Отдельніе виді хозяйственніх договоров

Правовое регулирование  отношений, складывающихся в процессе заключения и выполнения этой категории хозяйственных договоров, осуществляется с помощью таких нормативно-правовых актов: ХК Украины (пункт 5 «Аренда и лизинг» главы 30); ГК Украины (глава 58 «Найм (аренда)»); ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества»; ЗУ «О приватизации государственного имущества» (среди неконкурентных способов приватизации государственного имущества предусматривает аренду с правом выкупа, который применяется только при наличии определенных условий); ЗУ «О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины» (предусматривает возможность передачи на конкурсной основе и в предусмотренном законом порядке военного имущества, кроме боевого и специального, юридическим и физическим лицам при условии, если это не вредит боевой мобилизационной готовности); ЗУ «Об особенностях правового режима имущественного комплекса Национальной академии наук Украины» (закрепляет право НАН Украины относительно передачи в аренду закрепленных за ней целостных имущественных комплексов и другого недвижимого имущества с целью получения средств для обеспечения своей уставной деятельности); декретов Кабинета Министров, в том числе от 31.12.1992 г. «О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается; постановления Кабинета Министров от 10.08.1995 г. № 629 «Об утверждении Методики оценки стоимости объектов аренды, Порядка выкупа арендатором оборотных материальных средств и Порядка предоставления в кредит арендатору денежных средств и ценных бумаг»; Порядка проведения конкурса на заключение договора аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия, его структурного подразделения утвержденного приказом ФГИ Украины от 04.03.1998 г. № 396; Примерного договора финансового лизинга и Примерного договора, который предусматривает применение финансового лизинга: утв. приказом Министерства по делам науки и техники от 03.03.1998 г. № 59; Типового договора аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного подразделения предприятия): утвержденного приказом ФГИ Украины от 23.08.2000 г. № 1774 и прочих нормативно-правовых актов.

Наиболее распространенным в сфере хозяйствования договором на пользование чужим имуществом является договор аренды.

2.1. Договор аренды

Договор аренды – это договор, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности (ч. 1 ст. 283 ХК Украины).

В пользование  по договору аренды в соответствии с ч. 2 ст. 283 ХК Украины может передаваться индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения (или целостный имущественный комплекс), которое не теряет в процессе использования своего потребительского качества.

Объектом аренды могут быть:

• целостные имущественные комплексы предприятий или их структурных подразделений, то есть хозяйственные объекты, обеспечивающие полный цикл производства продукции (работ, услуг), с отделенным земельным участком, на котором размещен объект, и автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения; однако аренда структурных подразделений государственных и коммунальных предприятий не должна нарушать производственно-хозяйственную целостность, технологическое единство данного предприятия;
• недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения);
• другое отдельное индивидуально определенное имущество производственно–технического назначения, принадлежащее субъектам хозяйствования.

Существенные  условия договора аренды (ч. 1 ст. 284 ХК Украины):

1. объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации),
2. срок, на который заключается договор аренды;
3. арендная плата с учетом ее индексации,
4. порядок использования амортизационных отчислений,
5. восстановление арендованного имущества,
6. условия его возвращения или выкупа.

Стороны договора аренды:

Арендатор (основные права и обязанности определены ст. 285 ХК Украины):

• имеет преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продолжение срока действия договора аренды;
• обязан беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращая его порче или повреждению; осуществлять текущий ремонт арендованного имущества (если иное не предусмотрено договором аренды), своевременно и в полном объеме платить арендную плату, возместить арендодателю стоимость арендованного имущества в случае его утраты, уничтожение или порча по вине арендатора; может быть обязан использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду.

Арендодатель:

• имеет права: на получение арендных платежей, возврата имущества в случае прекращения или расторжения договора аренды, возмещения ущерба за счет арендатора в случае потери, порчи или уничтожения объекта аренды по вине арендатора;
• обязан: передать объект аренды арендатору в установленный договором срок и в надлежащем состоянии, осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества (если иное не установлено законом и договором аренды).

Арендная плата (фиксированный  платеж, который арендатор платит арендодателю независимо от следствий  своей хозяйственной деятельности) устанавливается в денежной форме (в зависимости от специфики производственной деятельности арендатора по соглашению сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме) размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также в предусмотренных законодательством случаях (в частности, арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды) сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Прекращение и  расторжение договора аренды:

1) договор аренды прекращается в случае: истечения срока, на который он был заключен; выкупа (приватизации) объекта аренды; ликвидации субъекта хозяйствования-арендатора; гибели (уничтожения) объекта аренды;

2) договор аренды может быть расторгнут:

• по соглашению сторон;
• по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным ГК Украины для расторжения договора найма (статьи 783–784), в порядке, установленном статьей 188 ХК Украины (общий порядок изменения и расторжения хозяйственных договоров). Так, согласно ст. 783 ГК Украины досрочное расторжение договора по требованию наймодателя возможно в случаях, если наниматель:
• пользуется вещью (имуществом) вопреки договору или назначению имущества;
• без разрешения наймодателя передал вещь (имущество) в пользование другому лицу;
• своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи (имущества);
• не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя.

Согласно ст. 784 ГК Украины, наниматель имеет право требовать  досрочного расторжения договора, если наймодатель:

• передал в пользование вещь (имущество), качество которой не отвечает условиям договора или назначению вещи (имущества);
• не выполняет своего долга по проведению капитального ремонта вещи (имущества).

В случае если предметом  договора аренды является государственное  или коммунальное имущество, то такой  договор имеет определенные особенности, а именно:

I. Специальное  правовое регулирование отношений,  которые складываются в процессе  заключения и исполнения договора  аренды государственного и коммунального  имущества: ХК Украины (статьи 287–289), Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества», Декрет от 31.12.1992 г. «О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается», ряд подзаконных нормативно-правовых актов (Методика оценки стоимости объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 г. № 629; Порядок проведения конкурса на заключение договора аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия, его структурного подразделения, утвержденный приказом Фонда государственного имущества от 04.03.1998 г. № 96, и др.)..

II. Арендодателями  относительно государственного  и коммунального имущества являются:

1) Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения – относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, а также иного имущества в случаях, предусмотренных законом;

2) органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым или местными советами управлять имуществом, – соответственно относительно имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности;

3) государственные (коммунальные) предприятия – относительно отдельного индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества, общая площадь которых не превышает 200 кв. м, а с разрешения вышеуказанных органов, выполняющих функции собственника соответствующего имущества, – также относительно целостных имущественных комплексов, их структурных подразделений и недвижимого имущества.

III. Ограничение  объекта аренды на основании  закона (такие ограничения установлены Декретом Кабинета Министров Украины от 31.12.1992 г. «О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается»).

IV. Специальный  порядок заключения договора аренды, предусматривающий несколько этапов:

а) представление претендентами на заключение договора арендодателю заявления, проекта договора аренды и комплекта необходимых документов, согласно Перечню документов, которые подаются арендодателю для заключения договора аренды государственного имущества, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 19 апреля 1996 г. № 458

б) в случае поступления одного заявления – принятие арендодателем по согласованию (в предусмотренных законом случаях) с заинтересованными органами решения о заключении договора аренды или об отказе при наличии предусмотренных законом оснований (принятие решения компетентным органом о приватизации соответствующего объекта, включение объекта в перечень предприятий, нуждающихся в привлечении иностранных инвестиций, согласно решению Кабинета Министров Украины или местных органов власти, отсутствие согласия органа Антимонопольного комитета Украины на аренду, отсутствие согласия органа, уполномоченного управлять соответствующим имуществом, на выделение структурного подразделения, другие предусмотренные законом основания

в) организации и проведения арендодателем в установленном порядке конкурса на определение арендатора – в случае поступления заявлений от двух и более претендентов и при отсутствии поданной в установленный срок заявления хозяйственного общества, созданного членами трудового коллектива предприятия / его структурного подразделения, которому предоставляется приоритетное право на заключение договора аренды).

V. Существенными условиями договора аренды согласно ст. 10 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» являются:

• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации). Оценка объекта аренды осуществляется согласно порядку, определенному ряду нормативно-правовых актов (Положением об инвентаризации имущества государственных предприятий, которые приватизируются, а также имущества государственных предприятий и организаций, которое передается в аренду, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 2 марта 1993 г. № 158; Методике оценки стоимости объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 г. № 629; Методикой оценки стоимости имущества при приватизации, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 15 августа 1996 г. № 961;
• срок, на который заключается договор аренды, определяется по согласованию сторон; в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотренные договором, после окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок;
• арендная плата – платеж (обычно в денежной форме), который вносит арендатор арендодателю независимо от последствий хозяйственной деятельности, размер определяется согласно Методике расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 г. № 786 ;
• порядок использования амортизационных отчислений: используются на восстановление арендованных основных фондов;
• восстановление арендованного имущества и условия его возвращения: в случае расторжения договора аренды, истечения срока его действия и отказа от его продления или банкротства арендатора последний обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды; если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что ухудшение или гибель имущества произошли не по его вине; арендатор имеет право оставить за собой произведенные им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда; если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства, если иное не определено договором аренды; стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежит;