Қазақстанның ипотекалық ссудалары

     Несиелендіру объектілеріне мыналар  жатады:

тұрғын  үй құрылысына  жер сатып алу  және оны  жайластыру;

- тұрғын үй салу (реконструкциялау);

- тұрғын үй сатып алу.

     Несиелендіру  объектісіне қарай  банктер  тұрғын үй  несиелерінің үш

түрін  ұсынады:

- жерге  берілетін  несие; 

- құрылысқа  берілетін несие; 

- тұрғын  үй сатып алуға берілетін несие. 

     Тұрғын үй несиелері  туралы ережеде  тұрғын үй құрылысына  несиелер  несиелік желі ашу  арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген.  Бұл ретте  ссуда  қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің  құнына  сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі.

     Құрылысты қаржыландыру  процесінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты  жұмсалуына  және  құрылыс графигінің сақталуына бақылау  жүргізіп отырады.

    Банк беретін несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу  және  оны жайластыру  құнының,  тұрғын  үйді салудың (реконструкциялаудың)  немесе кепіл шартында белгіленген  оны сатып алу құнының 70 процентінен  аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін  қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы  шарт.

   Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы  негізінде  қабылдайды.

    Несиені пайдаланудың  мақсаты мен мерзімі, оны  қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен қатар,  тапсырысқа мыналар кіреді:

- заңды  тұлға қырз алушылар үшін –  құрылтай және тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы;  табыстардың  және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені  пайдаланудың  техникалық-экономикалық  негіздемесі және  несиеленетін  шығындардың  болжамды  өтелімділігін  есептеу;  құрылыс салынатын  жер учаскесіне деген  құқықты растайтын  құжаттар;  белгіленген тәртіппен   бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама;   мердігерлік құрылыс жұмыстарын  жүзеге асыруға  берілген  келісім-шарттардың көшірмелері;  несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

- жеке  тұлғалар үшін – құрылыс салу  учаскесіне  құқығын растайтын құжаттар;  құрылыс салуға  рұқсат қағаз;  белгіленген тәртіппен келісілген  жобалық-сметалық  құжаттама;  қарыз алушының  төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар;  банк талап етуі мүмкін  өзге де құжаттар. Несиені  қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен  кепілдіктер  беріледі.

     Тапсырысты қарау  кезеңінде  несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді.

     Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады.

     Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің  қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу

тәртібі,  келісімді бұзу  тәртібі, несие  беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың және  ссуда  бойынша проценттердің  толығымен  өтелуіне дейін  қарыз алушының  банктің  жазбаша келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының несиені қайтаруға   мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті   өндіріп алу  және сату жүргізіледі.

    Тұрғын үй сатып алуға  несиелер  берудің  сұлбасы мен шарттарын   банк  қарыз алушымен  мақұлдасу  арқылы  белгілейді.  Несилендіру  құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері және тәртібі көрсетіледі.

   Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық  несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.  
 

1.2. Ипотекалық  несиелендірудің  Қазақстанда   дамуының рөлі мен  алғы-шарттары 

     Ипотекалық несиелендірудің   көптеген елдерде  халықты   баспанамен  қамтамасыз етуде  атқаратын ролі  көпшілікке  мәлім.  Табыстары  шағын болғанымен, оны  тұрақты  алатын   азаматтар үшін тұрғын жайды   меншікке сатып алуға  жағдай жасаумен қатар,  ипотекалық несиелендіру  жүйесі  құрылыс саласына  инвестициялар тартуға  мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының  жаңа сегменті  -  ипотекалық  құнды қағаздар  рыногын  қамтамасыз етеді.

     Қазақстан Республикасының Үкіметі   өткен жылдың тамыз айында  ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  және  ипотекалық несиелендіру  жүйесін  дамытудың  концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша   жұмыс  Ұлттық Банктің  бастамасымен жүргізілді.  Бұл ретте  Елбасының   несиелерге   қарапайым халықтың қол жетімділігін  қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ  қолда бар ішкі  инвестицияларды құрылыс  саласын дамытуға  тарту  мақсатын   орындаудың  жаңа жолдарын  іздестіруге  талпыныс  жасалды.

     Тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың жаңа жүйесін  дамыту үшін   көптеген жағдайларда  тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,  бұл  тұрғын үйге  мұқтаж   азаматтар санының  ұлғаюы, бұған  бір жақтан  ескі  тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде.  Сонымен қатар,  Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың  тұрақты табыс алу мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті.  Ал, бұл жағдай  тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

    Соңғы жылдары  орын алып  отырған оңтайлы жағдайдың   біріне  халықтың  жинақ қаражаты  деңгейінің өсуін жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын  үйге мұқтаж азаматтардың  көбіне  тұрғын үйдің құнын біржола   толығымен төлеуге  мүмкіндік  бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген  сұраныс та  туындауда.

     Сонымен қатар,  елеулі ішкі  инвестициялық потенциалдың,  ең  алдымен  зейнетақы жүйесі  тарапынан  туындап келе жатқан  потенциалды атап өткен жөн.  Зейнетақы салымдарын  экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс  қаражатына айналмақ  бұл   жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш   идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан,  зейнетақы жинақтары  инвесицияланатын болса,  олар  қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті   ипотекалық  құнды қағаздарды, яғни  жылжымайтын  мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген  құнды қағаздар  шығару және орналастыру  жолымен  банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру   жүйесі көздейді.

     Әлемдік практикада  ипотекалық  несилендірудің  әртүрлі модельдері  қолданылуда.  Олар  несилендіру  және қайта қаржыландыру   процесінің  ұйымдастырылуы әдістерімен,  мемлекеттің   қатысу дәрежесімен   бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда  АҚШ. Германияның, Малайзияның және Ресейдің  тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер «гибридін»  қолдану керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық  рынокта  оператордың функцияларын  атқаруы  тиіс,  несиелік ресурстардың   тез арада   қайтарылуын  және  банктер мен банктік емес  ұйымдардың  өтімділігі проблемасының шешілуін   қамтамасыз ететін,    ипотекалық  несиелер берілді  жүзеге асыратын  арнайы мамандандырылған  ұйым – Қазақстандық ипотекалық  компанияны құру  туралы шешім қабылданды. Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде  Ұлттық Банк  болып белгіленді.  Компанияның төленген  жарғылық капиталы  бүгінгі таңда  1,0 млрд. теңге құрайды.  Кейін  компанияның  капиталына  халықаралық  қаржы ұйымдарының және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы жоспарлануда.

   2009-2011 жылдарға арналған Қазақстан  Республикасының тұрғын үй құрылысын  дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына  сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның  дамуында басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев 2010 жылғы 23 ақпандағы Парламенттегі «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» атты  Қазақстан халқына дәстүрлі жолдауында: «Нарықтық жағдайда әлеуметтік саланы дамыту үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік нарығының дамуы өте маңызды. Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған Мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11 миллион шаршы метрі енгізілді... Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз осы Бағдарламаны жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық ». Бағдарлама қолжетімді тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының саласындағы саясаттың тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл мәселелер Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындар отырғаны анық.

     Халықтың барлығына қолжетімді  тұрғын үй құрылысының тұрақты  дамуын қамтамасыз ету, оның  құнын азайтпайынша, тұрғын үй  несиесінің ұзартылмайынша және  несиелеу мөлшерлемесі  төмендемейінше мүмкін емес. Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып, жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады. Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалыжұмыс жасауына, сондай-ақ еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік тәжірибе дәлелдеп берді.

    Жылжымайтын мүлік бағасының  шамадан тыс өсуіне, тұрғын үй  құрылысына инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына байланысты орташа табысы бар әлеуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкідігінен айырылып қалуда. Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан  жұмыс жасап отырған қазіргі тұрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы  теориялық  және  тәжірибелік тұрғыдан  арта түседі.

    Тұрғын үй құрылысын дамыту  жөніндегі  Мемлекеттік бағдарлама  бойынша ұсынылатын бағасы төмен  тұрғын үй  Қаржы жүйесінің  дамуы, қаржы нарығындағы  жағдайдың  жақсаруы,  ипотекалық несиелендіру  көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін сыйақы мөлшерлемесінің төмендеуіне әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және жөндеу мүмкіндігіне ие болады. Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл бағыттағы жұмысының  бірінші сатысы 2000  жылдың 21 тамызында шыққан 1290 Қаулысы арқылы Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады. Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекетті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын  «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін айқындады. Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының № 469 қаулысымен 2000 жылғы 20 желтоқсанда – «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» құрылды. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының »  негізгі мақсаты – қаржы рыногында «несие алу» жолымен ипотекалық несие берген екінші деңгейдегі банктердің қайта қаржыландыруды, сондай-ақ ипотекалық облигациялар шығару және тарату арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция тартуды жүзеге асырады. «Қазақстан Ипотекалық Компания»  өзінің қызметін 2001 жылдың 2-ші жартысынан бастап жүзеге асыра бастады.

     Ипотекалық несиелеу нарығы 2010 жылдың 1 қаңтарындағы статистикалық мәліметтерге сүйенсек, халыққа тұрғын үй салуға және сатып алуға берілген ипотекалық несиенің жалпы сомасы 99364 млн.теңге, ал 2009 жылдың  қаңтарында 31455 млн теңгені құрады, соңғы жылдардағы көрсеткіш 2008 жылғы 1 қаңтарындағыдан 3 есе жоғары немесе ол уақыттағы ипотекалық несиелердің сомасы   - 7632 млн теңге.

   Қазақстан Республикасының аймақтары бойынша банктердің берген ипотекалық несиелерінің динамикасы кесте 1 берілген.