Земельно-кадастровое деление территории города и оформление документов на земельный участок

3.5 Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов

 

     Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Рекомендации) являются практическим руководством по реализации Методических указаний.

     В Рекомендациях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - ГКОЗ НП), а также указаны основные требования к оформлению отчетных материалов.

     Рекомендации сопровождаются специальным программным обеспечением "Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов" (далее - СПО).

     Методические указания, Рекомендации, СПО и руководство пользователя СПО составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

     Исходной информацией для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов являются:

- перечень объектов оценки;

- эталонная база КЛАДР;

- дежурные карты кадастрового  деления кадастровых районов;

     Дежурная кадастровая карта должна содержать информацию о границах кадастровых кварталов, номерах кадастровых кварталов; границах населенных пунктов; названиях населенных пунктов.

- СПО "Расчет кадастровой  стоимости земельных участков  в составе земель населенных  пунктов", руководство пользователя  СПО;

- перечень городских населенных  пунктов.

     Работы по осуществлению кадастровой оценки земель населенных пунктов выполняется в следующем порядке:

• формирование исходного перечня земельных участков;

     Исходный перечень земельных участков формируется на основе кадастровых планов территории (далее - КПТ) по форме Таблицы 1 Приложения 1.

     Для формирования перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов записи, содержащиеся в КПТ кадастрового района, объединяются в один файл в формате MS Excel (*.xls).

• формирование Перечней N 1, 2, 3;

     В Перечень N 1 включаются земельные участки с заполненными и непротиворечивыми графами 4 - 8 и проставленными номерами видов разрешенного использования, кодами КЛАДР (либо заполненной графой "Наименование населенного пункта"), все остальные земельные участки включаются в Перечень N 2.

     В случае выявления земельных участков, для которых в графах 2 - 8 указаны одинаковые сведения, один из таких земельных участков заносится в Перечень N 3, другой в Перечень N 1 или Перечень N 2 (в зависимости от полноты и непротиворечивости сведений).

• формирование перечня объектов оценки и перечня земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки;

     После внесения управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту Российской Федерации уточнений в Перечень N 2 формируются доработанный Перечень N 1 (Перечень объектов оценки) и Перечень земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки.

     Перечень объектов оценки загружается в СПО. В случае отсутствия возможности загрузить в СПО некоторые земельные участки в СПО формируется отчет в виде текстового файла с указанием имени исходного файла, кадастрового номера объекта оценки и причины ошибки загрузки перечня объектов оценки. В случае если устранить причины ошибки загрузки перечня объектов оценки невозможно, Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации готовит соответствующее обоснование, и указанные земельные участки вносятся в Перечень земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки (Приложение 1 Таблица 2).

     Количество загруженных в СПО объектов оценки должно соответствовать количеству объектов оценки, содержащихся в Перечне объектов оценки, согласованном управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту Российской Федерации.

• определение номера вида разрешенного использования земельных участков;

     Определение номера вида разрешенного использования земельных участков производится в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования.

• присвоение земельным участкам кода классификатора адресов России (далее - код КЛАДР).

     Для земельных участков в составе земель городских населенных пунктов определяется код КЛАДР до уровня "Улица". Основанием для отнесения земельного участка к землям городского или сельского населенного пункта являются сведения нормативных правовых актов органов власти субъекта Российской Федерации.

Земельным участкам в составе земель городских населенных пунктов код  КЛАДР до уровня "Улица" проставляется  в графу 12 "Код КЛАДР" в формате: СС РРР ГГГ ППП УУУУ, где:

СС - код субъекта Российской Федерации (региона);

РРР - код района;

ГГГ - код города;

ППП - код населенного пункта;

УУУУ - код улицы.

     Земельным участкам в составе земель сельских населенных пунктов код КЛАДР населенного пункта указывается в графе 12.1 "Код КЛАДР, населенный пункт" в формате:

СС РРР ГГГ ППП, где:

СС - код субъекта Российской Федерации (региона);

РРР - код района;

ГГГ - код города;

ППП - код населенного пункта.

• расчет кадастровой стоимости;
• При расчете кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1 - 10 Методических указаний в целях получения информации о значениях факторов стоимости земельных участков готовится письменный запрос о предоставлении информации о значениях факторов стоимости земельных участков, групп земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствующие организации.

     Перечень факторов стоимости с указанными источниками информации, содержащих сведения о значениях факторов стоимости, либо об объектах, описывающих территорию в разрезе факторов стоимости, согласовывается протоколом межведомственной комиссии.

     Значения каждого фактора стоимости должны быть указаны в единой размерности.

     Для загрузки в СПО информация формируется в двух видах:

- слои цифровых тематических  карт в формате MapInfo - для факторов  стоимости и населенных пунктов, по которым принято решение рассчитывать значение факторов стоимости на основе графической информации;

- таблицы в формате MS Excel (*.xls) - для факторов стоимости и  населенных пунктов, по которым  информация о значениях фактов  стоимости загружается в семантическом виде.

     Исходными графическими материалами в бумажном виде для формирования цифровых тематических карт являются дежурные карты кадастрового деления кадастровых районов и населенных пунктов.

     При подготовке цифровых карт должно быть обращено внимание на актуальность и качественное состояние картографических материалов.

     Семантическая информация должна удовлетворять следующим требованиям:

- источники информации должны  содержать достоверные сведения;

- сведения должны быть однозначными и не допускать двойственности понимания;

- описание местоположения объекта,  характеризующего территорию города  в разрезе факторов стоимости,  должно быть до уровня улицы  (за исключением описаний местонахождения,  привязанных к однозначно определенным  объектам, например, к объектам гидрографии, железной дороге и пр.);

- если в качестве фактора  стоимости используется расстояние  от населенного пункта до районного  (административного) центра и  пр., и информация дана в описательном  виде, то необходимо запросить графическую информацию в виде дежурной кадастровой карты района с нанесенными названиями населенных пунктов.

     При формировании цифровой карты рекомендуется создавать следующие слои:

- слой границы субъекта Российской  Федерации;

- слой границ муниципальных образований (муниципальных районов и городских округов);

- слой населенных пунктов (дискретные  объекты);

- слой улиц в составе населенных  пунктов;

- слой кадастровых кварталов  в составе населенных пунктов;

- слой земельных участков в  составе населенных пунктов;

- слои факторов стоимости в  составе населенных пунктов, если  принято решение определять значения  факторов стоимости земельных  участков с использованием графической  информации;

- слои объектов-аналогов в составе  населенных пунктов;

- слои предыдущих результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

      При выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов значения некоторых факторов стоимости можно определить с помощью графической информации. То есть, имея семантическую информацию об объекте, описывающем территорию в разрезе фактора стоимости, можно определить значение фактора стоимости от графики. К таким факторам можно отнести следующие: расстояние от объекта оценки до центра населенного пункта, наличие вблизи объектов рекреации (парк, водоем, стадион), расстояние от объекта до ближайшей остановки общественного транспорта, расстояние от объекта до ближайшего ж/д вокзала, расстояние от объекта до ближайшего объекта здравоохранения, общественно-культурного назначения, спортивно-оздоровительных комплексов, расстояние от объекта до крупных промышленных объектов, расстояние от объекта до крупных торговых центров, площадок и др.

     Если объект, описывающий территорию в разрезе фактора стоимости, относится к точечным, для его описания возможно использовать адресное обозначение, указание пересечения улиц, иной ориентир, относительно которого расположен объект.

     Если объект, описывающий территорию в разрезе фактора стоимости, относится к площадным, для его описания возможно использование следующих сведений: расположение между какими-либо объектами, расположение относительно буферных зон каких-либо объектов (например: 100 м от реки), расположение относительно границы населенного пункта.

     В целях создания корректных слоев цифровых тематических карт проводится контроль качества информации, который включает контроль полноты, качества, топологической корректности пространственных данных.

     Для определения значений факторов стоимости земельных участков слои цифровых тематических карт загружаются и обрабатываются в СПО.

     При группировке земельных участков в составе земель населенных пунктов производится кодировка информации о значениях качественных факторов стоимости объектов оценки путем присвоения качественным значениям факторов числовых значений.

     Если качественные значения факторов стоимости могут быть упорядочены по силе их влияния на кадастровую стоимость объектов оценки, то упорядочение по величине приписываемых числовых значений должно совпадать с упорядочением по силе влияния значений факторов на кадастровую стоимость.

     Всем сформированным группам присваивается порядковый номер. Значения (диапазоны значений) факторов стоимости, заданные для проведения группировки, должны быть обоснованы.

• сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

     При сборе информации по объектам недвижимости наиболее полную информацию могут предоставить следующие источники:

- учреждения по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- комитеты по управлению имуществом;

- отделения Российского фонда  федерального имущества;

- организации арбитражных управляющих;

- организации оценщиков;

- риэлторские организации;

- электронные СМИ (сайты различных агентств недвижимости, интернет-версии печатных изданий, интернет-доски объявлений);

- печатные СМИ (федерального, регионального  и местного уровней).

Наиболее достоверной информацией  о рынке недвижимости являются сведения учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотечных сделках, продажах имущества организаций-банкротов, а также сведения о сделках, совершенных с муниципальным, региональным или федеральным имуществом, содержащиеся в органах по управлению имуществом. Помимо этого, ежегодно для целей продажи, установления арендной платы и т.д. органы муниципальной, региональной и федеральной власти проводят оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, формируя соответствующий информационный ресурс о рынке недвижимости. Подобной информацией также обладают оценочные организации, выполняющие работы по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в том или ином регионе. Еще одним важным источником, содержащим достаточно полную информацию о рынке недвижимости, являются базы данных риэлторских и рекламных организаций, специализирующихся на рынке недвижимости.