Современные принципы и особенности налогообложения недвижимости

    Как и данные о расходах, информацию по аренде получить не просто. Поэтому  оценщикам необходимо использовать любую возможность для пополнения баз данных по аренде.  

2.3 Налог на имушество физических лиц. 

     В статье 403 Налогового кодекса Республики Казахстан сказано, что плательщиками  налога на имущество физических лиц  являются физические лица, имеющие  объект налогообложения в соответствии со статьей 405 настоящего Кодекса.

    Объектом  обложения налогом на имущество  физических лиц являются находящиеся  на территории Республики Казахстан  жилые помещения, дачные постройки, гаражи и иные постройки, помещения, принадлежащие им на праве собственности, и объекты незавершенного строительства  с момента проживания, эксплуатацию. Льготы по налогу имеют инвалиды, ветераны войны, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, лица, удостоенные звания «Халық Қаһарманы», награжденные орденом Славы трех степеней и орденом «ОТАН», многодетные матери, удостоенные звания «Мать-героиня», Награжденные подвеской «Алтын Алқа», военнослужащие, члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца, подвергшиеся радиации вследствие катастрофы в Чернобыле, принимавшие участие в отрядах особого риска при испытаниях ядерного оружия.

    Отдельно  выделяется категория граждан, имеющих  льготы только по налогу на имущество  физических лиц в части обложения  строения и помещений. К ним относятся  военные и гражданские пенсионеры, родители и супруги военнослужащих и госслужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Имеются льготы по налогу на помещения, принадлежащие деятелям искусств и используемые в качестве мастерских.

    Физические  лица самостоятельно налог не исчисляют. Налоговая служба определяет сумму  налога по состоянию на 1 января текущего года в соответствии с правилами, разработанными Правительством Республики Казахстан.

    Уведомление по уплате налога следует вручить  физическому лицу до 1 августа текущего года, сроки уплаты – не позднее 1 октября текущего года. Если физическое лицо использует имущество менее 1 года, то необходимо сделать расчет за фактический  срок использования. 

    2.4 Налог на имущество юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. 

В статье 394 Налогового кодекса Республики Казахстан  сказано что, плательщиками налога на имущество являются:

1. Юридические лица, имеющие объект налогообложения на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на территории Республики Казахстан;
2. индивидуальные предприниматели, имеющие объект налогообложения на праве собственности на территории Республики Казахстан;
3. концессионер, имеющий на праве владения, пользования объект налогообложения, являющийся объектом концессии в соответствии с договором концессии.

    Объектом  налогообложения для юридических  лиц и индивидуальных предпринимателей являются здания, сооружения, жилые  строения, помещения, а также иные строения, прочно связанные с землей, находящиеся на территории Республики Казахстан, являющиеся основными средствами или инвестициями в недвижимость.

    Юридические лица, в том числе нерезиденты  платят налог на имущество, которое  не только находится в их собственности, но и учитывается в хозяйственном ведении, в оперативном управлении на территории Республики Казахстан, а индивидуальные предприниматели – только на имущество, находящееся в собственности.

    Налог на имущество юридическое лицо уплачивает в виде текущих платежей. Расчет текущих платежей должен быть представлен  в налоговые органы не позднее 15 февраля текущего года. Годовая сумма  текущих платежей определяется по данным на начало года. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.

3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. 

    Затратный подход - совокупность методов, процедур и приёмов оценки стоимости, основанных на анализе затрат на воспроизводство  или замещение объекта оценки в текущих ценах с учетом его  износа. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с  учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

   Этот  подход базируется на предположении, что  потенциальный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем на создание другого объекта аналогичной  полезности. Такой подход наиболее удобен при оценке новый объектов, готовых для эффективного использования, так как вычеты на износ имущества  достаточно сложно определить. Зачастую он применяется при оценке для  целей страхования или определения  налогооблагаемой базы. 
Затратный подход отражает точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца или производителя объекта оценки на его стоимость в виде понесенных им затрат на приобретение или создание объекта оценки в недавнем или далеком прошлом.

   В затратном подходе акцент ставится именно на затраты, то есть на предложения  рынка. Затраты и стоимость - это, как правило, не одно и тоже, и  только в редких случаях они совпадают. Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

   Технология  применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 
      1.  Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

   2.  Оценка величины предпринимательской прибыли.

   3.  Расчет выявленных видов износа.

   4.  Оценка рыночной стоимости земельного участка.

   Расчет  итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной  стоимости на износ с последующим  увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. 
Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

   Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после  тщательного сравнительного анализа  результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые  расценены как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае. 
          Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости,

   дающей  наиболее объективные результаты, являются:

       1)  определение  рыночной  стоимости   новых  или   относительно,   новых строений,  имеющих  незначительный  износ  и   отвечающих   наиболее эффективному использованию участка;

       2) определение рыночной  стоимости   старых  объектов  недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

       3) определение рыночной стоимости   строительных  проектов,  определение  рыночной стоимости объектов  специального назначения;

       4)  определение  рыночной  стоимости   объектов,   с   которыми   редко заключаются рыночные сделки;

       5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

       Результаты затратного подхода  можно косвенно  использовать  в  процессе оценки  объекта  другими  методами,  например,  при  отсутствии  необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно  определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный  подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет  отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

       Затратный  подход  имеет   большое  значение  для  принятия  решений  об экономической целесообразности  строительства  пристроек  или  реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с  ожидаемым  ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

       Затратный  подход  используется  для  определения  оптимального   числа строений, устранения неоправданной избыточности.

       Расчетная стоимость строительства  является основным элементом   технико-экономического обоснования  инвестиционных решений, лежащих  в  основе  планов землепользования.

       Затратный подход нецелесообразно  использовать, если здание старое, либо представляет   наиболее   эффективный   вид   использования   участка    как незастроенного.  В  таком  случае   оценщику   сложно   достоверно   оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

       Затратный подход сложно использовать, если  полностью  отсутствуют   или неоднородны данные для  оценки предпринимательской прибыли.

       Если оценка объектов недвижимости  проводиться в  целях  инвестирования, применимость  затратного  подхода   осложняется  тем,  что  он  не  учитывает временной разрыв  в получении законодательного  перестроенного здания.

       Затратный подход не обеспечит  необходимой надежности  результата,  если промежуточные расчеты не  перепроверяются рыночными данными.

       Затратный  подход  дает  результат   стоимости  объекта  недвижимости  с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду,  или  на  которую  распространяются  другие частичные   имущественные   права,   необходимо   сделать    соответствующие корректировки. Оценщик  вносит  корректировки  на  конкретные  имущественные права, подлежащие оценке, а также  на  дополнительные  расходы,  возникающие при простое помещений.

    Применение  затратного метода необходимо при:

• Анализе нового строительства;
• Определении варианта использования земли;
• Реконструкции зданий;
• Оценке для целей налогообложения;
• Оценке для страхования;
• Оценке последствий стихийных бедствий;
• Оценке специальных зданий и сооружений.

        В условиях же перехода к  рыночным  условиям  затратный   метод  является более предпочтительным  по  сравнению  с  другими,  так  как  для  применения  других  методов  требуется   обширная  рыночная  информация,  которая   из-за неразвитого  рынка отсутствует. Однако всегда  следует  помнить,  что  затраты  на строительство являются лишь  базисом  рыночной  стоимости   и  чаще  всего бывают или  больше, или меньше ее.

        К недостаткам затратного метода  следует отнести следующее:

• Не  отражает  стоимости прогнозируемых   доходов,   что   является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
• Большие трудности и неопределенности  с  расчетом  износа,  особенно если зданию более 10 лет;
• Не учитывает возможности применения варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования участка;
• Трудно реализуем для оценки зданий с  уникальными  архитектурными  и эстетическими характеристиками,  имеющих  историческую  ценность,  а также зданий  с  чрезмерным  физическим,  функциональным  и  внешним  износом.

      Выделяют следующие этапы оценки недвижимости затратным методом:

    1) Осмотр объекта недвижимости  и ознакомление со всей имеющейся документацией;

    2) Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

    3) Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

    4) Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения  стоимости зданий и сооружений;

    5)   Расчет стоимости земельного участка и работ по его  благоустройству, если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

    6)   Общая  оценка  имущества  путем  суммирования  стоимости  земельного участка,  стоимости  зданий  и  сооружений  и  стоимости  работ   по благоустройству участка.