Комплексная задача по оценке недвижимости

Dизноса 

Кизноса 

Тнорм 

Тфакт 

VR

элемента 

% от VR 

Конструктивные элементы

 
 
 
 

Подсказка для расчета физического износа 

• Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а потом начисляется их износ.
• Dизноса = VR элемента*Кизноса
• Кизноса = Тфакт/Тнорм
• Необходимые для расчета физического износа данные приведены в таблице.
• В результате расчетов будет получена общая сумма физического износа Dр

 
 
 
 

Завершение применения затратного подхода  

• Определяется остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:
• (VRES) = VR – D
• (VRES) = 31850,44 – 4376,23 = 27474,21 тыс. руб.
• Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:
• VCA = 27474,21 + 7835,60 = 35309,81 тыс. руб.

 
 
 
 

Исходные данные для применения доходного подхода 

• Собственник объекта получает доходы в виде арендных платежей и дохода от деятельности кафе, принадлежащего ему.
• Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания составляет 500 руб. в месяц.
• Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади подвала составляет 150 руб. в месяц.
• Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 100 000 руб. в месяц.

 
 
 
 

Ремонт  

• Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составит 2500 тыс. руб.
• Срок выполнения ремонтных работ 6 месяцев (в это время здание закрывается на ремонт).
• После ремонта помещения можно сдавать в аренду.

 
 
 
 

Данные для составления прогноза доходов (период прогнозирования 5 лет) 

• Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей;
• Во второй – 85% площадей;
• В третий – 90% площадей;
• В четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5% площадей

 
 
 
 

Данные для прогнозирования расходов 

• Расходы по эксплуатации всего здания включают:
• Заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 220 000 руб. в месяц;
• Начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26,2% от ФОТ;
• Оплату коммунальных услуг – 100 руб. в месяц в расчете на 1 кв.м. полезной площади здания;
• Прочие расходы в размере 60 руб. в месяц в расчете на 1 кв.м. полезной площади;
• Налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания;
• Амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от полной восстановительной стоимости здания.