Актуальные проблемы цивилистики

К примеру, в 2001 году судами Санкт-Петербурга по искам  жилищного комитета города были выселены из собственной квартиры в общежитие  двое неплательщиков, ведущих асоциальный  образ жизни, а в 2003 году за долги  из трехкомнатной квартиры была выселена семья петербуржцев. На момент вынесения решения суда семья не оплачивала коммунальные платежи и плату за пользование жильем с 1997 года и задолжала почти 50 тыс. рублей. Квартиру мать и сын приватизировать не успели.

Решение о выселении было вынесено после  того, как судья убедился, что  у ответчиков не было уважительной причины для неуплаты. Ведь причины  неуплаты могут быть различными: от нежелания платить по причине  затруднительного материального положения  до продолжительной болезни или  отъезда на длительный срок. Принудительное выселение не допускается, если причины  задолженности по квартплате являются уважительными, например длительная невыплата  заработной платы, острая необходимость  оплаты дорогостоящего лечения и  т.п.Верховный Суд РФ к уважительным причинам невнесения нанимателем и  членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты  заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с  утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые  ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе  семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.Заявленный иск не может  быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и  членами его семьи за жилое  помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).

Напротив, не считаются уважительными такие  причины невнесения платы, как злоупотребление  спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина. Отсутствие у нанимателя уважительных причин должен доказывать займодатель  как истец по делу. На практике выселению в судебном порядке мешает неудачно сформулированная статья 90 ЖК РФ, которая позволяет выселять за неуплату тех, кто "в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги". Получается, если должник платит раз в четыре месяца по 10 рублей или вносит плату только за коммунальные услуги без оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена норма статьи 90 ЖК РФ.

В пункте 38 Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 внимание судов обращается на причины и  длительность периода неуплаты за жилое  помещение и коммунальные услуги.

В резолютивной части решения суда о расторжении  договора социального найма и  выселении нанимателя и членов его  семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, указывается конкретное другое жилое помещение, предоставляемое  по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое  другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного  проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться  в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального  использования. Это необходимо в  связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое  место жительства.

В частности, в ноябре 2008 года из московской двухкомнатной  квартиры в Текстильщиках была выселена семья Николаевых, задолжавшая за коммунальные услуги 104 тыс. руб. Вместо "двушки" им была выделена 19-метровая комната в Капотне. Это первый случай семейного выселения, до этого "выгоняли" только неплательщиков-одиночек.На практике неплательщиков за жилье и  коммунальные услуги нередко выселяют не только в общежития, но и в бараки, едва пригодные для проживания.

Одновременно  с выселением к нанимателю может  быть предъявлено требование об уплате всей суммы задолженности и начисленной  пени за несвоевременную оплату. Ведь выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.

Процедура выселения  за неуплату за жилое помещение и  коммунальные услуги считается соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение  о выселении, во-вторых, договор социального  найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом нового договора найма.

Одним из оснований  выселения из жилья, занимаемого  по договору социального найма, является снос дома. Снос жилого здания может  производиться, во-первых, в связи  с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной  документацией; во-вторых, в связи  с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В  случае сноса дома выселяемым из него гражданам органом государственной  власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе  такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения  по договорам социального найма (статья 86 ЖК РФ).

Государственные или муниципальные нужды могут  быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, важной застройкой территории, которая  отвечает общественным интересам. Согласно статье 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют  муниципальной собственностью, решают иные вопросы местного значения. При  этом все земли в пределах черты  населенного пункта находятся в  ведении городской администрации.

При выселении  граждан из жилых помещений государственного, общественного жилых фондов, если дом, в котором находится жилое  помещение, подлежит сносу, выселяемым гражданам должны быть предоставлены  другие благоустроенные жилые помещения. Суд, принимая решение о выселении, должен обязательно проверить состояние  жилья, предлагаемого под отселение, а также его соответствие нормам предоставления жилой площади, его  принадлежность.

ЗАО "Задача" обратилось в суд с иском о  выселении семьи К., имеющей несовершеннолетних детей, из квартиры с предоставлением  другого благоустроенного жилого помещения  в связи с тем, что Постановлением Администрации земельный участок, на котором расположен дом, отведен  ЗАО "Задача" под проектирование и строительство многоэтажного  жилого дома. На основании данного  Постановления Администрацией заключен договор аренды земельного участка  сроком на 25 лет.

Под переселение  семье К. была предложена квартира в 4-этажном кирпичном доме, имеющая  изолированные комнаты, раздельный санузел, горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление, балкон, большую  жилую площадь, но расположенная  в отдаленном районе города, с чем  ответчики категорически не согласны. Предлагаемая квартира предложена в  порядке обмена и на момент предложения  принадлежала на праве собственности  М. Суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку  не соблюден порядок выселения жильцов  из спорной квартиры, а квартира, предлагаемая семье К., находится  в собственности М. (см. решение  Волжского районного суда г. Саратова от 19.03.2001).

Суд проверяет  наличие и правильность оформления документации, подтверждающей цель сноса  дома: она должна в действительности соответствовать общественным нуждам. Например, органы местного самоуправления для рационального использования  муниципальной земли вправе разрешать  снос жилого дома старой постройки  для строительства нового многоэтажного  жилого дома. Удовлетворение жилищных потребностей граждан обычно признается соответствующим общественным нуждам, тогда как снос жилого дома для  строительства торгового объекта  суд вряд ли сочтет соответствующим  нуждам горожан.

ЗАО "Шелдом" обратилось в суд с иском о  выселении из жилого дома К. и В. Земельный  участок, на котором расположен дом, согласно Постановлению Администрации  г. Саратова предоставлен истцу в  аренду на 10 лет для проектирования и строительства многоэтажного  жилого дома. Истцу поручено произвести отселение жильцов. Проект дома согласован с заинтересованными службами и  ими утвержден. Истец в ходе отселения  жильцов со стройплощадки предлагал  ответчикам для переселения две  квартиры, находящиеся в муниципальной  собственности, в которых никто  не зарегистрирован. Ответчики заявили, что предлагаемые квартиры находятся  в отдаленном районе, далеко от места  работы и поликлиники К., а В. нуждается  в постоянном медицинском наблюдении, имеет преклонный возраст, передвигается  с трудом. В судебном заседании  исследована копия Постановления  Администрации г. Саратова о предоставлении ЗАО "Шелдом" в аренду на 10 лет  земельного участка под проектирование и строительство многоэтажного  жилого дома, исследованы акты обследования квартир, предлагаемых под отселение. Суд исковые требования удовлетворил (см. решение Волжского районного суда г. Саратова от 09.07.2002).

В данном случае суд учел, что органами местного самоуправления соблюден порядок выселения, снос дома отвечает общественным интересам, так как готовы документы на возведение новой жилой застройки, а предлагаемые для отселения жилые помещения  имеют жилую площадь, отвечающую требованиям закона, и отвечают санитарно-техническим  требованиям.

На практике чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов. На федеральном  уровне порядок признания дома аварийным  регламентирован Положением о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства  РФ от 28 января 2006 года N 47.В судебном разбирательстве судом проверяется  правильность действий и принятия решений  межведомственной комиссии, которая  создана для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Комиссия для признания дома, являющегося  федеральной собственностью, подлежащим сносу должна быть создана федеральным  органом исполнительной власти, а  в ее состав включаются представители  органа исполнительной власти, органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сфере  санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также собственник  с правом совещательного голоса. Перед  тем как принять решение о  сносе дома, комиссия должна принять  и рассмотреть заявление и  прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов  проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений  в доме для постоянного проживания .Основными документами, помимо решения о сносе дома, являются акт обследования и заключение межведомственной комиссии. К примеру, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре Москвы гражданина С. и членов его семьи с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города в связи со сносом дома. Основанием для такого решения послужили следующие факты: Правительство Москвы решение о сносе дома не принимало, протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса этого дома, а также распоряжение префекта округа о сносе спорного здания, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос домов и выселение граждан.

В суде истец  должен доказать или наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан  впоследствии; или ухудшение в  связи с физическим износом в  процессе эксплуатации здания в целом  или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; или изменение окружающей среды  и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного  фона и физических нарушений градостроительной  деятельности.

Любое благоустроенное  помещение должно обладать рядом  обязательных признаков, которые определены статьей 89 ЖК РФ. Во-первых, помещение  должно быть благоустроенным применительно  к условиям конкретного населенного  пункта. Это значит, что уровень  благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте (городе, поселке, деревне) по планировке помещения, по времени  введения многоэтажного дома в эксплуатацию, по материалу постройки и т.п. Если собственник проживал в кирпичном  доме, то он вправе через суд требовать  предоставления ему квартиры в кирпичном  или монолитном доме, а не в панельной  новостройке.

Во-вторых, помещение  должно быть равнозначным по общей  площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном  помещении должно быть не меньше числа  комнат, ранее занимаемых в жилом  помещении. Заселение в одну комнату  лиц разного пола (в том числе  детей), за исключением супругов, допускается  только с их согласия. Возможность  предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается. Так, по одному из дел, в котором было заявлено требование о выселении из отдельной квартиры в аварийном доме, суд обязал предоставить выселяемой семье с несовершеннолетним ребенком комнаты площадью 12,7 кв. м, 9,6 кв. м и 12,9 кв. м в коммунальной квартире по другому адресу. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 21 июля 1994 г. удовлетворен протест  прокурора по делу, а дело направлено на новое рассмотрение, поскольку  предоставляемое гражданам жилое  помещение не является отдельной  квартирой. Вывод суда о том, что  ответчики как ведущие раздельное хозяйство фактически уже не пользовались отдельной квартирой, кассационная инстанция признала ошибочным.