Выбор оптимального типа торгового центра и его места расположения

                Министерство образования и науки Российской Федерации 

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Комсомольский-на-Амуре государственный

технический университет» 
 

Факультет экономики  и менеджмента

Кафедра Маркетинга и коммерции  
 
 
 
 

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Организация, технология и проектирование предприятий»

Выбор оптимального типа торгового центра  и его  места расположения 
 
 
 

Студент группы  5КО-1                                                                   М.Г. Якупова

Преподаватель                                                                                  Н.П.Липовка                

                                                               2009 

Содержание 

Введение3

1Критерии оценки района5

2Сложности при  выборе месторасположения9

3Распределение  площади участка10

4Характеристики  населения в районе12

Заключение13

Список использованных источников…………………………………………...14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.  

Одной из составляющих формулы создания коммерчески  успешного ТЦ является удачное месторасположение. Этот показатель настолько значим, что нашел свое отображение в золотом правиле девелопмента –"Location, Location, Location".  Месторасположение - это одна из характеристик торгового объекта, которую невозможно изменить. Поэтому к ее выбору и анализу необходимо подходить со всей ответственностью, при участии практически всех сторон процесса реализации проекта.

       Известно, что формат и классность объекта коммерческой недвижимости находятся в прямой зависимости от его месторасположения. Так, первым в числе десяти обязательных требований, которым должны соответствовать офисные здания класса А (согласно принятой игроками рынка Украины классификации, разработанной Американской торговой палатой), является месторасположение в центральном деловом (CBD) или в прилегающих к нему районах, расположенных близко к транспортным развязкам. В гостиничном секторе месторасположение отеля (среди прочих факторов) влияет на количество звезд.

     Пожалуй, в наибольшей степени от месторасположения  зависит формат и успех объекта  торговой недвижимости, так как оно  отвечает за генерацию человеческих потоков. Однако, по словам экспертов, месторасположение способно максимально  реализовать свой потенциал только в союзе с другими характеристиками торгового центра (концепцией, форматом, позиционированием, управлением и пр.) Удачное месторасположение торгового объекта гарантирует постоянную его посещаемость и, соответственно, увеличение прибыли собственника. Mecторасположение торгового центра приносит успех проекту только в сочетании с его грамотной организацией и удачным позиционированием. Хорошее расположение - это, безусловно, первый и основной фактор успеха торгового центра, но степень успеха определяет уже концепция объекта. На одном и том же месте один объект может иметь одну арендную ставку за квадратный метр, другой - абсолютно иную. Все зависит от учета особенностей месторасположения в концепции торгового центра. В дальнейшем значение месторасположения и учета его особенностей для успеха торгового центра будет расти. Это связано с постепенным обострением конкуренции, появлением новых качественных объектов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1Критерии оценки района 

Оптимальное расположение для различных типов  магазинов разное. Район, который  рассматривается  как потенциальное  место деятельности розничного предприятия, необходимо оценить по следующим  критериям:

• Территория: площадь, форма, компактность.

Для строительства  торгового центра необходим земельный участок, который должен быть как минимум относительно правильной формы. Если участок неправильной формы, он должен быть проанализирован с точки зрения возможности создания адекватного переднего фасада торгового центра, который будет виден с подъездных дорог. Следует также учитывать, что на неправильном по форме земельном участке может возникнуть проблема рационального использования некоторых его площадок, хотя в отдельных случаях они могут быть использованы под обособленные объекты, несущие дополнительную функцию, - например, СТО, автозаправочную станцию, ресторан и т. д.".

Что касается размера участка, то в мировой  практике существует эмпирическое правило, в соответствии с которым для  пригородных районов используется соотношение 1:3 застраиваемой площади  и наземной парковки (включающей озеленение участка, зоны циркуляции автомобилей, зону доставки, другое), то есть застраивается  только 25-30% участка. Однако, это правило не подходит для определения соответствия размера участка в центре города, где площадь застройки значительно выше.

     Если  вследствие маркетинговых исследований прогнозируется рост торговой зоны предполагаемого торгового центра, девелоперу следует учитывать возможность приобретения участка, размер которого будет достаточным, чтобы позволить будущее расширение. Успех торгового центра может зависеть от возможности центра расширяться и репозиционировать себя, когда рынок вокруг вырастет, а это напрямую зависит от изначального размера и емкости участка. С другой стороны, если девелопер строит торговый центр, который изначально призван не только удовлетворить текущий спрос, но и дать возможность для потенциального роста, центр может быть настолько успешным, что обескуражит любую потенциальную конкуренцию.

• Тип района: центральный – деловой, туристический или зона проведения досуга, спальный, промышленный, зона на окраине города или за городской чертой.
• Тенденции развития района: является ли район перспективным, и может ли в будущем привлекать более состоятельных покупателей, ожидается ли рост и изменение в лучшую сторону состава населения, или развитие района слабое
• Характеристики населения: численность, плотность населения, состав населения.

     Выделяются  группы населения по возрастному  признаку и по видам занятости, намечаются тенденции изменения состава  населения, его достатка, структуры  домохозяйств. Такой анализ проводится для жилых районов. Офисные районы исследуются аналогичным образом , и рассматриваются такие показатели, как дифференцирование предприятий по видам деятельности, стабильные работы предприятий, уровень заработной платы в районе.

• Транспортные и пешеходные потоки на территории района: количество, интенсивность, состав транспортных потоков, наличие маятникового движения, состояние магистралей, загруженность дорог, наличие пробок. Так же выделяют пешеходные потоки (жители района, офисные сотрудники, приезжие и т.п.), определяется интенсивность каждого потока и время. Автомобильные и пешеходные потоки наносятся на карту для того, чтобы затем определить, какие из них магазин может полноценно использовать.

     Данный  фактор считается наиболее важным при  анализе качественных характеристик  месторасположения. Чем  интенсивней  поток (по пути на работу или домой, рядом с местом постоянных покупок, рядом с домом т.д.), тем удобнее  участок для большего количества людей, и тем значительнее торговый потенциал местосторасположения. Именно в местах активных потоков возникает стихийная торговля. Однако, потоки бывают разные - большие и небольшие, с преобладанием пешеходов или автомобилистов и т.д., и учет этих факторов, вместе с массой других (перспективы изменения инфраструктуры, конкуренция, анализ розничного рынка торговой зоны, отношение к месту потребителей и розничных операторов и т.д.) - это уже дело грамотной концепции торгового центра

• Движение общественного транспорта в районе: количество видов транспорта, маршруты, интервалы движения, остановки.

Комплексы могут объединяться с остановками  транспорта, например, со станциями  метро с помощью подземных  переходов и дополнительных выходов. Возможность переноса остановки, существует не всегда, поэтому участок оценивается  с точки зрения  доступности  и удобства для посетителей, приезжающих  общественным транспортом.

• Развитие торговли в районе: насыщенность товарами и услугами по форматам и направлениям специализации, равномерность, существующие  ниши. Учитываются  и будущие конкуренты: проекты, находящиеся в стадии строительства и разработки,  а также наличие свободных участков, перспективных для торговых объектов.
• Уровень конкуренции в районе.
• Возможности и условия поставок товара на данной территории.
• Ресурсы рабочей силы на данной территории, ситуация с привлечением персонала для создаваемого торгового предприятия.

      Данные, которые используются при изучении района в западной практике, не всегда доступны или являются достоверными в российских условиях. К таким данным относятся, например, уровень дохода населения и показатель объема продаж, приходящийся в среднем на торговое предприятие района. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2Сложности при выборе месторасположения 

Выбор земельного участка, точнее подходящего  месторасположения, сопряжен с целым  рядом сложностей на всех этапах данного  процесса. По словам Джеффри Кокса, "в связи с возникающими в Украине законодательными и экономическими сложностями выделения земельных участков под застройку девелоперу приходится работать с таким участком, какой он смог получить".

     Если  участок не соответствует определенным требованиям, девелопер должен найти другой или отказаться от идеи возведения торгового центра, так как цена ошибки очень велика. Центры, которые строятся в неподходящих местах, рискуют быть менее конкурентоспособными, чем другие проекты на рынке. На месторасположение как ключевой фактор прибыльности торгового центра обращают внимание как арендаторы, так и посетители. Причем арендаторы рассматривают месторасположение ТЦ с позиций человеческих потоков (количественных и качественных характеристик), а также престижности района. Так, для розничных операторов очень важно поддержание имиджа своей торговой марки, поэтому статус и месторасположение торгового объекта, в котором они арендуют площади, имеет для них определяющее значение. Причем по мере насыщения рынка торговой недвижимости операторы становятся все более и более требовательными к месторасположению ТЦ. Посетители, в свою очередь, оценивают объект в том числе и с позиций транспортной доступности, удобства подъездных путей, наличия парковочных мест, прочее. 
 
 
 
 

3Распределение площади участка. 

      Грамотно  спланированный участок создает  потенциал для успешной торговли. Можно сказать, что распределение площади – это создание торгового город со своим градостроительным законом.

      Площадь участка распределяется между следующими основными блоками: Площадь зданий, площади для движения транспорта, буферная площадь, резервная площадь.

1. Площадь зданий

• Площади предприятий торговли ( в торговом центре – так же питания, услуг и развлечений).
• Площади технического назначения.
• Площади для посетителей.

     Урезание  рекреационных площадей и зон  для движения может привести к  появлению «мертвых зон» и падению  интереса покупателей. Поэтому в  этом блоке учитываются, во первых, крытые или открытые места для движения посетителей: проходы, галереи, площадки, с помощью которых магазины соединяются в комплекс. Во вторых, необходимо предусматривать места для отдыха и гуляния. Комплекс может включать зимние сады, скамейки для посетителей, игровые площадки, каток или роллердром. В третьих, на участке могут располагаться площадки на открытом воздухе, предназначенные для демонстрации и продажи сезонных товаров: сезонные распродажи, точки продажи саженцев и садовых растений, садовых скульптур,  оборудования для детских площадок. Открытый парк, аттракционы и фонтаны добавляют торговому комплексу привлекательности.

2. Площадь для движения транспорта.

• Площадь парковки. Определяется место расположения парковки, способ расстановки, и производятся необходимые расчеты.

• Площадь для движения транспорта: дороги и проезды транспорта посетителей, грузового транспорта, общественного транспорта.

3. Буферная площадь.

• Участки, отделяющие друг от друга основные зоны: места гуляния и пути движения посетителей, остановки общественного транспорта, парковку, хозяйственный двор, зону погрузки крупногабаритных товаров.

4. Резервная площадь.

• Предназначена для возможного расширения в будущем. При поочередном вводе блоков комплекса в эксплуатацию определяются границы очередей – площади зданий и парковки.