Актуальные проблемы цивилистики

Выселение по рассматриваемому основанию является крайней мерой ответственности  и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя или членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о  необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению суды понимают использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например использование  его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных (для нежилых  целей). Жилец, который нарушает права  и законные интересы других граждан, а также правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические требования, которым должно отвечать жилое помещение, подлежит выселению.К систематическому нарушению прав и законных интересов  соседей нанимателем и (или) членами  его семьи суды относят неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов  проживающих в этом жилом помещении  или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования  жилыми помещениями. К таким действиям  Пленум Верховного Суда Российской Федерации  в Постановлении от 02.07.2009 N 14 относит, например, прослушивание музыки, использование  телевизора, игру на музыкальных инструментах в ночное время с превышением  допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан  и тишины в ночное время; нарушение  правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей  хулиганских действий. Под систематическим  бесхозяйственным обращением с жилым  помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение  структурных элементов квартиры: окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.

В подмосковном Красноармейске зимой 2008 года из двухкомнатной  квартиры выселили 35-летнего Н.Н., который  свое жилье превратил в мусорную свалку, завалив комнаты от пола до потолка мешками с отходами. Из-за этого весь подъезд превратился  в заповедник для тараканов, блох и крыс. Дважды Н. становился виновником пожаров. Из-за захламленности лестничной площадки мусором с помоек пожарным приходилось пробираться в квартиру с балкона. Зимой из-за аварии в  системе центрального отопления  весь дом остался без тепла, так  как Н. в морозы не закрывал окна. Решением Пушкинского городского суда Н. выселен "за грязь".Суд учитывает  правильность соблюдения процедуры  урегулирования взаимоотношений нанимателя и наймодателя в досудебном порядке. Предварительно наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с  ним членов его семьи о необходимости  устранить нарушения и назначить  разумный срок для восстановления разрушенных  частей жилого помещения. Этот срок зависит  от конкретных обстоятельств и должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению. Только после  этого возможно предъявление иска в  суд. В случае устранения нарушения  наниматель и члены его семьи  не подлежат выселению.

Наниматель  и проживающие совместно с  ним члены его семьи не могут  претендовать на предоставление другого  жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение  не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей  или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его  разрушение. К примеру, в Новгороде  суд удовлетворил иск муниципального учреждения "Служба заказчика по ЖКХ" к семье П. Муж и жена П. были выселены на основании статьи 91 ЖК РФ, поскольку они не только завалили все грязью, но и постоянно  заливали соседей, бытовые отходы выбрасывали  прямо из окон, вызывая постоянные жалобы соседей. Решением суда П. были лишены жилья без предоставления другого.Выселение собственника жилья  возможно не только по основаниям, предусмотренным  ЖК РФ. Любое жилье является объектом права, и собственник жилья имеет  право владеть, пользоваться и распоряжаться  своим жилым помещением. Право  выселить кого-либо из жилья основано на праве распоряжения. Выселение  часто является последствием лишения  права собственности на недвижимое имущество. При этом процедура лишения  права собственности регулируется нормами гражданского законодательства, а процедура выселения - нормами  жилищного законодательства.В 2008 году в России началась большая кампания по выселению неплательщиков ипотечных  кредитов, выданных в рамках национального  проекта "Доступное жилье". К  настоящему времени судебная практика о выселении кредитных должников  во многих регионах уже сложилась. Истцом по многим таким делам о выселении  выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За минувший год только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено  более 100 исков о взыскании и  наложен арест на имущество более  десятка должников для его  реализации на аукционах и выселения  заемщиков без предоставления жилплощади. В Уфе и ряде других городов  Башкирии удовлетворено несколько  десятков исков Уфимского городского агентства по ипотечному кредитованию.В  соответствии с пунктом 3 статьи 54 ФЗ об ипотеке суд может при наличии  уважительных причин отсрочить обращение  взыскания на предмет залога - квартиру или иное жилье, принадлежащее физическом лицу, на срок до одного года. Тем самым  должнику может быть дано время на урегулирование собственных проблем  с оплатой.Временное жилье для  ипотечных заемщиков не предоставляется, хотя на уровне органов власти разрабатывались  законопроекты о предоставлении выселяемым кредитным заемщикам  жилья на условиях социального найма  по норме общежитий (6 кв. м на человека). Выселение ипотечных заемщиков  является следствием лишения их права  собственности и проводится безадресно, без предоставления другого жилья.

В случае вселения в жилое помещение без согласия собственника этого жилого помещения  жильцы могут быть выселены собственником  без предоставления другого помещения. Статья 288 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать выселения жильцов  без предоставления другого жилого помещения и возмещения убытков, если жильцы проживают в квартире или ином жилом помещении без  правовых оснований и без согласия на то собственника жилья. Жилые помещения  могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

К. обратилась в суд с иском о признании  недействительным договора дарения  жилого дома, устранении препятствий  в пользовании жилым домом  и выселении к ответчикам, указав, что ее матери на праве собственности  принадлежала 1/2 часть дома, который  был реально разделен согласно решению  суда между ее родственниками. После  смерти матери К. стала принадлежать 1/3 от всего дома. Однако без ее согласия половину дома занял ее брат и его  семья. Суд, исследовав материалы дела, иск удовлетворил и выселил родственников  К., безосновательно занявших 1/2 части  дома (см. решение Заводского районного  суда г. Саратова).В приведенном выше примере суд проверил отсутствие у жильцов договорных отношений  с собственником жилья и, убедившись, что договор коммерческого найма  между собственником и лицами, проживающими в доме, отсутствует, принял справедливое решение о выселении.Часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в случае прекращения права  пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им). Иначе он подлежит выселению  по требованию собственника на основании  решения суда.Гр-ка К. обратилась в  суд с иском о выселении  М. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения и взыскании  с нее в пользу К. заявленной суммы  убытков.В 2004 году гражданка К. приобрела  у ООО "Строй Инвест Проект Групп" по договору долевого участия в строительстве  жилого дома двухкомнатную квартиру. В 2005 году жилой дом был сдан в  эксплуатацию. К. оформила право собственности  на вышеуказанную квартиру. Однако когда она решила вселиться в  квартиру и перевезти туда свои вещи, оказалось, что в квартире уже  более двух лет фактически проживает  гражданка М., пользующаяся коммунальными  и техническими услугами, в результате чего коммунальными службами на имя  гражданки К. была начислена большая  заложенность. Гражданка М. заявила, что она также заключила с  ООО "Строй Инвест Проект Групп" договор долевого участия на спорную  квартиру. Однако поскольку в 2005 году ООО "Строй Инвест Проект Групп" обанкротилось, гражданка М. не обжаловала в суд действия менеджеров ООО "Строй  Инвест Проект Групп", заключивших  договоры долевого участия в строительстве  на эту квартиру сразу с несколькими  гражданами.Решением районного суда исковые требования гражданки К. были удовлетворены в полном объеме.В  данном случае решение суда было основано на статье 288 ГК РФ и статье 35 ЖК РФ. У  ответчицы изначально отсутствовали  правовые основания для проживания в квартире.В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать  свое имущество из чужого незаконного  владения и на основании указанной  нормы выселить лиц, незаконно занявших жилье. Однако истцу необходимо доказать факт изначальной незаконности, самоуправности вселения.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда  города Москвы заявил иск к семье  М. (далее - ответчики) об истребовании муниципальной квартиры из чужого незаконного  владения и выселении. Семья М. проживала  в квартире, предоставленной в  связи с признанием ее собственной  квартиры непригодной для проживания и необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств федерального или городского бюджета.Члены семьи  М. зарегистрированы в однокомнатной  квартире, которая была признана непригодной  для постоянного проживания. Ответчики  являются нуждающимися в улучшении  жилищных условий. Решением Ленинского райисполкома народных депутатов г. Москвы семье М. временно до окончания  капитального ремонта их квартиры было разрешено переселение в соседнюю квартиру без изменения прописки.

По окончании  капитального ремонта их прежняя  квартира должна была быть возвращена М. Суд установил, что вселение ответчиков в спорную квартиру не являлось самоуправным, а было произведено в соответствии с действующим законодательством того времени, и посчитал, что истцом не представлено доказательств того, что прежнее жилье так и осталось непригодным для постоянного проживания и возвращено ответчикам. В итоге в иске о выселении, истребовании имущества из чужого незаконного владения было отказано. В указанном выше деле истец своим волевым решением вселил ответчиков на спорную жилплощадь, а после попытался воспользоваться неправильным и неполным оформлением документов и выселить семью по формальным основаниям, поэтому суд правомерно встал на защиту интересов нанимателей жилья. Однако стоит обратить внимание, что механизм, предусмотренный статьей 301 ГК РФ, не предназначен для возврата вещи собственником, заключившим недействительную сделку, от другой стороны этой же сделки. Недействительная сделка, порождая самые разные последствия, не может порождать право на полученную по сделке вещь у получателя.

Н. обратилась в районный суд с иском к  ОАО "Автокомбинат N 2", районной и  городской администрации, семье  Я., о признании недействительным договора сдачи квартиры, заключенного в 1992 году с автокомбинатом. В 1992 году по договору с автокомбинатом Н. сдала  занимаемую ею квартиру для отселения  жильцов со стройплощадки жилого дома, а ответчик по окончании строительства  данного дома обязался предоставить ей двухкомнатную квартиру в нем. В связи с этим Н. временно переселилась в предоставленную на время строительства  ответчиком комнату в общежитии. В итоге дом построен не был, а  спорную квартиру по ордеру на вселение занимает семья Я. При рассмотрении дела было установлено, что земельный участок для строительства дома автокомбинату N 2 не отводился, а был отведен ЖСК "Транспортник", с которым Н. в договорных отношениях не состояла и членом его не являлась. В силу того что первая сделка по спорной квартире является ничтожной, то в данном случае признание приобретателя добросовестным, исходя из положений статьи 302 ГК РФ, правового значения не имеет и не может приниматься во внимание при разрешении данного спора. Истица была введена в заблуждение относительно правомочий комбината по заключению договора, поскольку не располагала информацией, что земельный участок автокомбинату не отводился. Таким образом, договор признан противоречащим требованиям закона (подробнее см. Постановление Президиума Саратовского областного суда от 30 сентября 2002 г.).

В рассматриваемом  примере выселение граждан из квартиры истицы будет являться именно одним из последствий недействительности сделок.На практике встречаются и  такие случаи.

По решению  суда семья новгородцев была выселена из квартиры, которую они передали другому лицу по договору купли-продажи. Сделка от имени продавцов совершалась  доверенным лицом, которое присвоило  себе деньги за проданную квартиру и скрылось. Семья осталась без  денег и без новой квартиры, которую планировала приобрести на вырученные от сделки деньги. Добросовестный покупатель, который заплатил деньги за квартиру, получил свидетельство  о праве собственности на жилье, но уже почти два года не по своей  вине не может пользоваться своей  же собственностью.

В данном судебном деле ответчик вряд ли мог представить  суду какие-либо весомые возражения: сделка имела место по волеизъявлению обеих сторон, поэтому каждая из сторон имела право на встречное  предоставление. Покупатель получил  право собственности на купленную  квартиру.

За последние  несколько лет судам приходилось  часто сталкиваться с категорией дел по искам о признании недействительными  сделок с приватизированным жильем, особенно когда в жилом помещении  проживали или имели право  на проживание несовершеннолетние дети, чьи интересы не были учтены в момент приватизации.

Несовершеннолетние  лица, проживающие в жилом помещении  совместно с нанимателем и  являющиеся членами его семьи  либо бывшими членами семьи, наравне  с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей  собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности  на приватизируемое жилое помещение  может быть осуществлен опекунами  и попечителями, в том числе  родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов  опеки и попечительства. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным для признания сделки недействительной.По одному из таких дел о защите жилищных прав детей суд признал договор приватизации квартиры и последующей купли-продажи недействительным и выселил семью Ш. с двумя несовершеннолетними детьми, один из которых инвалид, из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, сняв их с регистрационного учета. Суд принял такое решение, основываясь на том, что у ответчика по делу К. на момент приватизации имелось пять несовершеннолетних детей, интересы которых не были учтены при приватизации. С ответчика в пользу Ш. суд взыскал денежную стоимость для приобретения четырехкомнатной квартиры. Суд не принял во внимание, что Ш. является добросовестным приобретателем квартиры, приобрел квартиру по рыночным ценам, в квартире сделал дорогостоящий ремонт, а права детей К. он не нарушал, поскольку их нарушил отец несовершеннолетних детей. Дополнительно суд по ходатайству Ш. определил порядок исполнения решения, согласно которому выселение семьи Ш. без предоставления другого жилого помещения и вселение семьи К. производится с одновременным (одномоментным) взысканием денежной суммы в пользу Ш. для приобретения его детям жилого помещения (см. решение Ленинского районного суда г. Саратова от 14 мая 2001 года по делу N 2-542).Согласно части 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем фактически проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.