Құрылыс ұйымдарында есеп пен аудитті ұйымдастыру

2.2 Тұрғын үй құрылыс ұйымдарының қазіргі жағдайы және даму барысын талдау

Экономикасы дамыған елдерде орта және жоғары табысты адамдардың жеке меншiк баспаналары бар, төмен дамыған мемлекеттердiң өзiнде жеке меншiк баспананың үлесi - 50% құрaca, Германияда бұл көрсеткiш - 40%, Швецияда - 43%, Голландияда - 45% құрайды, ал қалған 50% жалға берiлетiн үйлердiң үлесiнде: оның 40% жекеменшiк иелерi бар жалға берiлетiн үйлер (табысты үйлер), 10%  әлеуметтiк жалдық үйлер.

Жалдық тұрғын үйді қалыптастыру мен дамыту кезiнде, барлық нысандар сияқты оған сыртқы және iшкi факторлар ықпал етедi. Егер коммерциялық мақсатқа негiзделген үйлер жалға берiлсе, онда пәтердiң ерекшелiктерiне байланысты оны жалдау ақысы да жоғары. Егер қоғамның аз қамтылған отбасылары үшiн мемлекеттiк тарапынан салынған коммуналдық үйлер жалға берiлсе, сәйкесiнше бұл сегменттiң жалдық төлемi де төмен. Жалдық тұрғын үй нарығының қызметтері, тұрғын үйдің ерекшелiгімен анықталады.

Шетелдердің тәжірибесінде тұрғын үйге ипотекалық несиелендірудің  дамуы мемлекетке айтарлықтай оң белсенділік арқылы тұрғындардың әлеуметтік жағдайының тұрақты қалыптасуы мен дамуына алып келеді. Сонымен қатар, тұрғын үй құрылысын несиелендіру үшін ішкі инвестициялар, халықтың жинақтары, институциялық инвесторлардың ақшалары тартылады. Көптеген елдерде тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы негізгі үш қағидадан құралады: келісім-шарттық жинақ немесе «Баушпаркассен» жүйесі, ипотекалық  несиелендіру, тұрғындарға  пәтер алудағы мемлекеттік қолдау, яғни, мақсаттық мекен-жайлық субсидия жүйесі.

Қазақстанда қаржылық дағдарыс жағдайында тұрғын үй  құрылысын  қаржыландырудың қайнар көзінің  бірі бюджеттік қаржыландыру болуда. Мемлекеттік бюджет қаржысы мерзімділік, ақылық, қайтарымдылық шартымен ұзақ мерзімге (10-20 жыл) беріледі. Жол карталары негізінде құрылып бітпеген үй құрылысын сатып алу және тұрғызу, жалдық тұрғын үй мақсатында тұрғындарды қамтамасыз ету, үлескерлердің бітпеген құрылысын қолдап,  қолға алу қажет.

Ел ішінде жас және көп балалы отбасыларға мемлекеттік қолдаудың тиімді жүйесін құру мақсатында ипотекалық несиелеу бойынша пайыздық жарналарды субсидиялау қарастырылған. Cөйтіп, 15 жыл көлемінде несиені төлеудің мемлекеттік емес формалары дамыды: қаржылық ұйымдар тарапынан несиелендіру;  үлестік құрылыс және тұрғын үй құрылысын бөліп төлеу және т.б.

Әрбір әрекеттегі құрылыстық өндіріс базасының кәсіпорындары үшін  оларды қайта құрастыру, техникалық қайта жабдықтау және кеңейту нұсқалары қарастырылады. Сөйтіп, кәсіпорын шартты түрде төмендегі шешімге енген үш өзінше еркін нысандар ретінде қабылданады: 1) қазіргі әрекеттегі; 2) қайта құрылған және 3) техникалық қайта жабдықталған.

Есептеулер көрсеткендей, Оңтүстік Қазақстан облысының әлеуметтік-экономикалық жағдайы үшін, ипотекалық несие жүйесіндегі әлеуетті қатысушыларының тұрғын үйге аймақтық баға деңгейінің қалыптасуы  аймақ тұрғындардың жалпы санының 6%-дан 15%-ға дейінгі нұсқалық шартына байланысты болуы мүмкін.

Оңтүстік Қазақстан облысындағы халықтың тұрғын үй қорымен қамтамасыз ету көлемі және оның серпінін талдау нәтижесі бойынша халық санының жылдан-жылға өсуі байқалады. 2008 жылды 2006 жылмен салыстырғанда адам саны 147,9 мыңға көбейді, пәтер санының іске қосылуы керісінше 2,1 мың бірлікке қысқарды. Әр пәтерге шаққанда халық саны 5,05 адамнан 5,07 адамға артты және 1 тұрғынға шаққанда пәтердің орташа көлемі 2008 жылы  16,2 шаршы метрге жетті, яғни 0,2 шаршы метрге өсті.

Тұрғын үй құрылыс кешенін басқару үрдісінде оның атқарып жатқан қызметін талдау өте маңызды роль атқарады. Тұрғын үй құрылыс кешенінің қызметтеріне аналитикалық зерттеу үрдісін жүргізу барысында келесі мәселелер қойылды:

1) тұрғын үй құрылысы саласының шаруашылық ісін жүргізуде қызмет атқаратын құрылыстық кешеннің қазіргі жағдайын  бағалау;

2) нарық жағдайында тұрғын үй құрылысы кәсіпорындарының өндірістік-шаруашылық қызметтерін талдау;

3) тұрғын үй құрылыс кешеніндегі кәсіпорындарда басқару барысында қалыптасқан  жанасулар мен іс-әрекеттерді бағалау.

Тұрғын үй құрылысы кәсіпорындарының шаруашылық қызметтері тұрғын үй құрылысы кешендерінде жаңа негізгі қорларды құру мен қолданыстағы негізгі қорларды дамытуда нақты инвестициялық салымдардың  құйылуымен байланысты. Республикада Оңтүстік Қазақстан облысының инвестиция және құрылыс қызметінің негізгі көрсеткіштері бойынша үлесі мен серпінін талдау барысында, негізгі капиталға  бағытталған   инвестициялардағы облыстың үлес салмағы соңғы салыстырылып жатқан бес жыл ішінде 2,7%-дан 5,3%-ға көтерілсе, орындалған құрылыс жұмыстары көлемінің үлес салмағы 3,3%-дан 4,3%-ға жетті. Бұл жылдар ішінде облыстың республикадағы тұрғын үйлерді іске қосу көлемі бойынша (жалпы алаңы мың шаршы метр) үлес салмағы орташа 13,6%-ды құрағаны анықталды. Бұл тұрғындар саны ел ішінде 14,6%-ды құрайтын зерттеліп жатқан облыс үшін төмен деңгей екендігін көрсетеді. 

Кесте 13. Құрылысқа тартылған инвестиция мен құрылыс қызметінің негізгі көрсеткіштерінің серпіні, млрд. тг.

Технологиялық құрылым барлық инвестициялық үрдістер сипаты мен күрделі салымдардың құйылу тәсілдері туралы айтуға мүмкіндік береді. Жалпы облыс бойынша нысандарды құруда, сонымен бірге тұрғын үй құрылысы кешенінде де инвестицияны құю барысында құрылыс-монтаж жұмыстарының үлесі артты, одан басқа тұрғын үй құрылысы кешенінде орындалған құрылыс-монтаж жұмыстарының көлемі де өсті.

Оңтүстік Қазақстан облысындағы негізгі капиталға бағытталған инвестициялардың технологиялық құрылымы бойынша талдау нәтижесі бойынша 2005-2008 жж. аралығында негізгі капиталға бағытталған   инвестиция ішіндегі  құрылыс-монтаж жұмыстарының үлесі 58,3%-дан 46,1%-ға кемігенін, ал  жабдық, құрал, мүккемал 28,3%-дан 43,1%-ға артқанын және  өзге де күрделі жұмыстар және шығындардың 2,5%-ға төмендегенін байқаймыз, яғни  құрылыс монтаж жұмыстары капиталға бағытталған инвестициялардың технологиялық құрылымында соңғы бес жылдың ішінде 2,5 есеге өскен.

Мәселен, Оңтүстік Қазақстан облысының соңғы алты жылғы тұрғын үй құрылысы жұмыстары көлемінің статистикалық мәліметі негізінде есептелген тренд үлгісінің математикалық бейнеленуі, оның детерминация коэффициенті 0,9378-ге тең болған жағдайда, жалпы өнім ауытқуының 93,7% зерттелетін фактормен болып отырғандығын көрсетеді. Ал қалғаны (6,3%) басқа факторларға байланысты. Тұрғын үйге жұмсалған инвестиция көлемі мен саладағы еңбек етіп жатқан жұмысшылардың айлық жалақысы әр жылы артуда, 2012 жылғы болашақта да оның өсуі байқалады.

Талдау жүргізілген мерзім басында ірі және орта кәсіпорындардағы қызмет атқарып жатқан қызметкерлердің саны  86 адамға қысқарды. Көптеген мекемелер шағын және кіші деңгейдегі кәсіпорын санатына кіреді, оларда орта есеппен 50-ге дейін адам жұмыс істеуде. Олардың үлес салмағы жалпы санына шаққанда 2005 жылғы 85,2%-дан 2008 жылы 86,1%-ға өсті, қызметкерлер санының 51-ден және одан көп адам саны бар құрылыс ұйымдары 62-ден                  69 бірлікке жетті. Оның ішінде жеке меншік нысандары 94,2%-ды құрады, шетел меншік нысандары облыс бойынша 1 бірлік болғанын талдаудан көреміз.         

Құрылыстық-инвестициялық саладағы қаржылық дағдарыс облыстағы тұрғындар мен кейбір қызметкерлерге негізгі тапсырыс берушілер ретінде төлем қабілеттіліктерінің төмен екендігін және үй құрылысы саласына мемлекет тараптан қолдау әлі де төмен екендігімен түсіндіріледі.

Облыста негізінен тұрғын үйлерді іске қосу ауданының үлкен үлесі халықтың өз есебінен және несие алу көмегімен мердігерлік тәсілмен жүргізіледі. Егер 1000 адамға есептегендегі тұрғын үйлерді іске қосу ауданы 2005 жылғы 342,8 шаршы метрден  2008 жылға келе 255,8  шаршы метрге төмендеcе, ал ауылдық жерлерде бұл жылдары 73,5 пайызға өскенін көреміз   (кесте 14).

Тұрғын үй құрылысы кешенін қаржылық дағдарыс  жағдайында қалыптастыру және дамыту жолдары

Тұрғын үй құрылысы кешені инвестициялық-құрылыс саласы үшін тұрақсыз сыртқы орта жағдайында, экономикалық тұрақтылық мәселесі және оны ұйымдастыруға үлкен тәжірибелік мән беріледі. Бас мердігер ырғақты түрде қаржыландырылатын құрылыс бөлімшелеріндегі өз техникасын жұмылдырмай, осы мерзімде техникалары бос шағын және орта құрылыс ұйымдарына өтініш білдіреді, яғни лизингтік кооперациялық бірлесу жүзеге асады.

Біздің пікірімізше, қаржылық дағдарыс жағдайында орта жобаларды іске асыруда өндірістік кооперациялық бірлесу түрін қолдану тиімді. Мұнда бірнеше құрылыстық кәсіпорындар бірігіп жұмыс атқарады – кәсіпорындарда бірлесу негізінде тұрғын үй құрылысын жобалау, жобалық-сметалық құжаттарды дайындау және рәсімдеу жедел жүзеге асады. Олар  кооперациялық бірлесе салық салудың оңайлатылған жүйесіне көшумен қатар, бірінші кезектегі мәселеге өнімнің өзіндік құнын төмендету және материалдық шығындарды қысқарту негізінде экономикалық тұрақтылыққа жетеді.

Кесте 14. ОҚО-ның қалалық және  ауылдық жерлерде тұрғын үйлерді іске қосу алаңы және серпіні

Облыстағы  құрылыс ұйымдарының соңғы үш жылдардағы қызметтерінің орташа жылдық көрсеткіштерін салыстыру, «Отау-Құрылыс» АҚ-ның «Батсу» АҚ-на қарағанда өндірілген құрылыс көлемі екі есе төмен екендігіне қарамастан, нақты атқарылған жұмыс көлемі-3,8 есе, орташа жалақы деңгейі 2 есе және тиімділік деңгейі 0,4%-ға  жоғары екендігі анықталды (кесте 15).

Кесте 15. ОҚО тұрғын үй құрылыстық кәсіпорындарының қаржылық-шаруашылық қызметтерін бағалау (2006-2008 жж. орташа жылдық шамада)