Земельно-кадастровое деление территории города и оформление документов на земельный участок

• статистический анализ рыночных данных;

     Для целей сбора рыночной информации обязательно наличие в объявлении стоимости единого объекта недвижимости или стоимости единицы сравнения, а также площади объекта недвижимости.

     При анализе информации необходимо осуществить проверку информации по следующим критериям:

- правильность собранной рыночной  информации;

- достоверность собранной рыночной  информации;

- полнота собранной рыночной информации.

     Затем рыночная информация загружается в базу данных СПО.

     В целях обеспечения сопоставимости рыночной информации и приведения значений факторов стоимости к единому эквиваленту вносятся необходимые поправки:

- на отличие даты оценки и даты совершения сделки или публикации сведений;

- на уторгование (при использовании  информации о ценах предложения  и спроса);

- на наличие особых условий  сделки и другие параметры.  Все внесенные поправки должны  быть обоснованы.

     Для групп, по которым, в том числе, используется информация об арендной плате за земельные участки, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты:

 

          АП

    РСз = --,                                                  (1)

          Кк

 

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

АП - арендная плата за земельный  участок за вычетом потерь от недоиспользования  и операционных расходов арендодателя, руб.;

Кк - коэффициент капитализации  арендной платы.

Для групп, по которым используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков следующими методами:

1. Методом выделения:

 

    РСз = РЦеон - ОС,                                          (2)

 

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта  недвижимости, руб.;

ОС - стоимость воспроизводства  или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб.

2. Методом распределения:

 

    РСз = РЦеон x Дз,                                          (3)

 

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта  недвижимости, руб.;

Дз - доля стоимости земельного участка  в рыночной стоимости единого  объекта недвижимости.

 

     Статистический анализ рыночной информации проводится с целью:

- определения и устранения земельных  участков с резкими отклонениями  в значениях рыночной стоимости  и (или) в значениях тех или  иных факторов стоимости;

- обеспечения непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости, для каждой группы земельных участков;

- обеспечения достаточности и  репрезентативности исходной рыночной  информации.

     Непротиворечивость и объяснимость рыночной информации означает, что:

- земельные участки группы с  аналогичными характеристиками  должны иметь близкую рыночную  цену;

- земельные участки группы с  лучшими (худшими) характеристиками  должны иметь большую (меньшую)  рыночную цену.

     Анализ на непротиворечивость и объяснимость рыночной информации может проводиться следующими методами:

- визуальный анализ вариации  рыночных цен на карте;

- сравнение рыночных цен и  (или) значений факторов стоимости  земельных участков группы с  похожими характеристиками.

    Рыночная информация считается достаточной, если объем выборки составляет не менее 6(m+1), где m - количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей расчета.

     Рыночная информация считается репрезентативной, если в выборке присутствуют объекты-аналоги, факторы стоимости которых принимают значения, характерные для объектов оценки данной группы. Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данной группы, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данной группе, при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов оценки желательно присутствие каждого значения качественного фактора данной группы не менее шести раз. Для количественных факторов: диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки данной группы. При этом структура наличия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у исходной и рыночной выборки.

• построение статистических моделей.

     Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

- выбор факторов стоимости для построения моделей, осуществляемый двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных  участков группы на основе экспертного мнения. Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.

• построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы.

     Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.

     Для определения кадастровой стоимости или УПКС земельных участков каждой сформированной группы могут использоваться следующие регрессионные модели:

1. Линейная (аддитивная):

 

    Y = a  + a X  + ... + a X ,                                (4)

         0    1 1          n n

 

    где Y - зависимая переменная (рыночная стоимость 1 кв. м земли

или стоимость земельных участков), X , ..., X  - факторы стоимости

                                    1        n

земельных участков, a , a  ... a  - коэффициенты модели;

                     0   1      n

2. Мультипликативная с фиктивными  переменными:

 

           a      a   X         X

            1      k   k+1       n

    Y = a X  ... X   a     ... a                               (5)

         0 1      k   k+1       n

 

    Здесь X   , ..., X  - двоичные факторы со значениями 0,1;

           k+1        n

3. Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):

 

           a      a

            1      n

    Y = a X  ... X                                             (6)

         0 1      n

 

Во избежание сложностей, связанных  с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2);

4. Экспоненциальная модель:

 

           a X +...+a X

            1 1      n n

    Y = a e                                                    (7)

         0

 

       Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей.

     Формирование обучающей и контрольной выборок производится следующим образом:

- объекты исходной выборки упорядочиваются  по возрастанию их зависимой  переменной;

- из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам.

     Далее осуществляется проверка статистической значимости моделей с использованием критерия Фишера.

     Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения.

• анализ качества статистических моделей расчета.

     На данном этапе  строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв. м земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.

     Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог.

     В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и (или) проведения группировки земельных участков кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1 - 10 Методических указаний, может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

      В случае, если в кадастровом квартале отсутствуют земельные участки одного из видов разрешенного использования, для такого кадастрового квартала рассчитывается среднее (взвешенное по площади) значение УПКС земельных участков этого вида разрешенного использования по населенному пункту (далее - по муниципальному району (городскому округу), далее - по субъекту Российской Федерации).

     В целях отображения и анализа результатов расчета кадастровой стоимости земельных участков на территории субъекта Российской Федерации формируются Таблицы 3 и 4 Приложение 1. Все таблицы упорядочиваются последовательно: по наименованию муниципального района (городского округа), по наименованию населенного пункта, по кадастровому номеру земельного участка. Если в таблице отсутствует один из столбцов, то упорядочение осуществляется в том же порядке, за исключением отсутствующего столбца.

• Оформление материалов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

     В результате проведения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов субъекта Российской Федерации формируются отчетные материалы по форме, установленной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Отчетные материалы).

     Отчетные материалы должны быть сформированы в бумажном и электронном видах в соответствии с настоящими Рекомендациями и типовой формой отчетных материалов, разработанной Роснедвижимостью. В бумажном виде отчет должен содержать описание организации проведения ГКОЗ НП, порядок расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и результаты ГКОЗ НП. В бумажном виде отчета также приводятся ссылки на исходные и промежуточные данные, используемые для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, обобщенные результаты работ, графические слои, отражающие результаты ГКОЗ НП, представленные в электронной части отчета.

     В электронном виде отчет должен содержать копию бумажного вида отчета в формате документа MS Word (*.doc), приложения, содержащие исходные и промежуточные данные, результаты расчета кадастровой стоимости каждого земельного участка, слои цифровых тематических карт, а также заполненную базу данных специального программного обеспечения "Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов". Электронная часть отчета представляется на диске(-ах) CD-R, DVD-R.

     Отчетные материалы в обязательном порядке должны содержать:

- сведения о значениях факторов, использованных при определении кадастровой стоимости земельных участков и оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого объекта оценки;

- сведения о рынке недвижимости;

- базу данных СПО, слои цифровых  тематических карт и файлы  формата "*.xml" (в электронном виде);