      Учредитель  и основной акционер Банка - Центральный  банк Российской Федерации (Банк России). По состоянию на 8 мая 2008 г., ему принадлежит 60,25 % голосующих акций и 57,58% в уставном капитале Банка. Остальными акционерами Сбербанка России являются более 240 тысяч юридических и физических лиц. Высокая доля иностранных инвесторов в структуре капитала Сбербанка России (более 28%) свидетельствуют о его инвестиционной привлекательности.

      Надежность  и безупречная репутация Сбербанка  России подтверждаются высокими рейтингами ведущих рейтинговых агентств. Агентством Fitch Ratings Сбербанку России присвоен долгосрочный рейтинг дефолта в  иностранной валюте “BBB”, агентством Moody's Investors Service - долгосрочный рейтинг депозитов в иностранной валюте “Baa1”. Кроме того, агентство Moody's присвоило Банку наивысший рейтинг по национальной шкале

      В октябре 2008 г. Сбербанком была принята  новая стратегия развития на период до 2014 г., в рамках которой Банк нацелен на дальнейшее развитие своих конкурентных преимуществ и создание новых областей роста. Совершенствование системы управления рисками, оптимизация расходов и реализация инициатив, направленных на повышение эффективности деятельности, позволят Сбербанку России доказать свою устойчивость в текущих условиях нестабильности на глобальных финансовых рынках, сохранить лидерство в российской финансовой системе и стать одной из лучших мировых кредитных организаций.

      3.2.Общие  положения

      Заемщики/Созаемщики делятся на следующие категории:

      Таблица 6. 

      Кредитные программы¹, подразделяются в зависимости от целей кредитования:

      «Базовые  кредитные программы»:

• «Приобретение готового жилья» – программа кредитования на цели приобретения Жилого помещения под залог кредитуемого или иного Жилого помещения;
• «Приобретение строящегося жилья» – программа кредитования на цели инвестирования строительства квартиры (в т.ч. в жилом доме, состоящем из одной или нескольких блок-секций - «таун-хаус»), части жилого дома блокированной застройки («таун-хаус») под залог кредитуемого или иного Жилого помещения;
• «Строительство жилого дома» – программа кредитования на цели индивидуального строительства жилого дома под залог кредитуемого или иного Жилого помещения.

      «Специальные кредитные программы»:

• «Загородная недвижимость» – программа кредитования на цели приобретения/строительства дачи (садового дома)², других строений потребительского назначения, незавершенных строительством вышеуказанных объектов и незавершенного строительством жилого дома, земельного участка под любые формы обеспечения с учетом требований Порядка № 229-3-р [16], в т.ч. под залог кредитуемого Объекта недвижимости;
• «Гараж» – программа кредитования на цели приобретения/строительства гаража; машино-места под любые формы обеспечения с учетом требований Порядка № 229-3-р [16], в т.ч. под залог кредитуемого Объекта недвижимости (за исключением залога машино-места);
• «На жилье в сумме до 300 000 рублей» – программа кредитования на цели приобретения/строительства Жилого помещения под любые формы обеспечения с учетом требований Порядка № 229-3-р [16], в т.ч. под залог кредитуемого Жилого помещения.

        При определении возможности  кредитования физического лица  в рамках одной из вышеуказанных  программ следует руководствоваться  целью кредитования, используя при этом Приложения №№2,3,4,5, а также принимая во внимание, что в целях Регламента:

• под приобретением Объекта недвижимости понимается покупка Объекта недвижимости у Продавца;
• под строительством Объекта недвижимости понимаются:
• индивидуальное строительство Объекта недвижимости – строительство, осуществляемое на основании договора со строительной организацией/иным лицом, осуществляющим строительство, или строительство, осуществляемое без привлечения строительных организаций/иных лиц, осуществляющих строительство (самостоятельное);
• инвестирование строительства Объекта недвижимости:
• по договору участия в долевом строительстве или договору инвестирования строительства – на этапах реализации строительного проекта до получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию;
• по договору паенакопления;
• по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве;
• с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве после уплаты участником долевого строительства, уступающим свои права, цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• по договору уступки права требования по договору инвестирования строительства Объектов недвижимости, на которые не распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. [6], а также Объектов недвижимости, указанных в данном Федеральном законе, разрешение на строительство которых получено до 01.04.2005г. - до исполнения Застройщиком обязательств по инвестиционному контракту.

      3.3.Условия  предоставления кредита 
 

      Очевидно, что Сбербанк - самый крупный Российский банк. Именно Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам.

      Основные  условия предоставления кредита  в рамках различных программ кредитования приведены в Приложениях №№ 2,3,4,5.

      Кредит  предоставляется Заемщикам/Созаемщикам  – гражданам Российской Федерации  в возрасте от 21 года при условии, что срок погашения кредита наступает  до исполнения заемщику/старшему из платежеспособных Созаемщиков 75 лет.

      Кредит  предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте.

      Срок  кредитования составляет не более 30 лет, кроме кредита, предоставленного на цели индивидуального строительства Объекта(ов) недвижимости. По заявлению Заемщика/ Созаемщиков и при условии предоставления документов, подтверждающих увеличение стоимости строительства Объекта(ов) недвижимости, Банк вправе предоставить отсрочку в погашении основного долга (с увеличением срока кредитования)/увеличить срок кредитования на период строительства Объекта недвижимости, но не более, чем на срок Т (в месяцах):

      Т = 24 – т, где т – срок с даты выдачи кредита до даты, с которой  производится увеличение срока кредитования, в целых месяцах.

      А также отсрочку можно получить при  рождении ребенка (детей) в период действия Кредитного договора не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет. Общий срок действия Кредитного договора может быть увеличен не более чем на 5 лет.

      В случае увеличения срока кредитования в период действия Кредитного договора оформляется дополнительное соглашение к нему, с одновременным формированием нового Графика платежей в соответствии с Альбомом форм кредитной документации [8]. Процентная ставка за пользование кредитом по Кредитному договору с даты увеличения срока кредитования устанавливается исходя из общего срока кредитования с учетом его увеличения. Дата, с которой производится увеличение срока кредитования, должна совпадать с датой очередного аннуитетного платежа.

      В зависимости от категории, определенной для Заемщика/Созаемщиков, кредит предоставляется: