Іпотечне кредитування в Україні

Еволюція системи іпотечного кредитування в Україні втілювана, АКБ “Аркада” та ХК “Київміськбуд” почалась з 1994 року, коли стало зрозуміло, що  держава  неспроможна оплачувати свої замовлення у попередніх об’ємах і тому не може забезпечити населення безкоштовним житлом. В той же час показники грошового обороту “вторинного” ринку житла, величина яких становила багато сотень мільйонів доларів у рік, вказували на те, що зі сторони населення існує стійкий попит на житло. В цих умовах спеціалісти банку “Аркада” та холдингової компанії “Київміськбуд” розпочали розробку великомасштабної програми будівництва житла за рахунок нового і зовсім незвичного для пострадянських будівельників замовника – населення. Потрібно було розробити таку програму, реалізація якої дозволила б будівельним організаціям зберегти попередні об’єми робіт, а самим широким верствам населення – отримати можливість придбати житло у власність. Час показав, що зробивши вибір в бік масового покупця, зацікавленого в недорогому житлі, банк “Аркада” та холдингова компанія “Київміськбуд” поступили правильно. 

Спочатку програма передбачала  виконання наступних функцій: холдингова компанія “Київміськбуд” встановлює перелік і параметри житла, що будується, затверджує і періодично переглядає ціни на об’єкти інвестування; банк “Аркада” заключає контракти з інвесторами на будівництво конкретного житла (квартир), акумулює кошти інвесторів, управляє цими коштами в їх інтересах, забезпечуючи фінансове будівництво житла, також банк надає інвесторам різноманітні послуги, пов’язані з обміном та продажем об’єктів нерухомості, в тому числі і за договорами купівлі–продажу, при цьому банк не має перед ХК “Київміськбуд” ніяких зобов’язань по дотриманню графіка фінансування житла; ХК “Київміськбуд” здійснює будівництво житла, здає житло в експлуатацію, організовує спілки власників житла, за свій рахунок передає житло у власність замовникам. Ставка на населення виправдала себе: всі ці роки в загальній масі залучених коштів на юридичні особи припадало не більше 1,5%, решта – 98,5% на фізичні особи.

Протягом 2005-2010 років було залучено та профінансовано 2887151 тис. грн. коштів населення, збудовано 212 житлових будинки, 30 436 квартир, загальною площею 1 712 601 кв. м.

У 2009 році на будівництво житла банком “Аркада” було залучено 562,7 млн. грн. коштів населення, спрямовано на фінансування 644,2 млн. грн., що на 20,2 % та 25,2% відповідно більше, ніж у 2008 році.

       В подальшому у програмі з’явились ряд нововведень. Тепер банк “Аркада” консультує будівельників із питань маркетингової політики (архітектурно – планових рішень проектованих об’єктів, цінової політики), контролює хід будівництва і витрачання коштів інвесторів, представляє перед ХК “Київміськбуд” інші інтереси інвесторів.

З метою зниження ризиків, які виникають при будівництві  житла силами великої кількості  різних підприємств, розрахунки між  підприємствами – учасниками реалізації програми проводяться тільки через рахунки, відкриті у банку “Аркада”, що укріплює можливості банку з контролю витрачання коштів інвесторів. Окрім того, підприємства – учасники будівельного процесу мають право на поповнення оборотних коштів і придбання машин і обладнання. Також банк “Аркада” надає інші послуги замовникам і підприємствам – учасникам реалізації програми, метою яких є зниження рівня ризиків, які виникають в процесі реалізації програми.

Успішна реалізація програми будівництва житла за рахунок  коштів населення стала запорукою успіху наступної програми – іпотечного кредитування населення на купівлю житла під заставу цього ж житла.

У 1997 році стало зрозумілим, що програма фінансування житла за рахунок населення досягла своєї  межі, і подальше збільшення об’ємів  будівництва за рахунок коштів населення неможливе без надання учасникам програми (покупцям житла) довгострокових іпотечних кредитів на будівництво житла під його заставу.

Результати соціальних досліджень, проведених холдинговою  компанією “Київміськбуд” разом  з Інститутом соціальної психології АН України засвідчують: близько 31% опитаних згодні інвестувати у власну житлову площу щомісяця від 500 до 1000 гривень, 57% - виділяти зі свого щомісячного бюджету до 3000 грн. В умовах стабілізації фінансово – економічної ситуації в країні більшість населення настроєно на отримання квартир із використанням кредитних схем. Це свідчить про наявність платоспроможного попиту серед населення на іпотечні кредити. Зважаючи на це, АКБ “Аркада” втілив у життя  систему іпотечного кредитування населення на купівлю житла. Як показує досвід ХК “Київміськбуд” і банку “Аркада”, іпотечне кредитування цілком може стати панацеєю у розв’язанні проблем фінансування житлового будівництва.

Попри неврегульованість  іпотечного кредитування, за вісім  років існування кредитних схем банк “Аркада” видав кредитів на суму 235 млн. грн., а на залучені кошти побудовано вже майже 4 тис. квартир. В 2009 році портфель іпотечних кредитів за програмою “Квартира в розстрочку” зріс на 37,5 млн. грн. або на 35,2% і станом на 01.01.2010 року дорівнював 151,78 млн. грн. Нових кредитів у рамках цієї програми було надано більше, ніж у попередньому році.

Довгострокове кредитування будівництва житла під заставу  самого житла став найменш ризикованим  видом інвестування. Прострочена заборгованість не перевищує 0,1%. В той же час прострочена та безнадійна заборгованість у інших комерційних банках складає близько 10%. 

Довгострокове кредитування під заставу нерухомості в  АКБ «Аркада» передбачає погашення боргу і відсотків за ним проводиться не разово, а поетапно рівними долями (амортизація боргу). Тому таке кредитування здійснюється не у формі видачі коштів у борг, а у виді купівлі зобов’язань позичальника за ціною, як правило, меншою, ніж розмір зобов’язань і суми на величину належних відсотків за кредитом. В умовах купівлі зобов’язань обумовлюється періодичність погашення зобов’язань та суми поетапних платежів.

Позичальники, як правило, не вміють правильно оцінити свої можливості своєчасно погасити кредит, що обумовлено низькою фінансовою культурою населення, а кредитуючі банки не можуть отримати достовірну оцінку платоспроможності приватної особи через відсутність кредитної історії потенціального позичальника і того, що значна частина доходів населення формується в неофіційному секторі економіки.

       В той же час після проведення в нашій країні в надзвичайно короткі строки безкоштовної приватизації житла, не сформувався клас ефективних його власників житла. Наші громадяни ставши власниками нерухомості, в своїй більшості сприйняли тільки те, що у них з’явилось право розпоряджатись своїм майном, тобто відчужувати його чи вносити під заставу.

Окрім того, мало хто із новоспечених володарів нерухомості  усвідомлює, що власність – це не тільки благо, але і необхідність підтримання майна в належному стані, що завжди передбачає відповідальність за ризиками можливого (в тому числі випадкового) ушкодження майна.

І найголовніше – такі зайомщики дуже часто використовують отримані в кредит кошти на доволі ризикові та сумнівні операції, а не на створення нових вартостей.

Все це робить кредитування під заставу вже існуючого  житла невиправдано ризикованою  операцією – великий ризик  неповернення позик, також великий  ризик різкого зниження ринкової вартості житла яке перебуває  під заставою в порівнянні з його оціночною вартістю внаслідок погіршення споживчих якостей застави, які частіше всього не компенсуються страховою винагородою. Спроби страхування всіх наявних ризиків ведуть до такого подорожчання кредиту, що його умови стають непосильними для більшості потенційних позичальників.

Дещо інакше склалась ситуація з банком “Аркада”. Він  надає кредити на придбання (будівництво) житла під його заставу. Причини  меншого рівня ризиків при  цьому виді кредитування в порівнянні з кредитуванням під заставу  існуючого житла полягають в наступному:

1.  Кредит видається на купівлю житла. Житло стоїть на першому місці серед найбільш значимих потреб населення і є для кожної людини однією з найбільших матеріальних цінностей. Тому люди докладають значних зусиль для того, щоб не позбутись придбаного житла через несвоєчасне погашення кредиту.    

       2. Для того, щоб отримати такий кредит в банку “Аркада”, позичальник повинен кредитувати будівництво не менш, ніж 20-30% площі обумовленого ним житла та оплатити речове страхування застави. Виконання потенціальним позичальником цих вимог служить частковим підтвердженням його достатньої платоспроможності. При цьому позичальник усвідомлює, що в разі неповернення позики він ризикує втратити не тільки закладену нерухомість, але й кошти, затрачені ним на фінансування будівництва заставленого майна. Люди, які вклали в будівництво власного житла свої кошти, відносяться до збереження житла і попередження небезпеки нанесення йому збитків більш відповідально, ніж люди, яким житло дісталось безкоштовно. Зниженню рівня кредитних ризиків також сприяє наявність у банка своєї страхової компанії – “Аркада-Гарант”.

3. Можливості банку  по зменшенню кредитних ризиків,  пов’язаних з виконанням ним  функцій розрахункового центру  системи фінансування будівництва нерухомості за рахунок коштів населення. Банк “Аркада”, залучаючи кошти майбутніх позичальників в житлове будівництво, має можливість опосередковано визначити рівень їх платоспроможності і ступінь їх надійності, забезпечити повноцінне майнове страхування застави. Фінансуючи будівництво житла за дорученням своїх позичальників – інвесторів, банк забезпечує цільовий характер витрачання коштів, має можливість здійснювати вплив на виконання будівельниками обумовлених вимог за якісними характеристиками споруджуваного житла, майнові права на яке передано банку під заставу, на своєчасність завершення будівництва житла і передачу його у власність учасникам програми, контролювати оформлення та видачу документів, які підтверджують право власності позичальника на майно, яке перебуває під заставою.

       4. Значний термін (до 30 років) надання кредиту. Чим більший термін, на який видається кредит, тим більша кількість платежів, і, відповідно, тим менша сума одного платежу. Тому, чим більший строк, на який видається кредит, тим легше позичальникам його погасити, а значить, тим нижчий рівень ризику неповернення такого кредиту.

Таким чином, концепція  іпотечного кредитування в житловому  будівництві втілювана в життя  АКБ “Аркада” та ХК “Київміськбуд” виявилась вдалою. Вона дозволяє стимулювати розвиток будівельної галузі та суміжних галузей економіки, вилучити з тіньового обігу кошти населення, створити потужний інвестиційний ресурс і пом’якшити проблему забезпеченості населення власним житлом, зменшити соціальну напругу в суспільстві.

Досвід АКБ “Аркада” та холдингової компанії “Київміськбуд” у сфері іпотечного кредитування має бути ретельно вивчений і розповсюджений на території всієї країни.

Банк "Аркада" має  такі переваги над іншими банками  в оформленні іпотечного кредиту за програмою "Квартира в розстрочку":

- зручне оформлення  кредиту;

- мінімальні вимоги  до документів, що підтверджують  доходи;

- нотаріальне оформлення  іпотечного договору та договору  страхування в приміщенні банку;

- відстрочення погашення кредиту;

- нарахування відсотків  на фактичну суму залишку кредиту;

- можливість дострокового  повернення кредиту без штрафних  санкцій;

- сплата процентів  один раз на квартал;

- отримання свідоцтва  про право власності в приміщенні  банку.

Погашення кредиту може відбуватися за двома варіантами:

 

 

1 варіант:

- до запланованої дати вводу будинку в експлуатацію Позичальник сплачує щоквартально проценти за користування кредитом;

- після запланованої дати вводу будинку в експлуатацію Позичальник погашає кредит рівномірними щоквартальними платежами та сплачує проценти за користування кредитом;

- позичальник має право достроково погашати кредит.

2 варіант:

- від дати укладання кредитного договору Позичальник щоквартальними рівномірними платежами (кредит та проценти) сплачує зобов'язання за кредитом.

- проценти за користування кредитом банк нараховує на фактичну суму залишку кредиту.

- позичальник має право достроково погашати кредит.

        Умови надання кредиту. Кредити надаються у разі позитивного рішення Кредитно-Інвестиційного комітету банку.

Позичальниками  можуть бути особи, які досягли 18 років  та не старші 60 років. Позичальник повинен  особисто пред'явити паспорт громадянина  України та оригінал довідки про  присвоєння ідентифікаційного номера Державною податковою інспекцією. В день нотаріального оформлення Іпотечного договору необхідна присутність дружини та чоловіка для оформлення письмової згоди на іпотеку.

Для розгляду заяви  про кредит Кредитно-інвестиційним  комітетом банку необхідно надати такі документи:

- договір про участь у ФФБ;

- паспорт громадянина України;

- ідентифікаційний номер платника податків;

- свідоцтво про шлюб;

- паспорт та ідентифікаційний номер подружжя;

- документ (довідку) про особисті доходи за останні шість місяців;

- документи на інше нерухоме майно і транспортні засоби Позичальника та/або подружжя.