Қазақстанның ипотекалық ссудалары

Кесте 1. Аймақтар  бойынша банктердің халыққа берген ипотекалық несиелері 

 

      Жоғарыдағы кестеден соңғы екі жыл ішінде республика аймақтары бойынга банктер берген ипотекалық несиелерінің  көлемінің өсіп отырғандығын көруге болады. Әсіресе, Алматы мен Астана қалаларының үлес салмағы өте жоғары, айталық 2008 жылдың қаңтар айында Алматы қаласының үлес салмағы бойынша 4030 млн теңге, Астана қаласы бойынша 774 млн теңге ипотекалық несиесі берілсе, ал 2009  жылғы қаңтар айындағы мәліметтер бойынша бұл несиелер көлемі артып,  15810 және 4331 млн теңгені құрады. Ал аталған қалалар бойынша 2010 жылы қаңтар айында 14820 және 49403 млн теңге сомасында ипотекалық несиелер берілді.

   Қазақстан Республикасы статистика  агенттігінің мәліметтері  бойынша  Астанадағы тұрғын үй құрылысын  қаржыландыруға  мемлекеттік кәсіпорындар қаражаттары мен шетел инвестициялары пайдалануда. Ал Алматы қаласы бойынша құрылысты қаржыландыруға негізінен халықтың қаражаттары мен банктің несиелері себеп болуда. Сонымен қатар Алматы қаласы бойынша құрылысты қаржыландырудың белсенділік танытуы, ондағы халықтың 2 еседен жоғары өсуіне ықпал етті.

       Ең төменгі көрсеткіш ипотекалық несиелеу көлеміндегі үлесінің әр түрлі болып келуі, біріншіден, ол аймақтағы халықтың санымен, екіншіден, ондағы коммерциялық банктердің немесе олардың филиалдарының қызмет етуімен сипатталады.

      Осы берілген несиелерді валюта түрлеріне және мерзімдері бойынша арнайы кесте 2 көруге болады. 

Кесте 2. Банктердің  халыққа ипотекалық несие беруі 

  

      Қазіргі  таңда Қазақстанда ипотека әркімге тиімді және кеңінен қолданылып келе жатыр. Жоғарыдағы кестеде соңғы жылы халыққа ипотекалық несиелерді валюта түріне берілу  көрсеткігктері, алдынғы екі жылмен салыстырғанда екі есе өскені анық көрсетіліп тұр. Яғни бұл көрсеткіштер еліміздің экономика секторының алға қарқынды дамып келе жатқанын көрсетеді.  Халыққа ипотекалық несие беру ұлттық валютада 2008 жылы  7985 млн.теңгені құраса, ал  2010 жылы  бұл көрсеткіш 99364 млн.теңгеге тіреліп тұр. Сонымен қатар шетел валютасында 2008 жылы 80,2% - ды құраса, бұл пайыз 2010 жылы 8,3 %  -ға ұлғайғанын көреміз.

   Қазіргі  уақытта Қазақстан  Республикасында АҚШ, Германия  және Малайзия мемлекеттерінің  тәжірибесін ескере отырып, жасалған  тұрғын үй ипотекалық несиелеу  жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын ипотекалық несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады ( Сурет 1). 
 

 
 

1. деңгей                          2- деңгей

 

 

 

 
 
 
 

Сурет 1. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы. 

Мұндай  тұрғын үйді ипотекалық жүйесінің Қазақстандағы  қызмет етуі, өзге ТМД елдерінен  ерекшелендіріп тұрады.  
 

1.3. Тұтыну  мақсатында берілетін ұзақ мерзімді  несиені ұсыну және өтеу тәртібі 

     Тұрғын үй құрылысын жүргізу  және сатып алу мақсатында II-ші деңгейлі банктер жеке тұлғаларды олардың ұсынған жылжымайтын мүліктер залогы есебінен ұзақ мерзімге  несиелендіре алады. Несие мерзімдері мен ұсталынатын сыйақы мөлшері әр банк басқармасының бекітуі бойынша еркін белгіленеді. Банк есебіне алу үшін ұзақ мерзімді несиелер бойынша төмендегі шот түрлері белгіленген:

     Қолданбалы шот жоспары бойынша:

778 –  «Азаматтарға берілген ұзақ мерзімді  қарыздар».

718 –  «Мерзімі ұзартылған қарыздар».

     II.    Енгізілген шот жоспары  бойынша:

1414 –  «Клиенттерге ұсынылған орта мерзімді несиелер».

1417 –  «Клиенттерге ұсынылған ұзақ  мерзімді несиелер».

1424 –  «Несиелер бойынша клиенттердің  мерзімі ұзартылған берешектері».

9941 –  «Ұзақ мерзімді несиелер бойынша  міндеттемелер».

7339 –  «Әр түрлі құндылықтар мен  құжаттар».

     Аналитикалық еспте несие бойынша  берешектің есебі үшін дербес  шоттар ашылған.Қарыз алу үшін  қарызшы қарыз жинақ шотта  белгіленген мөлшерде қаржы жинауы  тиіс.

      Несиелік келісім – шарт жасалғанда  берліген несие сомасының нөмірі 711 (2211) шотқа аударылады:

Дт – 778 (1414,1417)

Кт – 711 (2211).

     Мысалы, нақты ақшамен қарыз берген  кезде «Тұрғын үй құрылыс банкі»  қарызшыдан нақты ақшамен инкассацияланғаны  үшін 3% коммисиондық төлем іздестіреді:

Дт – 711 (2211)

Кт – 960 (4608)  3% коммисиондық төлем.

Кредит  – 031 (1001)айырмаға.

    Несиелік қабілетті бағалау екі  негізгі әдіспен  жүзеге асырылады: 

1. Сараптамалық бағалау әдісі. Бұл әдіс қарыз алушының несиелік қабілетін бағалаудағы жалпы экономикалық тәсілдерді қамтиды. Ақпаратты талдай отырып, сараптаушылар ипотекалық несиені беру туралы мәселені шешеді.
2. Балдық жүйе әдісі (несиелік скоринг әдісі). Бұл әдіс сараптаушылық әдіспен бағалауға қарағанда біршама объективті және үнемді шешім қабылдауға мүмкіндік береді. Мұндағы басты қиындық  қарыз алушының несиелік қабілетін балдық жүйе әдісімен бағалаудың статистикалығы бұл өз кезегінде несиелік шарттың орындалу үрдісіндегі өзгерістерді ескеріп, ақпаратты үнемі жаңартып отыруды көздейді.

    Несиелік скоринг негізінде қарыз  алушының несиелік қабілетін   шынайы бағалауда американ экономисі – Д.Дюран үлгісін пайдалануға болады. Онда әлеуетті қарыз алушы балын есептеуде мынадай коэффициенттер қолданылады:

• жасы 20 жастан аса әр жылға 0,01 балл есептеледі;
• жынысы әйел -0, еркек-0;
• аталған жерде тұру мерзімі: әрбір тұрған жылына 0,042 балл;
• мамандығы: төменгі тәуекелі бар мамандығы үшін 0,55 балл, жоғары тәуекелі бар мамандығы үшін 0 балл және өзге мамандықтар үшін 0,16 балл;
• жұмыс істейтін  саласы: мемлекеттік мекемеде, банкте, брокерлік фирмада, қоғамдық көлік мекемесінде және т.с.с. жұмыс жасайтын  болса 0,21 балл;
• жұмыспен қамтылуы: аталған кәсіпорында жұмыс жасаған әр жылы үшін 0,059 балл;
• қаржылық көрсеткіштер: банктік шоты болса 0,45 балл, жылжымайтын мүлкі болса 0,35 балл, өмірін сақтандыру полисі болса 0,19 балл.

      Осы коэффициенттер негізінде  Д.Дюран «жақсы»  және «жаман»  клиенттердің арасындағы бөлетін  шекараны – 1,25 балмен анықтайды. Яғни  1,25  балдан жоғары алса, онда қарыз алушы несиелік қабілетті болып саналады.

     Қазақстан банктік тәжірибесінде ипотекалық несиелеуге байланысты клиенттің төлем қабілетін  анықтау өзінше ерекшеленеді. Қарыз алушының  табыстары мен шығыстарының құрылымын анықтағаннан кейін оның нормативті және нақты төлем қабілеті бағаланады.

    Несие бойынша ай сайынғы төлем сомасының ең жоғары шамасы қарыз алушының табысының 40 % -нан аспауы көзделеді.

 Ең  жоғары төлем сомасы =қарыз алушының табыстары/2            (1)

Мұнда табыс ретінде қарыз алушының және тең қарыз алушының негізгі  жұмысы бойынша жалақысы қарастырылады.

    Несие бойынша төлеуге тиісті  ең жоғары соманың  есеп  айырысу төлемдеріне қатынасы  қарыз алушының  нормативтік   төлем қабілетін сипаттайды. Мұндай  қатынас 1,0 артық болуға тиіс.

Нормативті  төлем қабілеті=төлеуге тиісті ең жоғары сома/есеп айырысу  төлемдері                                                                           (2)                       

   Қарыз алушының ай сайынғы  табыстар мен ай сайынғы шығыстарының  айырмасы, оның бос ақша қаражатын  көрсетеді, яғни несиені қайтаруға оның қанша мөлшерде қаражатының  барлығын сипаттайды.

Бос ақша қаражаттары = қарыз алушының отбасының  ай сайынғы табыстары/қарыз алушы  отбасының ай  сайынғы  шығыстар       (3)                

 

 Бос  ақша қаражаттарының есеп айырысу  төлемдеріне қатынасы қарыз алушының нақты төлем қабілетін көрсетеді.

   Отбасының орташа айлық табысын   есептеуде соңғы 12 айлық табыстары  алынады және  оны құжатпен  растау қарастырылады. Отбасның  табыстарына ерлі-зайыптылардың  және жақын туысқандарының  табыстары жатады.

    Табыс алу  көздеріне мыналар кіреді:

• негізгі жұмыс орны бойынша алатын жалақы;
• қосымша істейтін жұмысынана алатын жалақы;
• дивиденд түріндегі табысы;
• салымдары бойынша сыйақы түріндегі табыстары және сақтандыру төлемдері;
• зейнетақы және стипендия;
• жалгерлік ақы түріндегі таза табысы;
• алимент және балаларға арналған жәрдемақы;
• сонымен қатар, ай сайынғы шығыстарға да мән беріледі.