Кредитоспособность заемщика и способы ее определения

Различают два  вида залога:

• при котором предмет залога может оставаться у залогодателя;
• при котором предмет залога передается в распоряжение, во владение залогодержателю.

 

При залоге с  оставлением имущества у залогодателя последний вправе:

• владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением:
• распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом.

Второй вид  залога - залог с оставлением предмета залога у залогодержателя, или иначе называемый закладом, является наиболее предпочтительным видом залога в банковской деятельности, особенно если в качестве предмета залога предлагается имущество, которое не является недвижимостью, или имущество, передача которого в залог не требует государственной регистрации в соответствии со статьей 11 Закона РФ "О залоге".

 

Данный вид  залога может выступать в двух основных формах:

• твердый залог;
• залог прав.

Твердый залог  в классическом виде предусматривает  передачу товара и другого имущества банку и хранение его на складе кредитного учреждения или на складе заемщика, но под замком и охраной банка.

Залог прав - это новая для России форма заклада и пока недостаточно отработанная в законодательном отношении. В качестве заклада могут выступать документы, свидетельствующие о передаче банку в качестве обеспечения по ссуде прав владения и пользования имуществом, прав на объекты интеллектуальной собственности (авторских прав на промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, патенты) и др.

Право залога прекращается:

• С прекращением обеспеченного залогом обязательства;
• В случае гибели заложенного имущества;
• В случае приобретения залогодержателем права собственности на заложенное имущество;
• В случае истечения права, составляющего предмет займа.

Для поддержания ликвидности банка на должном уровне размер его риска на одного заемщика не может превышать 10 % суммы активного баланса. Характер обеспечения кредита играет роль и при определении уровня процентной ставки, подлежащей взысканию с предприятия за пользование банковским кредитом. Чем выше степень риска предоставления кредита (в зависимости от качества обеспечения), тем он дороже. Все эти факторы банки должны учитывать в своей практической работе.

Работа по залоговому обеспечению кредитных операций в ОАО «Альфа-Банк» проводится по следующим трем этапам :

Первый этап - формирование надежного залогового портфеля, проведение предварительной экспертизы предмета залога. На данном этапе организуется работа по оценке закладываемого имущества с учетом цен на него на биржевом и оптово-розничном рынке. В необходимых случаях к оценке предмета залога привлекаются независимые эксперты.

Второй этап - обеспечение сохранности залога.

В этот период осуществляются систематические проверки наличия  предмета залога и соответствие требованиям условий его хранения в соответствии со ст. 343 ГК Российской Федерации.

Третий этап - обращение взыскания на предмет залога и реализация залогового имущества.

3.1. Предварительная экспертиза предмета залога

 

Работа с  залогами в ОАО «Альфа-Банк» начинается с получения официальных заявлений от юридических и физических лиц с просьбой о рассмотрения вопроса о предоставлении кредита.

В ходе проведения переговоров с потенциальным  ЗАЕМЩИКОМ собираются и изучаются, в установленном БАНКОМ порядке, документы необходимые для определения достаточности залогового обеспечения кредита и свидетельствующие о праве собственности или праве хозяйственного ведения ЗАЛОГОДАТЕЛЯ на закладываемое имущество.

При работе с  отдельными видами залога (залог предприятий, жилых домов, квартир, земельных участков, залог ценных бумаг и др.), работа проводится совместно со специализированными Агентствами (Агентство по недвижимости; Брокерская контора; Торговые фирмы и др.).

Кредитным офицерам БАНКА необходимо ознакомиться с находящейся у ЗАЛОГОДАТЕЛЯ Книгой регистрации залогов и получить из нее соответствующую выписку. При необходимости затребовать другие документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на предмет залога. Получить выписку из реестра собственности и соответствующую информацию в регистрационных палатах, комитетах по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, земельных комитетах, органах внутренних дел и других государственных органах.

Для прoведения  экспертизы недвижимого имущества  жилого и нежилого фонда необходимо привлечение Агентств по недвижимости. ОАО “Альфа-Банк» заключил договор о сотрудничестве в этой области с ООО «Независимая Залоговая Корпорация». Данный договор предусматривает проведение совместной деятельности, по операциям связанным с недвижимостью, ее оценкой, оформлением в залог и реализацией в случае необходимости.

При оценке находящихся  в залоге товаров, необходимо особое внимание обращать на качество, комплектность  и соответствие имеющихся маркировок установленным международным стандартам и ГОСТам. Необходимо затребовать Сертификат качества (соответствия), заверенный печатью Ростеста или Госстандарта Российской Федерации. Проверяются допустимые сроки хранения товара.

В ОАО «Альфа-Банк»  принята практика, когда предмет залога оценивается, как правило, ниже контрактных (оптовых и др.) цен до 30 процентов.

Комплексная проверка должна включать в себя проверку правоустанавливающих документов, оценку реальной рыночной стоимости объекта залога, уровень  ликвидности объекта залога, оценку реального состояния объекта залога ( правильность хранения и использования объекта залога ), оценка объёма обеспеченности залогом обязательства - эти условия являются общими для всех видов залога. Для каждого отдельного вида залога существуют особые условия - для их оценки возможно привлечение независимых специалистов в зависимости от вида залога.

Комплексная проверка должна отражать степень рискованности  выдачи БАНКОМ кредита, возможность  уменьшения риска. Комплексная проверка должна содержать рекомендации по предоставлению кредита.

При принятии решения  о заключении Договора о залоге, необходимо учитывать следующие  условия:

• Наличие у ЗАЛОГОДАТЕЛЯ документов, подтверждающих право собственности или хозяйственного ведения на предмет залога. Письменное согласие собственника недвижимого имущества, или уполномоченного им органа, на залог, когда ЗАЛОГОДАТЕЛЮ предоставлено право хозяйственного ведения.
• Отсутствие каких-либо ограничений на распоряжение залоговым имуществом, в том числе арестов и запретов на передачу имущества в залог.
• Отсутствие прав третьих лиц на закладываемое имущество по договорам аренды, залога, ограничения в использовании земельных участков и жилых помещений.
• Предметом залога не могут быть права, носящие противоправный характер, а также оружие, взрывчатые, радиоактивные, наркосодержашие вещества и другие специальные объекты, изъятые из гражданского оборота.
• Залогу не подлежат обанкротившиеся предприятия, бесхозные, самовольно возведенные, неопределенного назначения, не прошедшие техническую инвентаризацию строения.
• Предлагаемое в залог имущество должно быть ликвидно и застраховано за счет ЗАЛОГОДАТЕЛЯ на полную его стоимость от рисков утраты в пользу БАНКА (см. ст. 334 ГК Российской Федерации).

Залог жилого дома и квартир осуществляется в соответствии с разделом Х Основных положений о залоге недвижимости имущества (Ипотеке), одобренных Распоряжением Заместителя Председателя Совета Министров Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 года 96 рз.

При залоге жилого дома и квартир необходимо предоставление ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ таких документов как:

• Справка из БТИ по форме НА и поэтажный план.
• Заключение эксперта о рыночной оценке жилого дома (квартиры).
• Для жилого дома - выписка из поземельной книги.
• Справка из РЭУ о выписке всех жильцов и об отсутствии задолженности за коммунальные платежи.
• Справка из психоневрологического диспансера о дееспособности владельца (в случае необходимости).
• Справка отдела народного образования о гарантированном новом жилье для несовершеннолетних детей.
• Свидетельство о праве собственности, либо договор купли-продажи жилого дома (квартиры).
• Копия финансового лицевого счета.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество.

Предметом залога не могут быть суда атомного, учебного, гидрофизического и ледокольного флота, предназначенные для спасательных и аварийных работ.

При оформлении Договора о залоге государственная  регистрация судов должна быть подтверждена выписками из государственного судового реестра, судовых книг, морских торговых и рыбных портов, либо спортивными организациями местной администрации.

Решение о заключении Договора о залоге С БАНКОМ принимается  предприятием воздушного и морского транспорта самостоятельно. Однако, работник ОАО «Альфа-Банка» обычно требуют от ЗАЛОГОДАТЕЛЯ согласования с Министерством транспорта Российской Федерации решений о взятии под залог воздушных судов 1 и 2 класса – не зависимо от фактического срока эксплуатации и воздушных судов 3 класса – находящихся в эксплуатации менее 10-ти лет.

В соответствии с требованиями Госкомимущества  в Договоре о залоге морских и  воздушных судов не должны содержаться  положения о переходе прав собственности  и аренды судов Банку, перевода долга  ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ третьему лицу, замены предмета залога, возможности обращения взыскания на другое имущество, включение представителей Банка в руководящие органы транспортного предприятия, об ограничении его имущественных прав.

Залог судов  подлежат обязательной регистрации  в Главной инспекции по безопасности воздушных судов или в Главной государственной морской инспекции.

Продажа судов  осуществляется на аукционе в установленном  порядке. При реализации морских  судов и судов класса «река  – море» требуется согласие Министерства транспорта России.

Залог автотранспортных средств и прицепов к ним подлежит нотариальному оформлению и регистрации органов ГИБДД в соответствии с письмом МВД Российской Федерации от 12.05.1993 г. № 1/2144 «О регистрации залога автотранспортных средств». Исключение может делаться в отношении автомашин, которые принимаются в залог как товар (оптовая партия автомашин, поставленная заводом-изготовителем или снабженческо-сбытовой организацией).

В случае принятия в твердый залог автотранспорта необходимо изъять комплект ключей и  технические паспорта, обеспечить их хранение в сейфе БАНКА.

При залоге морских  судов необходимо предоставление ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ  таких документов как:

• Судовой патент. 
• Свидетельство на право собственности на судно (судовой билет), нотариально заверенное в установленном порядке.
• Свидетельство годности плавания.
• Мерительное свидетельство.
• Санитарное свидетельство.
• Машинный журнал.
• Санитарный журнал.
• Судовая роль (список лиц судового экипажа).

Предметом залога могут быть ценные бумаги, имеющие  рыночную котировку и обладающие стопроцентной ликвидностью, такие как

• облигации (государственные и корпоративные);
• сберегательные сертификаты
• векселя
• акции и пр.;

В качестве предмета залога могут быть также приняты:

• иностранная валюта;
• металлы платиновой группы;
• золото;
• серебро;
• ювелирные изделия (в качестве лома).

При залоге облигаций  Внутреннего Валютного Займа, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ переводит их на хранение в БАНК.

Свободно конвертируемая валюта должна быть перечислена на специальный залоговой счет, открываемый в БАНКЕ. Сумма заложенной валюты должна соответствовать рублевому выражению суммы кредита, с учетом предстоящих к начислению процентов, возможной неустойки и других факторов, в пересчете по курсу данной валюты на дату заключения Договора о залоге.

При взятии в  залог валютных ценностей необходимо проверить легальность их происхождения. Являются ли они взносами в уставной капитал, валютной выручкой от внешнеэкономической деятельности, средствами из валютных и благотворительных фондов, валютными кредитами, либо валютой приобретенной в установленном порядке на внутреннем рынке.