Комплексная задача по оценке недвижимости

 
 
 
 

Расчеты  

• Стоимость земельного участка рассчитывается исходя из следующих данных:
• Ставка земельного налога: TL = 80 руб.
• Площадь земельного участка: SL = 1000 + 31 = 1031 кв.м.
• Таким образом: VL=95*80*1031 = 7835600 руб.
• Переводим все расчетные показатели в тыс. руб.
• VL = 7835,6 тыс. руб.

 
 
 
 

Оценка объекта затратным методом 

• Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности:
• Определяется полная восстановительная стоимость здания – VR
• VR = CD+CI+P
• где:
• CD – прямые затраты, тыс. руб.
• CI – косвенные затраты, тыс. руб.
• P – предпринимательская прибыль, тыс. руб.

 
 
 
 

Расчет прямых затрат 

• Прямые затраты рассчитываются по формуле:

 

• где:
• - прямые затраты на 1 куб.м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.
• BV – строительный объем оцениваемого здания, куб.м.
• К – коэффициент отличий оцениваемого здания от типового.
• СD = 1,8*10031*1,05 = 18958,59 тыс. руб.

 
 
 
 

Расчет косвенных затрат и предпринимательской прибыли 

• Косвенный затраты составят (С1) 40% от прямых затрат. Предпринимательская прибыль рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции.
• С1 = 18958,59*0,40 = 7583,44 тыс. руб.
• Строительный проекты в обычных условиях являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20-40% на вложенный капитал.
• В условиях кризиса процент предпринимательской прибыли (Р) целесообразно оставить на уровне 20% от суммы прямых и косвенных затрат.
• Р = (18958,59 + 7583,44) * 0,20 = 5308,41 тыс. руб.
• Тогда восстановительная стоимость здания (VR) составит:
• VR = 18958,59 + 7583,44 + 5308,41 = 31850,44 тыс. руб.

 
 
 
 

Расчет накопленного износа 

• D=Dp+DF+DE,
• Где:
• Dp – физический износ здания, тыс. руб.
• DF – функциональный износ здания, тыс. руб.
• DE – внешний износ здания, тыс. руб.

 
 
 
 

Расчет физического износа 

76,44 

0,08 

60 

5 

955,51 

3 

Наружная отделка 

1911,03 

1,0 

5 

5 

1911,03 

6 

Внутренняя отделка 

152,88 

0,06 

80 

5 

2548,03 

8 

Перегородки  

254,80 

0,1 

50 

5 

2548,03 

8 

Кровля  

222,95 

0,05 

100 

5 

4459,06 

14 

Перекрытия  

254,80 

0,05 

100 

5 

5096,07 

16 

Наружные стены 

111,48 

0,05 

100 

5 

2229,53 

7 

Фундамент  

Dизноса 

Кизноса 

Тнорм 

Тфакт 

VR

элемента 

% от VR 

Конструктивные элементы

 
 
 
 

Расчет физического износа (продолжение таблицы) 

4376,23 

29850,42 

100 

Всего  

270,73 

0,17 

30 

5 

1592,52 

5 

Лифты  

76,44 

0,12 

40 

5 

637,01 

2 

Система тефефонизации 

95,55 

0,1 

50 

5 

955,51 

3 

Система пожаротушения 

76,44 

0,12 

40 

5 

637,01 

2 

Система вентиляции 

286,65 

0,1 

50 

5 

2866,54 

9 

Система отопления 

267,54 

0,12 

40 

5 

2229,53 

7 

Система электроснабжения 

318,50 

0,1 

50 

5 

3185,04 

10 

Система водоснабжения и канализации