Ипотечное кредитование в РФ

      3.6. Порядок оформления кредитных документов и предоставления кредита 
 

      Выдача  кредита осуществляется на основе типовых  и рекомендуемых форм кредитной  документации, содержащихся в Альбоме  форм кредитной документации [8], в  который включены:

      • Кредитные договоры;

      • Договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии;

      • Графики платежей;

      • Заявления на выдачу кредита;

      • Закладные;

      • Договоры ипотеки;

      • Последующие договоры ипотеки;

      • Договоры залога имущественных прав;

      • Договоры поручительства;

      • Договоры залога имущества;

      • Информация об условиях предоставления, использования и возврата кредита.

      При использовании типовых и рекомендуемых  форм документов, приведенных в Альбоме  форм кредитной документации [8], при  необходимости допускается замена по тексту документа понятия “Заемщик”  понятием “Созаемщики” в соответствующем падеже.

      В случае исключения пунктов из текстов  типовых форм (удаление которых предусмотрено  типовыми формами) и рекомендуемых  форм кредитной документации по всему  тексту документов должна быть соответственно изменена нумерация пунктов и  ссылок.

      В случае оформления Кредитного договора с Созаемщиками, График платежей также подписывается всеми Созаемщиками.

      Залогодателями  по Договору ипотеки (залога имущественных  прав) Объекта недвижимости должны выступать все физические лица –  собственники этого объекта (обладатели прав).

      До  подписания Кредитного договора кредитный  работник предоставляет Заемщику/Созаемщикам  «Информацию об условиях предоставления, использования и возврата кредита», содержащую сведения о полной стоимости  кредита, рассчитанной на основе примерного Графика платежей по кредиту, - по одному экземпляру для Банка и Заемщика/каждого из Созаемщиков.

      Заемщик/Созаемщики до подписания Кредитного договора расписывается(ются) в получении «Информации об условиях предоставления, использования и  возврата кредита» на экземпляре Банка. 

      «Информация об условиях предоставления, использования  и возврата кредита» является неотъемлемой частью Кредитного договора.

      Оформление  и подписание Кредитной документации осуществляется в соответствии с  требованиями Порядка №229-3-р [16].

      Выдача  кредита осуществляется в соответствии с условиями, изложенными в Приложениях  №№2,3,4,5.

      Способы предоставления кредита:

• на приобретение Объекта недвижимости – единовременно на основании кредитного договора;
• на инвестирование строительства недвижимости/индивидуальное строительство Объекта недвижимости, осуществляемое на основании договора со строительной организацией или иным лицом, осуществляющим строительство, – в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости/стоимости производимых работ по строительству Объекта недвижимости – единовременно на основании кредитного договора или частями на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии¹³;
• на индивидуальное строительство Объекта недвижимости, осуществляемое самостоятельно без привлечения строительной организации или иного лица, осуществляющего строительство, - частями на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии¹⁴ (при этом размер первой части кредита не должен превышать 50% от установленного лимита кредитной линии).

      Срок  единовременной выборки кредита (первой части кредита) устанавливается  в соответствии с Порядком №229-3-р [16].

      При предоставлении кредита частями - срок выборки второй и последующих  частей кредита на строительство  Объекта недвижимости не должен превышать двух лет с даты выдачи первой части кредита. По истечении установленного срока выдача кредита Банком прекращается и сумма кредита по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии ограничивается фактически выданной.

      В случае оформления в качестве обеспечения  залога Объекта недвижимости/ залога имущественных прав участника долевого строительства до выдачи кредита  Банк (Кредитный комитет/руководитель Кредитующего подразделения или  другое уполномоченное лицо¹⁴) вправе принять решение о продлении срока выдачи кредита до 90 календарных дней с даты заключения Кредитного договора на основании заявления Заемщика/Созаемщиков и документов, подтверждающих необходимость предоставления отсрочки.

      Выдача  кредита (первой части кредита) осуществляется по заявлению Заемщика/ Титульного созаемщика после:

      • оформления обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору с учетом требований Порядка №229-3-р [16];

      • предъявления Заемщиком/любым из Созаемщиков  следующего(их) документа(ов), подтверждающего(их) наличие у него/них собственных средств и/или факт оплаты части стоимости кредитуемого Объекта недвижимости/сметной стоимости строительства кредитуемого Объекта недвижимости/стоимости произведенных работ по строительству кредитуемого Объекта недвижимости в размере, предусмотренном главой 3

• выписки об остатке денежных средств на счете (вкладе), открытом им в Банке;
• платежных или иных документов, подтверждающих факт оплаты части стоимости кредитуемого Объекта недвижимости/сметной стоимости строительства кредитуемого Объекта недвижимости/стоимости произведенных работ по строительству кредитуемого Объекта недвижимости;
• документа, подтверждающего право на получение лицами, денежных средств, выделенных за счет бюджета на оплату части стоимости кредитуемого Объекта недвижимости (свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат и др.);
• документа, подтверждающего стоимость Реализуемого объекта недвижимости (при выдаче кредита на приобретение Объекта недвижимости в рамках Связанных сделок купли-продажи объектов недвижимости).

      Выдача  второй и последующих частей кредита  осуществляется в пределах установленного срока, по заявлению Заемщика/Титульного созаемщика в соответствии со сроками  оплаты, установленными в документах из перечня Приложения №8 и после предоставления Заемщиком/любым из Созаемщиков или при наличии в Банке:

      - платежных документов, подтверждающих  факт предыдущей оплаты по  Договору инвестирования строительства/Договору  уступки права требования/договору, заключенному со  строительной организацией или иным лицом, осуществляющим строительство;

      или

      - платежных документов, подтверждающих  факт приобретения и оплаты  Заемщиком/любым из Созаемщиков  стоимости строительных материалов  за счет кредитных средств, полученных на цели индивидуального строительства Объекта недвижимости без привлечения строительных организаций/иных лиц, осуществляющих строительство (самостоятельное), или на цели индивидуального  строительства по договору, заключенному со  строительной организацией или иным лицом, осуществляющим строительство и предусматривающему приобретение строительных материалов Заемщиком/Созаемщиком(ами) .

      Вышеперечисленные документы (или их копии) подшиваются  в кредитное досье.

      При выдаче кредита путем зачисления на счет Заемщика/Титульного созаемщика по вкладу в Банке, условия которого позволяют совершать приходно-расходные операции/текущий счет/счет банковской карты, с одновременным оформлением Заемщиком/Титульным созаемщиком поручения на перечисление денежных средств (суммы кредита, а также собственных средств, при необходимости) на счет организации (счет физического лица), осуществляющей(его) продажу/строительство Объекта недвижимости, работник подразделения, осуществляющего расчетно-кассовое обслуживание, выдает Заемщику/ Титульному созаемщику копию данного поручения, которое является подтверждающим документом оплаты кредитуемого Объекта недвижимости.

      В целях обеспечения погашения  кредита одновременно с оформлением  сторонами Кредитного договора работник подразделения, осуществляющего расчетно-кассовое обслуживание, оформляет и подписывает с Заемщиком/Титульным созаемщиком в двух экземплярах (по одному экземпляру для Заемщика/Титульного созаемщика и Банка):

• Дополнительное соглашение к договору о вкладе физического лица о списании со счета по вкладу суммы, необходимой для погашения текущей (просроченной) суммы задолженности по Кредитному договору на дату платежа (по утвержденной в Банке форме) – при погашении кредита перечислением со счета банковского вклада Заемщика/Титульного созаемщика, условия которого позволяют совершать приходно-расходные операции, в Банке, выдающем кредит;
• Длительное поручение к счету банковской карты – при погашении кредита со счета  банковской карты¹⁵ Заемщика/Титульного созаемщика в Банке, выдающем кредит.

 
 
 
 

      3.7.Порядок сопровождения кредита 
 

      Порядок передачи кредитных досье в подразделение  Банка, ответственное за их хранение, осуществляется в соответствии с  документом [6] - для кредитов, находящихся на децентрализованном сопровождении, и документом [28]¹⁶ - для кредитов, находящихся на централизованном сопровождении.

      Погашение кредита и уплата процентов за пользование им производится в соответствии с Порядком №229-3-р [16] аннуитетными платежами  в соответствии с Графиком платежей.

      В случае выдачи кредита частями в рамках договора об открытии невозобновляемой кредитной линии, платежи в погашение задолженности по кредиту (основному долгу и процентам) Заемщик/Титульный созаемщик производит ежемесячно в день, соответствующий дню получения первой части кредита, начиная с месяца, следующего за месяцем ее получения.

      При выдаче второй и последующих частей кредита оформляется новый График платежей, в котором дата, с которой  производится увеличение размера очередного платежа, совпадает с датой очередного аннуитетного платежа.

      Уполномоченным  подразделением Банка в соответствии с Приложением № 9 осуществляется контроль за:

• сроками предоставления в Банк документов, подтверждающих целевое использование кредита;
• сроками предоставления в Банк документов, подтверждающих право собственности Заемщика/Созаемщиков на кредитуемый Объект недвижимости;
• сроками оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости и его страхования (при необходимости).

      Кредитный Комитет Банка вправе принять  решение об отсрочке предоставления документов, подтверждающих право собственности Заемщика/Созаемщика(ов) на кредитуемый Объект недвижимости, оформление его в залог и страхование, а также в случае нарушения сроков предоставления документов, установленных в Приложении№11, о необходимости предоставления дополнительного обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору с учетом требований Порядка № 229-3-р [16]. При этом по кредитам, выданным на цели индивидуального строительства, максимальный период отсрочки в предоставлении документов, подтверждающих право собственности Заемщика/Созаемщика(ов) на кредитуемый Объект недвижимости, оформление его в залог и страхование не должен превышать 3-х лет.

      Для рассмотрения вопроса Заемщик/Созаемщик(и) подает(ют) в Банк заявление и  документы, подтверждающие необходимость предоставления отсрочки (например, письма и иные документы, полученные от Застройщика; письма органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; информация в СМИ и др.).

      Начисление неустойки за несвоевременное предоставление документов, подтверждающих целевое использование кредита, оформление залога кредитуемого Объекта недвижимости, страхование/возобновление страхования¹⁷ осуществляется за период, начиная с 31-го календарного дня после даты, установленной Кредитным договором для исполнения обязательств(а), по дату предоставления Заемщиком/Созаемщиком(ами) в Банк документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных(ого) обязательств(а) (включительно).

      В случае установления по кредиту Дифференцированной процентной ставки после надлежащей государственной регистрации ипотеки кредитуемого Объекта недвижимости и предоставления документов, подтверждающих его страхование, Заемщик/Титульный созаемщик вправе подать в Банк заявление о снижении процентной ставки за пользование кредитом, а также (при необходимости) об исключении поручительства/залога транспортного средства/залога имущества из состава обеспечения, предоставленного на срок до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости.