Тұтыну несиесі және оның формалары мен түрлері

              Бағалаудың келесі этапы –  меншік құқығын анықтау. Құнды  анықтау қозғалмайтын мүлік нарықтарына,  қарастырылатын меншік құндылығын  едәуір әсер ететін факторларды  ескере отырып, жасалады.

              Қозғалмайтын мүліктің құнын  бағалауда үш негізгі әдістер  қолданылады:

              *Шығынды әдіс;

• Табысты әдіс;
• Сатуларды тура салыстырмалы талдау әдіс;

              Қозғалмайтын мүлікті бағалау  бойынша қызмет арқылы арқылы  түрлі және шарт негізінде жасалады.

             Қозғалмайтын мүлікті шығынды әдіспен бағалау

              Шығынды әдіс инвесторлардың қозғалмайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігін зерттеуге негізделген. Яғни, инвестор белгілі бір объектілер үшін артық соманы төлемейді, инвестор ұқсас ғимараттардықарастырады.

              Қозғалмайтын мүлік нарығындағы  сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңдігі  болу жағдайы объектінің тозу  құнын нақты бағалау мүмкіндігі  болса, онда бұл бағалау әдісі  объективті нәтижелер береді. Шығындар  әдісі ғимараттың тозуын алғандағы  қалыпқа келетін құнын бағалауды  көрсетеді.

    Шығындар  әдісін қолданып, бағалау процедурасының негізгі этаптары:

• Иелігіндегі жерді пайдалану құқығының құнын есептеу немесе бағалау актісі бар жер учаскесін сату сатып алу шарты;
• ұқсас ғимараттар мен құрылыстарды салу құнын есептеу, қалпына келтіру бағасын есептеу;
• ғимараттардың физикалықжәне моральдық тозу сомасын анықтау;
• ғимараттардың нақты құнын анықтау үшін қалпына келтіру бағасын тозу сомасынан азайту;
• ғимараттардың есептелген құнына жердің құнын қосу.

      Ғимараттардың құрылысының құнын  есептеуге негіз болатын:

• ағымдағы бағалардың мәліметтер базасы. Бұларға дайын үйлердің, офис ғимараттарының, пәтерлердің, отельдердің, дүкен ғимараттарының жіне өндірістік құрылыстардың бағалары кіреді;
• құрылыстар объектісін қабылдау туралы мемлекеттік актілердің болуы;
• жобалық-сметалық құжаттамалар.

    Эксплуатациялау процесінде ғимараттар жіне құрылыстар тозуға

    ұшырайды, яғни  олардың құны жылдар өткен  сайын төмендей береді. Көп жағдайда бағалауда қалдық құнын бағалау  мәселесі туады, яғни қалпына келтіру  құнынан тозу сомасын алу. Ғимараттардың  нақты тозуы оның фактілік жасының  тікелей функциясы болып табылмайды. Себебі, тозудың интенсивтілігі сыртқы климаттық әсерлерге, ғимараттарды ұстап тұру сапасына,жүргізілетін жөндеулердің жиілігі мен сапасына, өндірістік вибрациялардың әсеріне байланысты болуы мүмкін. Ғимараттың функционалдық  дефектілері негізінде моралбды тозу көлемімен анықталады.

              Жалпы ғимараттың тозу пайызы  келесі формуламен анықталады:

                                             U_ф=A₁*G1/100         

      

    U_ф –ғимараттың физикалық тозуы;

    A₁ – ғимараттың констративті элементтерінің тозуы;

    G1 – ғимараттың құны ішіндегі конструктивті элемент алатын үлесі.      

    Шығынды әдіс бойынша мемлекеттегі жалпы  экономикалық жағдай есепке алынбайды. Жалпы дағдарыс, өндірістің төмендеуі, көптеген өндірістік кәсіпорындардың  жабылуын ескерсек, қозғалмайтын мүлікті  шығынды әдіспен  бағалау объектінің нақты құнын көрсете алмайды. Егер, белгілі бір жағдайлармен басқа  әдістерді қолдану мүмкіндігі болмаса, осы әдісті қолдануға болады.

                                       Табысты әдіс

              Табысты әдіс күту қағидасына  негізделген. Бұл қағида бойынша  инвестор немесе салушы болашақта  пайда немесе табыс алу мақсатында  қозғалмайтын мүлікті сатып алады.  Басқаша айтқанда, объектінің құны  оның болашақта табыс әкелу  қабілеттілігі ретінде анықталуы  мүмкін. Құнды табысты әдіспен  бағалау көп пайдаланатын әдістерге  негізделген:

• табысты дисконттау әдісі;
• тікелей капитализациялау әдісі.

              Бұл универсалды әдістерді әр  түрлі мүліктік кешендерге қолдануға  болады. Табыстарды дисконттау әдісі  анықталмаған ережелер бойынша  инвестормен күтілетін болашақтағы  табыстар бағаланатын объектілердің  ағымдағы құнына айналады.

              Болашақтағы табыстарға төмендегілер  кіреді.

• Иелену мерзімінде объектілерді эксплуатациялаудан алатын кезеңдік табыстардың ақша ағымы немесе меншіктерді иеленуден алатын дивиденттер, арен.далық төлемдер жіне тағы басқа түрдегі инвесторлардың табыстары ( табыс салығын алып тастағанда);
• Иелену мерзімі аяғындағы объектілерді сатудан түскен болашақ түсім (мәміле бойынша түсімдерді алып тастағанда)

    Салынған  капиталдар күрделі пайыздар ережесі  бойынша өз-өзімен өседі.

    Сонымен бірге, табыстардың белгілі бір  нормасын көрсетуге болады, бұл анықталған кезең өткен соң капитал бірлігінің өсімін көрсетеді.

              Тікелей капитализациялау әдісінің  формуласы: 

    S₀=E/R_к

     

    S₀ – объектінің ағымдағы құны;

    R_к – капитализациялау коэффициенті;

              Бұл әдіспен  объектінің ағымдағы  құнын есептеу үшін үш кезең  қолданылады:

• Жылдық таза табысты есептеу;
• Капитализациялау коэффициентін таңдау;

    Капитализациялау  коэффициенті нарықтық инфляция негізінде  де анықталуы мүмкін. Ол үшін ұқсас  объектілердің  табыстылығы және нарықтық құны туралы мәліметтерді жинап, талдау керек. Ұқсас объектілермен  жасалған мәмілелер туралы ақпаратқа  негізделіп, капитализация коэффициентін  анықтау – қозғалмайтын мүліктерді бағалайтын қызметкерлердің жиі  қолданылатын әдісі. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

             3    Жеке тұлғаларды несиелеуді жетілдіру жолдары

             3.1 Қазақстанда жеке  тұлғаларды несиелеуді  жетілдіру жолдары 

           Айтып кеткендей, тұтыну несиесі халықтың тұтыну қажеттіліктерін қанағаттандыру құралы болып саналады. Бірақ, жеке тұлғаларға кәсіпкерлікпен айналысуға берілетін несиелер тұтыну несиесі болып есептелмейді. Нарық жағдайындағы  бәсекелестік күресте клиенттерге көрсетілетін қызметтер аясын кеңейтетін, несиелік қызмет көрсету сапасын үнемі жақсартып отыратын, комиссиялық – делдалдық қызметтердің сан алуан түрлерін ұсынатын банк ғана жеңіске жете алады. Тұтыну несиесі көптеген елдер экономикасында үлкен роль атқарады. Әр елдегі тұтыну несиесін реттейтін заңдар әр түрлі. Бірақ, олардың мақсаты бір: тұтынушылардың тұрмысын жақсарту үшін берілетін несиелер көлемінің жеткілікті болуын бақылау.

              КСРО кезінде (1987 жылға дейін)  қайта құру процесіне дейін  экономикада тұтыну несиесінің  екі түрі қолданылған: ұзақ  мерзімге қолданылатын тауарларға  және үй салуға берілетін несиелер. Бұл несиелердің біріншісі жанама  сипатта болған, себебі, оны сауда ұйымдары СССР–дің Мемлекеттік банктің қатысуымен берген . Ал, екіншісі (Мемлекеттік банк және құрылыс банк) несиелік мекемелермен тікелей берілген.

              Ал, қазіргі кезде тұтыну несиесін  екінші деңгейлі банктердің көбісі,үлкен  дүкендер (көбінесе жиhаз, техникалық  құралдарды сататын), несиелік мекемелер және тағы басқа беруде.

              2000 жылдан бері Қазақстанның қаржылық  жағдайы жақсара түсті. Оның  негізгі себебі, зейнетақы қорларына  қаражаттар ағымы көбею есебінен  нарықтың несиелік мүмкіндіктерін  көбейткен, корпоративті облигациялар  нарығы өсті. Оған мысал ретінде  « Казкоммерцбанк» АҚ-мы 2000 жылы  600 млн. долларын несие саласына  бөлген.

              Қазақстан Республикасында жылжымайтын  мүлікті кепілге ала отырып  банктік несиелер әр түрлі  мақсаттар үшін берілуде.

              Ипотекалық несиенің дамуы Қазақстанда  баяу жүруде. Оның басты себебі, халықтың көп бөлігінің тұрақты  табысының болмауының нәтижесінде,  төлем қабілеті төмен сұраныстың  болуында. Сонымен қатар, екінші  деңгейдегі банктерде ұзақ мерзімді  және арзан қаржылардың болмауы  да ипотекалық несиелердің санының  өсуіне кедергі болып отыр. Бұл  жағдайда, ипотекалық жүйеге бағалы  қағаздар нарығынан ұзақ мерзімді  инвестициялар тарту есебінен, екінші  деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру механизімімен ипотекалық несиелердің екінші нарығын құру үлкен роль атқаруы қажет.

              Қазақстан Республикасында тұрғын  үй салуды дамыту мақсатымен  институтционалдық өзгерістер егемендік  алғаннан бері жүргізілуде. Өкіметпен  мемлекеттік тұрғын үй құрылыс  банкісі құрылған болатын. Ол  халыққа 30 жылға  5% мөлшерлемемен  ипотекалық несиелер беріп отырған.  Бұл жеңілдіктердің болуы несиелеу  бюджет есебінен жүргізілуімен  байланысты.

              Бұл банктің қайта құрылуымен  байланысты ипотекалық несиелерді  арзандатуға бюджеттік субсидияларды  бөлу тек Астана мен Алматы  қалаларында тұрғын үй салу  қалалық бағдарламасында бар.

              Бүгінгі таңда, үй сатып алу  және коммерциялық жылжымайтын  мүлікті       сатып алуға  ипотекалық несие кез келген  екінші деңгейдегі ірі банктермен, банктік операциялардың белгілі  бір түрімен айналысатын ұйымдар  мен беріледі. Сөйтіп, Қазақстанда  тұтыну несиесінің алғашқы нарығы  қалыптасты деуге болады.          

              Қазіргі кезде, несиелеу секторындағы  коммерциялық банктер арасындағы  бәсекелестік өзінің ең жоғарғы  деңгейіне жеткен уақытта, банктер  несие алушылардың қажеттіліктерін  қанаңаттандыру, банктік қызметтер  спектрін, банктік қызмет көрсетуді  жетілдіру арқылы клиенттерді  тартуда.

              Үкімет ипотекалық жүйенің Малазиялық  моделін қолдануды дұрыс деп  шешкен. Осы моделге сәйкес Қазақстан  Республикасының Ұлттық Банкі  ЖАҚ «Қазақстандық ипотекалық  компонияны» құрды. Оның қызметіне  қарыз алушыға деген талаптарды  алу жолымен, екінші деңгейдегі  банктерді қайта қаржыландыру  және ипотекалық бағалы қағаздарды  шығару жатады.

              Сонымен қатар, біз американдық  моделді қолдануымыз да мүмкін. Яғни, ипотекалық несиені тек  жылжымайтын мүлік сатып алуға  ғана емес, сонымен қатар шағын  және орта кәсіпкерлікті ұзақ  мерзімді несиелейтін жеке меншік  ипотекалық компониялардың болуы. 

              Дамыған елдер тәжірибесі көрсеткендей  ипотекалық жүйе жеке әлеуметтік  базаның құрылуына әсер етеді,  ал бұл база болса, ипотекалық  жүйенің айналымын екі есе  көбейтуі мүмкін. Себебі, ипотекалық  несиелеуге көптеген  жеке және  заңды тұлғалар қатысады.

              Ипотекалық жүйе инвесторлардың  қажет ететін сенімді қаржылық  құралдарын қамтамасыз етуге,  банктік секторды бағыттауға, ал  жеке меншік иелеріне қосымша  табыс алуға мүмкіндік береді.

              Қазіргі кезде коммерциялық банктер  арасындағы бәсекелестікке байланысты  несие алушыларды тарту мақсатында  банктер пайыздық мөлшерлемелерді  мүмкін болғанша төмендетіп, несие  мерзімін ұзартуда. Кейбір банктер  несие алушының тұрақты табысына  негізделіп несие беретін болса,  келесі банктер несиені уақытылы  қайтаруды қамтамасыз етуді негізге  алады. Осы сияқты жағдайлар жеке тұлғаларға несие алу мүмкіншілігін көбейтті. Бірақ жұмыссыздық, инфляция сияқты факторларға байланысты көптеген азаматтар несие алу мүмкіншілігін қарастырмауда. Сонымен қатар, көптеген азаматтар төлем қабілетті бола тұра банктің белгілі бір қызметтер мен сенімсіздік білдіру себебінен банкке бармауды қалайды. Сондықтан банктер тек жарнама беріп қана қоймай, осы мәселелер бойынша кеңес беретін түсіндірме бағдарламаларын немесе арнайы бөлімдер ашса дұрыс болар еді.