Современные принципы и особенности налогообложения недвижимости

    Пробелы в теоретической разработке проблем  имущественного налогообложения ослабляют  налоговое право в сфере регулирования  общественных отношений по взиманию налогов с имущества физических лиц. Поэтому ощутимо существует необходимость дальнейшей разработки теоретических положений, а также  практических рекомендаций в сфере  установления и взимания имущественных  налогов. 

1.3 Методы налогообложения. 

     Применительно к организации взимания налогов обычно употребляют такую категорию, как «метод налогообложения».

     Методы  налогообложения – это способы  построения налоговых ставок и их соотношений с налоговой базой.

     Методы  налогообложения определяются видами применяемых ставок налога.

     В зависимости от метода налогообложения  оно подразделяется на следующие  виды: 1) равное; 2) пропорциональное; 3) прогрессивное; 4) регрессивное.

     Равное  налогообложение характеризуется взиманием с каждого налогоплательщика налога в одинаковой сумме, что обусловлено использованием налоговой ставни в твердом размере, равном для всех налогоплательщиком.

     Этот  метод не учитывает ни имущественного положения, ни размера дохода налогоплательщика. Исключение может составлять применение различных ставок применительно « душ» мужского и женского пола, а так же в зависимости от звания, чина или сословия налогоплательщика.

    Классическим  примером равного налогообложения  выступает подушное (поголовное) налогообложение. При данном налогообложении предмет  налога, налоговая база и единица  налога совпадают и выражены самим человеком. Совпадают также сумма налога (налоговый оклад) и налоговая ставка, которая выражена в твердой денежной сумме. В качестве окладной единицы и плательщика налога может выступать двор (усадьба), где налог приобретает характер подворной подати. Объясняется это тем, что в те времена организовать персональный учет физических лиц для обозначения их в качестве налогоплательщиков, было довольно затруднительно. Организовать учет дворов (усадьб, дворов, хозяйств) всегда намного легче, поскольку они выражены недвижимостью.

    При пропорциональном налогообложении  каждый налогоплательщик платит налог  по одинаковой ставке, выраженной в  процентах или доле к налогооблагаемой базе. В отличие от равного налогообложения, где каждый плательщик платит налог  в равной сумме, при пропорциональном налогообложении каждый плательщик платит налог по одинаковой ставке или в равной доле. Смысл пропорционального  налогообложения заключается в  том, чтобы каждый налогоплательщик нес налоговое бремя в одинаковой доле к размеру своей налогооблагаемой базы (например, к размеру своего дохода).

    Пропорциональное  налогообложение явилось результатом  исторической трансформации понимания принципа равного налогообложения: здесь равенство понимается не как равенство в сумме уплачиваемого налога, а как равенство в размере ставки налога.

    Пропорциональное  налогообложение выступало одним  из лозунгов французской революции  конца XVIII века и основывалось на провозглашаемой этой революцией идеи всеобщего равенства.

    При прогрессивном налогообложении  с ростом налоговой базы растет и  ставка налога. Здесь сумма налога будет зависеть не только от размера  налогооблагаемого дохода, но и от определяемой этим доходом ставки налогообложения. В результате, богатые несут налоговое  бремя в размере большем, чем  бедные. Такой подход традиционен  для социал-демократических воззрений  и является содержанием налоговой  теории, согласно которой налог есть средство уравнивания доходов.

    Теоретической основой прогрессивного налогообложения  выступает категория дискреционного дохода, то есть дохода, используемого  по своему усмотрению. Дискреционный  доход представляет собой разницу  между общим (совокупным, валовым) доходом и тем доходом, который требуется субъекту для удовлетворения жизненно необходимых потребностей. Наличие этого дохода обусловлено необходимостью обеспечения самого существования человека.

     Таким образом, дискреционный  доход – это доход, превышающий  тот размер денежных средств,  которые нужны субъекту для  удовлетворения жизненно необходимых  потребностей. Именно дискреционный,  а не общий доход определяет  истинную налоговую платежеспособность  лица. И вполне логично, что  чем выше доля дискреционного  дохода в общем доходе, тем  выше может быть размер налога. 

   1.4 Современные принципы налогообложения  недвижимости.

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ВНУТРЕННЕЙ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ В ПРОЦЕССЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.

    Внутренняя  информация представляет описание характеристик  оцениваемого объекта, его окружения  и типичности для конкретного  сегмента рынка. Как правило, собранная  оценщиком внутренняя информация имеет  максимальную степень достоверности.

    Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока:

• юридический статус объекта оценки;
• сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения;
• сведения о зонировании участка и градостроительных ограничениях;
• экономическая информация об оцениваемой недвижимости;
• Конкурентный спрос и предложение.

    Данный  массив информации используется при  выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведении соответствующих расчетов в методах  доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости. Конкретные экономические  сведения об оцениваемом объекте  недвижимости и техническое описание зданий и земельных участков позволят оценщику выбрать адекватный сегмент  рынка недвижимости и получить информацию о ценах купли-продажи аналогов, ставках арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне инвестиционного риска на местном  рынке.

    Оценщик собирает необходимую внутреннюю информацию для каждого из трех подходов определения  стоимости. При этом собранные сведения об объекте оценки сравниваются с  рыночной информацией по сопоставимым объектам. Оценщик, получая общую  картину рынка, использует эти данные для обоснования окончательной  оценки рыночной стоимости.

    Характер  и объем собираемой информации для  выполнения конкретного оценочного задания зависит от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки. Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной стоимости.

2.1 Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения.

    Информация  о физических характеристиках объекта  должна давать представление о состоянии  земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося недвижимым, но подлежащего  оценке в его составе, а также  содержать описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного  окружения, влияющего на величину стоимости.

    Данные  сведения могут быть получены в ходе переговоров с заказчиком или  собственником объекта оценки и  представителями технических служб, отвечающих за эксплуатацию объекта, изучения внутренней документации, визуального  осмотра и технической экспертизы объекта.

    Изучение  внутренней технической документации включает знакомство с техническим  паспортом (паспорт БТИ) и проектно-сметной  документацией, получение сведений о проведенных в прошлом капитальных  вложениях. Это позволяет установить внесение в проект существенных изменений  при проведении реконструкции, текущих  и капитальных ремонтов, ликвидации последствий аварий. Оценщик должен зафиксировать объем и качество изменений параметров, заложенных в  первоначальном проекте, и установить дату каждого мероприятия.

    Анализ  технической документации должен быть подкреплен осмотром и технической  экспертизой объекта, дающими более  достоверную и полную информацию о его техническом состоянии.

    Осмотр  объекта обычно проводится совместно  с представителем, отвечающим за техническое  состояние объекта. При этом необходимо провести фотографирование всего объекта и его отдельных элементов, дать описание выявленных повреждений и дефектов.

    При осмотре необходимо выявить, находится  ли оцениваемый объект в состоянии  эксплуатации или он законсервирован, как организована охрана, как функционируют  основные инженерные системы и т.д. Основная задача визуального осмотра: установить, насколько реальные условия  эксплуатации соответствуют проектным, так как несвоевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных  и капитальных ремонтов приводит к нарушениям нормального эксплуатационного  состояния конструкций. В итоге  осмотра объекта оценщик получает информацию, необходимую для определения  физического износа оцениваемого объекта  и расчета потенциального валового дохода.

    По  результатам изучения документации и визуального осмотра составляется описание района, земельного участка  и оцениваемого строения, которое  впоследствии должно войти в отчет  по оценке. Основная цель данного описания — фиксация достоинств и недостатков  оцениваемого объекта. территорий, зданий и сооружений.

    Описание  района, в котором находится объект, подчинено цели оценки. Описание района содержит информацию по экономической, демографической, социальной, экологической ситуации; для исторических зон необходима краткая историческая справка, а также данные по административному делению, наименованию города, административного района, префектуры и т. д. Кроме того, в этом разделе приводится описание инфраструктуры и любой другой доступной информации, которая существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.

    Описание  земельного участка и прилегающих  территорий содержит сведения о границах оцениваемого земельного участка и  характеристику прилегающих участков. Данные по оцениваемому земельному участку  включают описание размеров, формы  земельного участка, рельефа и почвы, сложившейся системы землепользования. Описание зданий и сооружений проводится со ссылкой на использованные источники. Информация содержит наименование объекта, год постройки, дату последнего капитального ремонта, общую и полезная площадь, этажность здания. Кроме того, целесообразно включать описание отдельных помещений с указанием их параметров, основных конструктивных элементов, качества отделки и состояния инженерного оборудования.

2.2 Экономическая информация об оцениваемой недвижимости.

    Экономическая информация, используемая в процессе оценки, включает официальную бухгалтерскую  и финансовую отчетность по оцениваемой  недвижимости и дополнительные сведения. Оценщик использует ретроспективную  отчетность за последние несколько  лет. Однако основной должна быть отчетность, представленная на дату, ближайшую  к дате оценки. В соответствии с  действующим Законом «Об оценочной  деятельности» и профессиональными  стандартами необходимо определить дату оценки, которая соответствует  дате последнего посещения объекта  с целью проведения осмотра и  сбора исходных данных.

    Заказчик  обязан обеспечить оценщику доступ на объект и предоставить всю необходимую  информацию для проведения работ  по оценке. Практика доказывает необходимость  сверки данных учета объектов недвижимости с их фактическим наличием на основе данных последней инвентаризации основных фондов.

    Для получения информации о доходах  и расходах оценщик изучает продажи  схожих объектов недвижимости и конкурирующие  коммерческие объекты, сдаваемые в  аренду на этом же рынке. Для инвестиционной недвижимости анализируют данные о  доходах за текущий и прошлый  периоды, об убытках от незанятости  помещений и неуплаты аренды, а  также типичные виды эксплуатационных расходов. Печатная и электронная  информация о стоимости недвижимости для последовательного ряда лет  может показать темпы повышения  или снижения стоимости для разных типов недвижимости. Интервью с собственниками и арендаторами в данном районе поможет  получить информацию об аренде и расходах. Оценщики стремятся получить все данные о доходах и расходах для объектов, которые сравниваются как схожие объекты. Эти данные сводятся в табличной форме в виде отчета о результатах хозяйственной деятельности и регистрируются в соответствии с типом недвижимости.