Іпотечне кредитування в Україні

У США ставки за іпотечними цінними паперами трохи вищі за ставки за державними цінними паперами. Це зумовлено впевненістю інвесторів у тому, що у разі дефолту держава надасть необхідну фінансову допомогу іпотечним агентствам для погашення ними своїх зобов’язань. Підтримка держави дає можливість розглядати цінні цінні папери іпотечних агентств як практично без ризикові, що дає змогу вкладати в них кошти найбільш консервативним інвесторам, таким як пенсійні фонди, а отже, забезпечувати переливання в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів.

2. Однорівнева («німецька  модель»). Це автономна збалансована модель іпотеки, що ґрунтується на ощадно-позичковому принципі функціонування за типом німецьких «приватних будощадкас» - Bausparkasse, французьких - Lsvret Epargne Logement, американських - Saving & Loans. Туту вкладник має можливість накопичити протягом тривалого періоду необхідний внесок на купівлю квартири (наприклад, 50% від її вартості), а потім одержати іпотечний кредит на купівлю (будівництво) заздалегідь обраного житла. Будівельна ощадна каса як замкнена фінансова структура починає діяльність із формування статутного капіталу, який є підґрунтям її власного джерела коштів (включаючи квартирний фонд) для видачі кредитів. Усі наявні кошти каси (власні й залучені) використовуються тільки дял статутної діяльності, тобто на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на купівлю побудованих квартир.

У Німеччині існують  так звані іпотечні кредити. Для  їх одержання позичальнику необхідно  лише подати в банк копії документів, що підтверджують право власника на майно, яке й забезпечує кредит. Розмір кредиту залежить від вартості об’єкта, його забезпечення, тобто від вартості майна заставодавця. Такі кредити надаються іпотечними банками і звичайними ощадними касами на тривалий термін – до 30 років. Через кожні 5 років процентна ставка за ними переглядається. Крім того, у Німеччині видаються й «звичайні» кредити, які банки поширюють разом з іпотечними чи як додаток до них. За розміром процентної ставки ці кредити наближені до іпотечних і їх відмінність полягає тільки в наявності гарантії.

Також у цій країні є можливість отримати пільгові кредити для родин з обмеженими доходами:

       - кредити першої необхідності видаються особам із низькими доходами, є безпроцентними і супроводжуються виплатою субсидій (близько 40 тис. помешкань);

       -  кредити другої необхідності надаються особам із середніми доходами.

У Франції пільгові кредити  мають назву «пільгові кредити  на вступ у право власності» і  використовуються для фінансування вступу в право власності родин  з низькими доходами. Такі кредити  видаються під тверду чи плаваючу ставку терміном на 20 років.

Пільгові кредити в  Італії видаються інститутами земельного кредиту терміном не більш як на 25 років. Їх розмір наближається до 100% витрат, пов’язаних із придбанням житла. Процентні ставки за такими кредитами знижуються залежно від коштів, якими володіє позичальник.

В Іспанії значного поширення  набули кваліфіковані житлові кредити. Вони видаються органами державного (офіційного) кредиту і приватними установами на вигідніших умовах порівняно  з ринковими як щодо процентних ставок, так і щодо терміну погашення кредиту. Для стимулювання видачі цих кредитів різними кредитними установами фінансові органи насамперед звільняють їх від необхідності мати обов’язкові резерви для таких цілей.

У Франції існують  пов’язані кредити. Їх можуть видати всі установи, що беруть на себе зобов’язання дотримуватися деяких норм, але не обумовлюючи своїх грошових можливостей (доходів). Кредити видають на купівлю нових та старих квартир і проведення капітального ремонту.

У Великобританії кредитори запропонували англійцям кредити на придбання житла із строком виплати майже до 60 років. Так, іпотечні кредити зі строками виплат до 57 років пропонує другий за величиною кредитор Великобританії компанія «Abbey». Компанія «Tesco» пропонує кредити строком на 52 роки.

Вказані терміни більш  ніж у двічі перевищують строки виплати традиційних кредитів – 25 років. Потреба у збільшенні строку виплати викликана тим, що за середньої  ціни на нерухомість у Великобританії в 211 тис. фунтів щомісячні виплати за кредитом на 25 років стали надто великими для британців.

Проте такий режим  кредитування не користуватиметься  попитом у зв’язку з тим, що, на перший погляд, ці умови кредитування видаються вигідними. Насправді  це далеко не так – сума виплат за кредитом за 57 років може становити до 100 тис. фунтів понад вартість нерухомості. Наприклад, взявши позику на 150 тис. фунтів стерлінгів строком на 25 років під відсоткову ставку 6,75% річних, позичальник повинен буде заплатити 160 тис. за відсотками. Водночас відсотки за іпотечним кредитом на 57 років становитимуть 280 тисяч.

Для порівняння: в Україні  максимальний строк кредитування під  заставу житла становить 20 років. На початок листопада 2006 року середня  номінальна відсоткова ставка за іпотечними кредитами в національній валюті становила 17 % річних, у доларах США – 12%. Ефективна ставка зафіксувала своє значення на рівні 18,2 % та 13,4 % річних для гривневих та доларових кредитів відповідно.

В Італії поширення набули «земельні» аванси. Їх видають інститути земельного кредиту під іпотечну гарантію. Термін погашення такого кредиту – не менше 18 місяців (у середньому – від 2 до 4 років). Інший різновид іпотечних кредитів, що застосовуються в Італії, - довгострокові іпотечні кредити, які видаються також інститутами земельного кредиту та іншими кредитними установами. Такі кредити інститути земельного кредиту видають на термін від 10 до 25 років під тверду або плаваючу процентну ставку, що найчастішу переглядається раз на 5 років. Кредити можуть покривати 50% ціни покупки, або 75% вартості будівництва. Інші кредитні установи такі кредити видають на термін від 5 до 15 років під ринкову процентну ставку з виплатами за рахунок погашення боргу кожні 6 місяців.

Цікавим є досвід іпотечного кредитування Росії. Перша програма іпотечного кредитування в країні була розроблена акціонерним товариством «Корпорація «Житлова ініціатива» спільно з Ощадбанком і Держстрахом Російської Федерації. Ця програма передбачає кілька схем іпотечного кредитування житлового будівництва:

1. «Форвард-кредитінвест». Ця схема розрахована на комерційних забудовників (юридичних осіб), що зводять житло з метою подальшого продажу заможним клієнтам, включаючи комерційні структури. Предметом застави в цьому разі є сам будівельний об’єкт. Оформлення застави і видача кредиту здійснюється поетапно – у процесі будівництва об’єкта.
2. «Ретрокредитінвест». Ця схема призначена для громадян, що бажають поліпшити свої житлові умови. Кредит видається під заставу наявної квартири і тільки у разі, якщо її ринкова вартість перевищує витрати на будівництво нової.
3. «Ф’ючерсінвест». Така схема призначається для громадян, що не бажають заставляти свою нерухомість, і має два варіанти:

       -  квартира продається з аукціону за умови відстрочення виселення до закінчення будівництва нового житла. Колишній власник житла самостійно вкладає виручені від продажу квартири гроші в будівництво нерухомості, приймаючи на себе фінансовий ризик та оплачуючи рахунок інвестора-забудовника;

  -  власник житла доручає інвесторові-забудовнику продаж свого житла і будівництво нового, перекладаючи на останнього всі фінансові ризики нестабільності остаточної ціни нового будівництва.

4. «Комбінвест». Підґрунтям цієї програми є комбінована схема організації процесу інвестування житла через систему житлобудзаощаджень і часткового інвестування цих заощаджень у конкретні об’єкти й надання відповідного житла громадянам.

Протягом двох останніх десятиріч відсоткові ставки за кредитами  в багатьох країнах знизилися  від рівня 14 - 18% річних. Наприклад, в  Європі та США нині середні іпотечні ставки не перевищують 8% річних. В Італії, Франції, Норвегії, Швеції, Данії та Нідерландах кредити видаються під 5 %, у Великобританії, США, Німеччині – під 6 %, в Іспанії, Швейцарії та Фінляндії – під 3,5 %.

На сьогодні у США  видаються іпотечні кредити переважно для придбання житла, а в Україні, навпаки, для промисловості та комерції.

Минулого року середня  відсоткова ставка у гривнях становила 18 %, інфляція – 10,8 %. Тобто реальна  ефективна ставка за іпотечними кредитами  у національній валюті – більша за 7%. При цьому рівень доходів населення у середньому зріс на 20%. В Європі середня ставка – 5 %, але й інфляція значно менша – 2 %. Тому ефективна ставка дорівнює 3 %. В цьому полягає суттєва відмінність, причому різнонаправлена. Кредити в Україні дорожчі, але зростання доходів населення значно вище.

Аналізуючи світовий досвід іпотечного кредитування житлової сфери, можна дійти висновку, що в  Україні можливе застосування тих  моделей іпотечного кредитування, що поєднують у собі кращі елементи класичної американської іпотеки, німецької системи заощаджень, дореволюційних позиково-заощаджувальних кас і радянських житлово-будівельних корпорантивів. При чому за різних економічних обставин можливі переваги одного напряму перед іншим.

Особливості регіональної економіки та можливості залучення бюджетних ресурсів у регіонах породжують різні схеми іпотечного житлового кредитування. Однак, як переконує досвід економічно розвинених країн, цей вид кредитування може існувати тільки за наявності взаємопов’язаних інфраструктур. Серед них – стабільно діючий вторинний ринок заставних зобов’язань, ринок нерухомості, ринок земельних ділянок під забудову, установи, які забезпечують страхування операцій із власністю.

Крім того, в організаційному  плані важливо визначити, чи будуть банки, страхові компанії брат участь в іпотечному бізнесі. Практика свідчить, що за нестабільної економічної ситуації банки не зацікавлені у довгостроковому кредитуванні. Позиковий капітал у реальних економічних умовах України характеризується швидким обігом, досить високим і надійним прибутком.

Незважаючи на те, що іпотечний  кредит має величезний потенціал  економічного розвитку, перетворення нерухомості на капітал, що працює і  допомагає населенню одержати житло, а кредиторам – дохід, говорити про широкий розвиток іпотечного кредитування в країні поки що зарано.

Насамкінець зауважимо, що важливими умовами реалізації класичних моделей іпотечного кредитування є стабільність економіки, надійність та ефективність фінансово-кредитної  системи, наявність розвиненого ринку цінних паперів, висока платоспроможність населення і найголовніше - активна участь держави як гаранта стабільності всієї системи відносин під час іпотечних операцій.

       3.2. Використання іпотечних продуктів для підвищення рівня ліквідності АКБ „Аркада”.

Придбання нерухомості є дорогим товаром у структурі витрат як будь-якої родини, так і підприємця, тому АКБ „Аркада”, враховуючи значну конкуренцію на кредитному ринку, необхідно розробляти та впроваджувати нові іпотечні продукти, які б задовольняли будь-якого позичальника.

Основними споживачами  іпотечного кредитування є фізичні  особи, які прагнуть покращити свої житлові умови, тому зважаючи на те, що в будь-якому суспільстві виділяють  різні прошарки населення з різним ступенем доходів, кредитні установи розвинених країн використовують різні іпотечні продукти, які б задовольняли будь-якого позичальника: підприємця, родину із середнім або низьким сукупним доходом, або родину, чиї доходи з часом зростатимуть. Так, є кілька видів іпотечних кредитів, зокрема:

- пружинний кредит, за  яким протягом перших кілька  років сплачуються лише відсотки  за кредит, а в наступні періоди  сплачуються і відсотки за  кредит, і основна сума боргу;

- іпотечний кредит  з періодичним збільшенням суми  внесків передбачає збільшення суми внесків кожні 3-5 років;

- іпотечний кредит  зі зниженою ставкою відсотка  передбачає встановлення меншого  відсотка на початковому етапі  кредитування.

Особливість таких видів  іпотечних продуктів полягає  в тому, що вони задовольняють тих позичальників, сукупний дохід яких буде з часом збільшуватись. Існування такого різноманіття складних схем іпотечного кредитування обумовлене пошуком найбільш гнучких та привабливих умов для клієнтів та найменш ризикованих для кредиторів. Зростаюча кількість пропозицій на ринку іпотечного кредитування призводить до загострення конкуренції серед банків, що пропонують іпотеку, і, як наслідок, до появи нових продуктів на іпотечному ринку.

Сьогодні в АКБ „Аркада” використовуються кредити з фіксованою ставкою. У стандартному кредитному договорі такого типу ставка відсотка встановлюється при його наданні та залишається незмінною протягом усього строку дії кредиту.

У разі використання фіксованої ставки банку необхідно рефінансувати свій іпотечний портфель "довгими" ресурсами, щоб знизити ризик незбалансованості платежів за залученими коштами та тими платежами, що будуть надходити від погашення іпотечних кредитів. Такий ризик виникає, якщо рефінансувати "довгі" іпотечні кредити за допомогою більш "коротких" позикових коштів. Після закінчення терміну короткострокових запозичень банк буде змушений залучати кошти ще раз, для того, щоб профінансувати довгостроковий іпотечний портфель, що залишився. В умовах трансформаційної економіки структура процентних ставок та ситуація на фінансовому ринку можуть змінитися, не виключено, що банк буде залучати кошти за більш високою ціною. Щоб уникнути таких ризиків, для рефінансування кредитів з фіксованою ставкою банки намагаються залучати якомога більше "довгих" ресурсів. Але, як відомо, чим "довші" залучені кошти, тим вони дорожчі.

Альтернативою іпотечному кредиту з фіксованою ставкою  є іпотечний кредит з плаваючою  ставкою. Принциповою особливістю  іпотечних кредитів з плаваючою  ставкою є те, що ставка процентів  за користування тілом кредиту змінюється в часі: розмір такої ставки корелює з деяким ринковим індексом та періодично переглядається залежно від поточного значення обраного індексу. У більшості випадків значення плаваючої ставки визначається як значення деякого обраного індексу (на дату обчислення ставки) плюс деякий спред, що визначається банком. Традиційно на світовому фінансовому ринку індикатором вартості фінансових ресурсів, визнаним в усьому світі, є ставка LIBOR (London Interbank Offer Rate), а також можуть бути використані й національні індекси ставок міжбанківського кредитування. Крім того, банки, що надають іпотечні кредити, часто прив'язують ставки за кредитами до вартості свого фондування. Оскільки сьогодні в Україні досить популярними серед населення є іпотечні кредити в іноземній валюті, тому для та ких кредитів може застосовуватись ставка LIBOR. Що стосується кредитів у національній валюті, то основним параметром може бути середнє значення ставки за депозитами фізичних осіб відповідного банку строком в |один рік, оскільки депозити є найбільш дорогими ресурсами та становлять значну частку у формуванні ресурсної бази будь-якого банку.