Современные принципы и особенности налогообложения недвижимости

        Оценка объекта затратным методом  может быть достоверной  только  в  той степени, в какой  достоверно определена стоимость   строения.  Точность  такой оценки  всецело зависит от точности  определения размеров износа  и  реальности определения   сравнительной   стоимости   земли.   Хорошо    информированный  покупатель не будет платить  за недвижимость больше той  суммы, за которую  он может  приобрести точно такой же  объект, при условии, что  платеж  произведен им вовремя. 

3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом.

     
       Сравнительный подход - совокупность методов, процедур и приёмов оценки, основанных на расчете стоимости объекта исходя из сравнения его параметров (характеристик) с параметрами (характеристиками и ценами) недавних продаж его аналогов на открытом рынке данного вида имущества, когда в сделке участвуют типичные покупатели и типичные продавцы, принимающие при этом независимые решения. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным.

    В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным. Сделки, совершенные на открытом рынке в условиях конкуренции, когда покупатели и продавцы хорошо информированы об условиях сделки и независимы друг от друга, являются хорошими ориентирами той цены, за которую аналогичный объект имущества можно было бы продать. Внесение поправок в цены фактических продаж сравнительных объектов имущества обеспечивает учет различий между ними. 
Скорректированные цены продаж объектов-аналогов дают возможность оценщику высказать суждение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость оцениваемого объекта, которая учитывает типичные рыночные условия.

    При этом должны учитываться взаимодействие и баланс спроса и предложения. При отсутствии достоверной информации о ценах продажи подобного имущества рыночная стоимость объекта оценки может определяться на основе информации о ценах предложения подобного имущества с учетом соответствующих поправок, которые учитывают тенденции изменения цены продажи подобного имущества сравнительно с ценой их предложения. 
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. 
       Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

    Полезность  является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий  сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой  недвижимости, офисных помещений  данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается  на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев является ошибочным. Недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость, указанной информированными покупателями и продавцами для сопоставимой по важнейшим характеристикам недвижимости. 
      Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

    Сравнительный подход предусматривает анализ цен  продаж и предложений подобного  имущества с соответствующим  корректированием отличий между  объектами сравнения и объектом оценки.

    Сравнительный подход основывается на учете принципов  замещения и спроса и предложения.

    Достоинствами и преимуществами сравнительного подхода являются:

• Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
• базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;

    Недостатками сравнительного подхода, которые ограничивают его использование, в оценочной практике являются:

• сравнительный подход требует активного рынка подобной недвижимости;
• сравнительный подход основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;
• сравнительный подход возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;
• сравнительного подход основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом.

    Доходный  подход представляет собой технологию оценки стоимости объекта, исходя из того принципа, что его стоимость  непосредственно связывается с  текущей стоимостью всех будущих  чистых доходов, которые принесет оцениваемый  объект. Иными словами, инвестор, приобретает  приносящую доход недвижимость на сегодняшние  денежные средства, в обмен на право  получать будущие доходы от сдачи  ее в аренду и от последующей продажи.

    Оценка  всех будущих доходов может быть осуществлена на основе двух основных методов:

• либо с помощью метода прямой капитализации;
• либо методом дисконтирования денежных потоков;

    Для оценки рыночной стоимости объекта  недвижимости с точки зрения его  доходности, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяемых его характером, может быть применен как один из двух методов, так и оба метода.

    Метод прямой капитализации наиболее применим к тем объектам, которые характеризуются  достаточно стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и, как следствие, - стабильными и  предсказуемыми чистыми доходами.

    Метод дисконтирования денежных потоков  наиболее применим к тем объектам, которые имеют нестабильные потоки доходов и расходов и, как следствие, - нестабильные чистые доходы.

    Выбор методов расчета при оценке недвижимости доходным подходом осуществляют, исходя из соображений, что метод прямой капитализации наиболее применим к  объектам, приносящим доход со стабильно  предсказуемыми суммами доходов  и расходов, а метод дисконтирования  ПДС более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

    Учитывая, что оцениваемые здания находятся  состоянии пригодном к эксплуатации, учитывая также, что для сдачи их в аренду необходимо лишь время на поиск клиентуры и заключение договоров аренды, для оценки недвижимости с позиции доходности применим метод прямой капитализации. Метод капитализации позволяет оценить объект за один прямой шаг по формуле: V = NOI/R,

где,     NOI - чистый операционный доход год;           

R     - коэффициент капитализации.

3.4 Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

    Согласование  – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки  итоговой оценки стоимости объекта  недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных  методов оценки. Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

    На  данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

    Процедура согласования проверенных результатов  определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и  методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

    Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные  колебания рынка и специфические  ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная  доходность.

    С учетом вышеизложенного, оценщиком  принимаются коэффициенты весомости  промежуточных результатов, полученных на основе использования различных  подходов. Весовое значение каждого  подхода может рассчитываться как  экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик  обязан объяснить причины расхождения  в значениях стоимости, а также  обосновать процедуру.

    Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений. 
 
 
 
 
 

ВЫВОД.

       Таким образом, оценка недвижимости является наиболее серьезной проблемой, которая существует в настоящий момент и которая препятствует введению налога на недвижимость. Создание кадастра недвижимости является одним из важнейших этапов проведения реформы налогообложения недвижимости. Следующим этапом должна быть оценка для целей налогообложения стоимости недвижимости на основе методик, установленных в законодательном порядке, а также оценка земли на основе средних цен на единицу площади, установленной для региона.

     В основе методики оценки стоимости недвижимости должна лежать рыночная стоимость недвижимости. В качестве вариантов определения стоимости могут быть предложены как оценка на основе рыночной стоимости аналогичного имущества, так и на основе рентной стоимости. При невозможности оценки рыночной стоимости имущества, устанавливается порядок, при котором стоимость определяется на основе стоимости воспроизведения идентичного объекта недвижимости. Для промышленных строений следует установить метод оценки, на основе потенциальной доходности единицы площади строения. 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

   Раздел  І. Законодательно-нормативные акты: 

       

1. Налоговый Кодекс Республики Казахстан. Раздел 15 «Налог на имущество», Глава 58. Налог на имущество физических лиц.
2. Налоговый Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» по состоянию на 1 января 2003 г.

 

   Раздел  ІІ. Научная, специальная и учебная литература: 

       

3. Грузинов  В.П. Экономика предприятия и предпринимательство. – М.: СОФИТ, 1994. – 494 с.
4. Игнатов Л.Л. Экономика Недвижимости: Учебно-методическое пособие, 3-е изд.,- М.: Издательство МГТУ им.Н.Э. Баумана, 2003.- 168с.
5. С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С Львов, О.Е. Медведева. Оценка стоимости недвижимости. Учебник, 2003г.
6. Тэпман Л.Н., Под.ред. профессора Швандара В.А.. Оценка недвижимости.Учебник, 2005г.
7. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник, 2000г.
8. Худяков А.И. Налоговое право Республики Казахстан. Общая часть: Учебник. – Алматы: ТОО «Издательство «НОРМА – К», - 2003, 512с.
9. Ермекбаева Б.Ж., Лесбеков Г.А. Основы налогообложения / учебное пособие. Алматы, 2002 г.
10. Шварц П.Г. «Налогообложение недвижимости физических лиц: Практическое пособие», 1998.
11. Грибовский, С. В. Экономико-математические модели оценки недвижимости С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стирник, Д. Б. Житков Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44